摘要:2012年，对于房地产价格，中央宏观调控三令五申稳房价，坚持房地产调控不放松，一时间全国房产价格上涨的势头得以遏制，房价有所松动。但这是否就意味着房价不会再上涨了呢？二线城市房价走势如何？本文以南京为例，从房产的成本构成、市场供求关系、城市轨道交通以及保障房建设等方面探讨了二线城市房价的走势。
关键词:房价 成本 供求关系 宏观调控 轨道交通 保障房
对于目前中国的房地产市场，任志强最近称：“虽然现在还没有好，还是负的，但是最坏的时候已经过去了。”很多专家学者也从不同角度对 2012 年房价的波动趋势进行了预测和分析。本文以南京为例，从房产的成本构成、市场供求关系、城市轨道交通以及保障房建设等几个方面探讨了二线城市房价的走势。
一、 房产成本构成分析
房产的成本结构决定了其市场价格。一般来说，除去利润，房价通常由：土地成本、前期工程费、建安工程费、期间费用、各项规税费组成。而在这之中，土地成本上升往往是房价上
涨的重要原因。房地产类收入和土地出让金的总和，约占全国政府总收入三成，约占地方政府总收入五成。可见地方政府需要依靠土地财政提高总收入，地方政府的利益是引起地价与房价上涨的根源之一。同时房价的上涨也推动了区域地价的上涨，地价上涨与房价上涨互为因果。2011经典日文歌年南京市楼面均价2976元/平方米，在房价构成中所占比重约为35%～40%。
一般人谈到房价最直接是认为建筑安装工程费，按12层的单位工程计算，每平方米造价大概在2200元左右，不及房价的30%。
汤晶锦个人资料至于前期工程费、期间费用、各项规税费等费用，近年来一直没有大的改动，在房价中约占15%，影响也较小。
二、 供求关系分析
从经济学角度上来看，供求关系是影响房产价格走势根本原因。房产需求长期来看是供不应求的。原因如下：
(一)城市化进程导致房产需求增加
随着城市化进程的加快，我国的住房市场存在着巨大的潜在需求。据预测，到 2020年约有 3 李宇春 结婚亿到 3.5 亿新增城市人口需要解决住房问题。按人均 20 平方米的要求计算，存在着约 60 亿平方米的住房潜在需求。二线城市一般都是省会城市和较大的市，城市化进程较快。南京是江苏省省会，长三角地区第二大城市，长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市，全国四大科研教育中心城市之一，2011年末南京市实有流入人口181.6万，城市化进程的加快导致房产需求旺盛，房产供不应求进而催生房价的上扬。
(二)建设用地供应有限
与每年大增150～200 万人不相匹配的是，南京市的城市建设用地十分有限，2012年南京市商品房用地只有6000亩，上市量818万平方米，同时，我国还确立了耕地红线的不可动摇，确保 18.05 亿亩耕地不能减少的基本原则，这也决定了未来土地供应的上限。
三、 城市轨道交通建设
目前二线城市都在在大力进行城市轨道交通建设。根据目前的城市规划研究成果，南京轨道交通线网共17 条：到 2030 年南京市的轨道交通线网将由7条地铁线、8条市域快线和2条轻轨线构成网络。
目前南京地铁1号线、1号线南延以及2号线以其安全舒适、快捷高效、节能环保等优点，有效的解决城市交通拥挤问题。但是轨道交通项目成本造价高，运营维护费用贵，全地下轨道交通工程平均每公里造价在5亿～6亿元人民币之间。由于地方的财政收入有限，同时由于拆迁成本越来越高，要实施轨道交通建设，依靠轨道交通沿线的土地财政收入是目前解决建设资金来源的重要途径之一，城市轨道交通建设的实施助推了房价的上涨。
四、 保障房建设
保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。2012年南京保障性住房竣工面积将达600万平方米。应该说这是一个利好老百姓的数字，但这些保障房超过新生代四小花旦70%给公务员以及一些关系户拿去，真正落到老百姓手中的不足30%陈海死了没，而且保障房的建设资金难以保障。因此，相对于刚需的人来说只能去购买商品房。
根据中原市场研究部统计数据显示，截至7月25日，月内全国主要城市的商品房签约再创新高，合计总签约套数达21.28万套，环比上月同期增长了6.9%，再创年内成交量新高。7月23日下午，南京市政府发布“人才救市”的房产微调意见，被各界认为是对“限购令”的变相
松动。为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，巩固房地产市场调控成果，国务院已派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。目前看来，更多的是稳住现有政策，让房价合理回归，温和上涨。但从长远的角度来看，房产作为一种商品，其价格必然会更多的受到市场供求关系以及成本构成的影响，二线城市房价上涨不可避免。
参考文献:
[1]中秋周记南京市出台2012年度国有建设用地供应计划,中国政府网,2012.
[2]顾雅君.2012 年房价之我见.时代金融,2012
[3]陈峰,王子甲,李志强.城市轨道交通建设成本构成分析.城市交通,2008
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