如何回网页历史记录一、代理协议
（一）常见法律纠纷
明星广告1、代理模式选择：发生纠纷主要为代理模式是独家代理还是排他代理约定不明，特别是在独家代理的情况下，开发企业能否自行销售没有作出明确约定;
2、代理服务范围：对经纪公司的具体服务范围约定不明确发生争议，特别是在商品房买卖合同成功签约后，经纪公司是否提供客户人住手续、处理客户售后服务等后续事项约定不明;
3、酬金计算方式：代理销售合同一般采用佣金计取加溢价分成模式，针对佣金支付期限、支付金额特别是溢价分成金额发生争议较多，主要原囚在于对“销售底价”的约定不明(底价为平均底价还是单套底价)；还有就是对于开发公司内部认购的或者关联公司客户签约的，是否计算佣金等;
4、签约成功标准：随着国家房地产调控政策的出台，由于国家调控政策导致签约不能或贷款不能的，或者由于开发企业自身原囚不与认购人签订买卖合同的，是否属于经纪公司销售代理“签约成功”，容易引发纠纷;
5、退房佣金计算：在经纪公司的}_作下，定购人与开发企业签订了商品房买卖合同，但由于贷款不能审批或买受人未按合同约定支付购房款等原囚，导致买受人选择退房或开发企业依法解除合同的，此种情形佣金如何计算易引发纠纷;
6、双方资质资格：囚经纪公司不具有相关资质，所签代理销售合同的效力，代理销售的房地产项目如不符合顶售条件，签订认购协议后未正式签订商品房买卖合同的，如合同无效或解除后双方责任承担等也易发生纠纷。
（二）防范措施与合同条款设计
1、代理销售的标的：对合同项下的楼盘的基本情况作出明确描述，特别是对楼盘取得的诸如土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开发许可证、顶售许可证等文件予以明确并作出附件列明;
吴磊蒋依依2、代理服务的内容与代理模式：以清单方式将经纪公司服务的全部事项分项列明，对服务标准、服务质量等作出具有操作性的考核要求；同时，对代理模式
即独家代理或是排他代理等作出明确规定，避免出现经纪公司与开发企业、其他经纪公司同时销售情形。
3、销售底价与销售指标：建议对全部楼盘平均销售底价、每栋楼的平均销售底价、每层的平均销售底价及单套销售底价根据需要分别作出约定，同时对外的销售价目表的制定程序应作出约定；销售指标的约定应具体，对总销售指标、阶段销售指标、销售率等可分别作出具体明确的约定。销售底价、销售指标关系到对经纪公司的考核与佣金的支付，应尽量洋尽明确。
4、成功销售的界定：应对一次性付款客户、按揭贷款客户的签约成功标准分别作出约定，一般以按约支付首付款并办理完毕贷款手续或者全额支付房款为标准。需要注意的是，应对已成功签约后合同被终止或解除的，是否算作销售成功并计算佣金作出约定。
5、代理佣金及溢价分成的计算：应对佣金的支付标准、支付进度、支付期限等作出具体约定，佣金的支付应与销售底价、销售指标相结合；溢价分成款的计取标准应明确，对所谓“溢价”的参考标准作出明确约定，即是以平均底价、分层底价还是单套底价为基础计算溢价；同时，应对开发公司及关联公司内部认购签约客户是否计取佣金作出约定。
6、双方的权利义务：重点对房产经纪公司的服务内容、开发公司的协助配合事项分项列明，并对费用承担作出约定；同时还应对代理销售合同履行过程中形成的知识产权归属、人身伤害事件的责任承担等事项作出约定。
7、违约责任条款：对开发公司而言，违约事项主要在迟延支付佣金及溢价分成款；对经纪公司而言，
应针对销售指标、销售价款的完成情况设定不同的违约条款，特别针对改变售楼方案、任意放盘、减价销售、截留销售款项、私收房款、定金及顶订款或向客户额外收取费用、转让代理权或委托分销、超越代理权进行营销策划或代理销售等事项设定开发公司的合同解除权。
8、承诺与保证条款：主要是保证代理方具有房地产经纪人资格，保证代理项目具有相关审批手续，符合商品房顶售条件等，避免代理合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
9、商业秘密保护条款：销售代理合同履行过程中，合同各方均可能掌握对方涉及客户名单、管理方法、营销策略、经营决窍等商业秘密，因此设定商业秘密保护条款约定保密义务尤为重要。
10、争议解决条款：争议解决条款可根据需要选择仲裁或诉讼，如选择诉讼，建议双方约定管辖法院，建议约定由项目所在地人民法院管辖。
（三）代理销售合同审核要点
1、代理方式
独家代理的，甲方自行销售及委托第三方销售的均视为我方业绩，并结算佣金；联合代理销售的，业绩归属及确认的流程是否有，表述是否清晰。
2、代理期限
方案1、年度签约代理合同：
⑴本合同期限自年月日至年月日止。
⑵本合同代理期限自本合同签署之日起至年月日止。
方案2、“本合同代理期限自本合同签订之日起至乙方代销售房源销售完毕止。”（对于甲方诚信度较高，预期效益较高的项目）
方案3、与项目销售证件挂钩表达方式：
⑴本合同代理期限自本合同签订之日起至本项目最后一张预售许可证取得之日起个月止。
⑵本合同代理期限自本合同签订之日起至本项目第一张预售许可证取得之日起个月止。
方案4、与项目开盘挂钩表达方式：（开盘条件：可售房源已取得本项目预售/销售许可证并完成相应的网上申请手续、销售合同（商品房预售合同/商品房出售合同/商品房买卖合同的简称，下同）文本经甲方确定、甲方已落实按揭银行、销售价格和优惠原则已确定，可售房源在媒体广告正式公布对外销售之日，同时具备以上条件之日为开盘日期。本项目开盘日期由甲乙双方共同确定）
⑴本合同代理期限自本合同签订之日起至本项目第一批房源开盘之日起个月止。
⑵本合同代理期限自本合同签订之日起至本项目最后一批房源开盘之日起
个月止。
3、有考核的，销售成功业绩计算标准应当明确并与佣金结算标准区分，计算销售率的，应当明确销售率的概念，计算依据是面积还是套数；分批次开盘并考核的应当双方确认批次房源与批次开盘日期。
方案1：房屋的销售以套为出售单位。购房者签署销售合同并支付了首期房价款后，该套房屋视为成功销售计入销售业绩。
金成恩方案2：购房者非贷款形式支付房款的，则以购房者签署销售合同并支付了首期房价款视为该房屋销售成功计入销售业绩。
购房者贷款形式支付房款的，则以该套房屋签订销售合同、支付了首期房价款且该套房屋贷款资料收齐后7日视为该房屋销售成功计入销售业绩。
方案3：购房者非贷款形式支付房款的，则以购房者签署销售合同并支付了首期房价款视为该房屋销售成功计入销售业绩。
购房者贷款形式支付房款的，则以该套房屋签订销售合同、支付了首期房价款且该套房屋贷款银行审批通过之日视为该房屋销售成功计入销售业绩。牛肉火锅的做法大全
4、佣金结算
按照具体支付方式，明确具体的结算支付日期，切忌仅约定“在……后支付”，没有具体日期。如每个月（或季度、或达到一定条件之日起）的第★日前由乙方向甲方送交上个月（季度或期）已销售成交的房屋清单明细表和请佣表，甲方应乙方送交请佣表后★个工作日内审核并向乙方支付上个月（季度或期）佣金。A、如佣金按照销售业绩需要补差的，应当在条件具备后及时补差，补差的日期也应当明确具体。各档之前不应当有空档。如约定销售率在0－30％、31％－60％，61％－90％如何结算，导致30％－31％、60％－61％之间出现空挡，约定不明确。
B、如每期佣金结算非全额，留存部分至代理期限届满或者交房才结算的，须明确在届满后或房屋买卖合同约定的交房日期后几日内支付。
C、如有溢价的，应当明确具体结算条件及日期
补充特殊情况下佣金结算：
A、甲方或甲方代表书面确认同意客户延期付款或分期付款或延期办理贷款或合同签约时未撤销在建
工程抵押的，则以首付款到帐且销售合同签约视为该套已房屋销售成功并结算佣金。
B、若由于甲方原因（包括甲方拒绝按确认的商品房认购合同或销售合同样本与购房者签订合同）造成购房者无法签订销售合同、无法收取首期房款、无法办理预告登记、抵押登记或者同意退房的，则该房屋视为乙方已成功销售并结算佣金。
C、甲方关系客户或甲方自行销售的是否计算我方业绩，是否结算我方佣金，
该部分房源是否须控制在一定的比例范围内（按照面积还是套数应当明确），否则超出范围的应当按照约定支付我方佣金都应当明确。
有团购的应当明确概念及比例，以及佣金结算比例。
D、如代理合同提前终止或者解除的，应当在合同提前终止或者解除之日起支付我方应得补差佣金及留存的佣金。
5、费用承担
售楼处（含外接待中心）和样板房的装修及日常运营费用（包括但不限于水、电、电话、网络、保安保洁、绿化等）和项目的营销推广费用等（包括本项目销售中投入的媒体广告、楼书、售楼处装饰及那些明星割过双眼皮
家具、保安保洁保绿、现场气氛营造、DM单制作、电视CF制作、房展会展览费用、销售道具制作费用、整体和单体建筑模型、效果图、灯箱广告、看板、房型家配图、引导旗、横幅、小区围墙广告、工地环境美化和造景等及相应的广告宣传活动）全部由甲方承担。
6、保证金
A、建议尽量不要约定有保证金，除非该项目收益高、开发商诚信好，且取得是独家代理。尤其是结算佣金时非全额结算，留存一部分至房屋交付的项目或者是达到一定考核指标才进行佣金结算的项目，更加不应当提供保证金。
B、保证金返还时间：本项目完成一定销售目标之日起或乙方不再进行本项目销售代理之日起7个工作日（以条件先成就之日为准）。如甲方逾期返还保证金，甲方除应返还保证金外，还应承担到期应还保证金的日万分之五滞纳金。
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