等额本息还贷方式与等额本金还贷方式区别

  等额本息还贷方式和等额本金还贷方式的主要区别有如下：
  1、每月还款额不同。等额本息还贷方式每月按相同金额还贷款本息，月还款中利息逐月递减，本金逐月递增；等额本金还贷方式还款金额递减，月还款中本金保持相同金额，利息逐月递减。贷款金额、年限相同情况下，等额本息还贷方式的月还款额约等于等额本金还贷方式贷款期限接近一半时的月还款额。
  2、贷款利息不同。虽然等额本息还贷方式和等额本金还贷方式执行相同的贷款利率，都是每月按剩余贷款本金计息，每月还款的金额除还当月利息外剩余部分还贷款本金，但由于一种是等额还款，另一种是递减还款，所以两者的计息不同。除贷款首月利息相同外，其余月份利息都不同，贷款总利息也不同。
  3萧亚轩回应将复出、借款人可选择的最短贷款期限不同。贷款金额确定以后，可选择的最短贷款期限由借款人每月可用于还款的金额确定。每月可用于还款的金额相同的情况下，等额本金还贷方式下的最短贷款期限要长于等额本息还贷方式下的最短贷款期限。
  4、适用的对象不同。一般而言，等额本息还款方式适用于绝大多数可还款金额比较稳的借
款人，等额本金还贷方式适用于预期未来（贷款期限内）可还款金额会降低或希望采用递减还款的借款人。在贷款方个贷程序具备的前提下，借款人可根据自己的经济状况和还款意愿自主选择还贷方式。
两种房贷还款方式犹如“鱼”与“熊掌”，因其不能兼得，而备受关注。两种还款方式的年还款额分别为本金和利息组成，由于计算方法的差异，在账面上反映出两者还款的总额并不相同，因此，引起了一部分老百姓的疑惑。特别是在全省第十届房交会期间，住房贷款的这两种还款方式成为人们议论的热点。
  带着这个话题，记者昨天采访了人民银行杭州中心支行。该地方人行的货币信贷处负责人指出：借款人应该客观全面地了解两种还款方式，商业银行根据借款人的具体情况，提供更加完善的金融服务。
  这位负责人对个人住房贷款两种还款方式进行了深入、细致的解析。
  两种还款方式算法
目前商业银行采用的两种还款方式的还款额计算公式分别如下：
等额本金计算公式：每月还款金额 = （贷款本金 / 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率
等额本息：每月还款金额 = 〔贷款本金×胡紫薇前夫月利率×（1＋月利率）*还款月数〕÷〔（1＋月利率）*还款月数－1〕
  两种还款方式中，等额本金还款法（以下简称还款方式1）每期归还本金的数额是相等的，而等额本息还款法（以下简称还款方式2）每期归还的本息之和的数额是相等的，但是银行都是按当年实际占用银行贷款额和规定的利率计算应收取的利息。
  定量分析两种还款方式
  为简便起见，假定我们从银行获取一笔20万元的住房贷款，年利率7％，期限20年，每年还款一次。
  下表中逐期列出了在利率不变的情况下，用两种不同还款方式计算的各期还本付息额情况。按简单累加方式，两种还款法应付本息和相差了3万多元。那么应如何看待这个问题？
  还款方式（1）中，每年归还本金是一样的，而利息逐年递减；还款方式（2）中，由于利息是根据本金余额计算而得，呈逐年递减，因此，从每期还款本息和减去利息倒算出来的本金是从小到大逐年递增。而且，还款方式（2）第一期归还的本金还不到还款方式（1）第一期归还的50％。由此可见，还款方式（1）的还款速度快于还款方式（2）。由于两种还款方式偿还本金的时间不同，实际借用银行资金的时间也就不同。
  还款方式（1）在前期（1－8梁博 父亲年）的每年偿还本息要大于还款方式（2）；在后期（9－20年）则反之。这是因为还款方式（1）是相等的本金加逐年递减的利息，因此每年偿还本息和逐年递减；而还款方式（2）是将20年应归还的本息和，以年金的公式测算每年的还款额，每年偿还本息和相等，相当于使还款方式（2）的借款人在前期多借了银行的钱，并在后期逐渐还给银行，获得了银行更大程度的信贷支持，同时也合理地在每一期支付了更多的利息。
  重视资金时间价值
  如果考虑资金的时间价值，将两种还款方式每年所需支付的资金折算到同一时期再比较（为了更加直观地了解两种还款方式的资金支付差别，表中先得出两种还款方式在同一时
点的支付金额差，再将不同时期的支付金额差按公式折算到同一时期，即20年末进行相加比较）。从表中我们可以清楚地看到，在客观地考虑了资金的时间价值后，两种还款方式是一样的。同样我们再任选一个时期（第10年末）将各期的支付金额差进行折算，结论也是相同的（差额1．04元和0．38元是由运算过程中的四舍五入造成）。
  由此可以看出在比较两种还款方式时，应考虑资金时间价值。
  我们知道，货币资金在不同的时点上具有不同的价值。一般来说，年初的一元钱价值要小于年底的一元钱价值，这是由于资金在周转使用后会产生增值。时间越长，资金实现的增值越大。不同时期的资金不能简单地比较大小，更不能相加。在比较不同时期的资金大小时，应根据资金的时间价值折算到同一时期才能进行比较。我们在比较两种还款方式的偿还本息多少时，如果直接将各期应偿还的绝对值相加进行比较，是不客观的。通过考虑时间价值，导致不同支付之间产生不同利息的因素，两种还款法在数量上是一致的。
  两种还款适合不同人
  这位负责人表示，经过以上解析可以看出，两种还款方式从本质上是一致的。人民银行之
所以规定这两种住房贷款的还款方式主要是为了指导商业银行为按揭购房者提供不同程度的信贷支持。护士节文案
  比较两者的年还款金额，可以看出等额本金还款方式的年还款额是逐年递减的，但前期的年支付金额要大于等额本息还款方式，负担较重，适用于已有一定积蓄或前期收入较丰厚，但后期收入逐渐减少的借款人，如中老年人等。等额本息还款方式每年的还款额都相等，适用于预期收入稳定或递增的借款人，如青年人。计划贷款买房的人可以根据自身的经济状况和特点，包括各项收入、保险证券等其他投资和其他借钱渠道等综合情况，与银行协商确定采用何还款方式，并订立合同。
  新闻背景
  1998年4月央行出台了《个人住房贷款管理办法》具体规定了商业银行可以提供等额本金还款法和等额本息还款法两种个人住房贷款还款方式，允许贷款人与借款人在双方协商的基础上进行选择。
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个人住房贷款两种还款方式的比较
(2004-03-18 15:12:10)
一、等额本息还款法与等额本金还款法的比较分析
中国人民银行在《关于统一个人住房贷款分期还款额计算公式的通知》（银贷政发[1998]149号）中规定：个人住房贷款可采用等额本息还款法和等额本金还款法两种还款方式，借款人可以根据需要选择还款方式。
个人住房贷款的两种还款方法具体为：
等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等额法。
等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，因此又称递减法。
假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款月利率4.2‰，每月还本付息。
如果不考虑时间因素，将每月还本付息额简单累加，在整个还款期内，等额本金还款法下借款人共付利息101212元，而等额本息法共付利息117856元，两者相比，等额本金还款法少付16620元。但考虑时间因素，以月利率4.2‰将两种还款方式下每月还本付息差额折现到贷款发放日，则相加之和为0。即是说，从静态看，两种还款方式存在着利息差，但从动态看，在考虑时间因素情况下，两种还款方式完全不存在差异！正因为忽略了资金的时间价值因素，很多借款人误以为自己选择等额本息还款法多付了利息。
那么，两种还款方式下利息分别是怎样计算出来的呢？
“等额本金还款法”每月归还本金相同，每月应支付的利息由未偿还贷款与贷款月利率相乘得出。按上例，每月应偿还本金833.33元，第一期贷款余额20万元，归还本金833.33元，应支付利息840.00元（200000×4.2‰），仍欠银行贷款199166.67元；第二期归还本金833.33元，支付利息836.50元（199166.68×4.2‰），仍欠银行贷款198333.33元；……楼关山。
“等额本息还款法”每月归还本息和相同，由于“等额本息还款法”计算公式只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础，按公式计算每月应偿还本息和为1324.33元，第一期贷款余额20万元，应支付利息840.00元（200000×4.2‰），所以只能归还本金484.33元，仍欠银行贷款199515.67元；第二期应支付利息837.97元（199515.67×4.2‰），归还本金486.37元，仍欠银行贷款199029.30元；……。
通过逐期分析可以看出，在等额本金还款法和等额本息还款法中，银行都是按照借款人实际占用贷款额和规定的利率计算应收取的利息。而且，若以相同的折现率将每期还款额折现到基期，金额也是完全相等的。
有人可能会问，我能不能在“等额本息还款法”中先把本金还完，再还利息，这样不是既可以快速归还本金，又可以节约利息？其实无论在每期偿还金额中还多少本金、多少利息，应偿还的总金额都是相同的，因为对没有如期支付的“利息”同样要计付利息，则下一期未偿还银行的金额仍然是一样的。
通过以上分析可以看出，虽然都是20万元、期限20年的贷款，但由于偿还本金的时间不同，实际占用银行资金的时间也就不同了。总的来说，“等额本息还款法”借用银行贷款的时间要更长一些，因此在利率相同的情况下，也就要支付更多的利息。因此不能简单地认为“两种方法最终偿还相同的本金，但利息支付相差16620元”。因为无论是本金的差额还是利息的差额，都要按照金额的大小和期限的长短计付利息，应将每期差额用复利公式计算到相同时点进行比较。
也可以直观地看，在20年的还款期内，等额本金还款法前101个月都比月等额本息还款要多，所以月等额本金还款法就应该少付一部分利息，而两种还款法利息相差的16620元正是少付的这部分付息。因此可以说，根据资金的时间价值，无论是月等额本息还款法，还是月等额本金还款法，其所贷的款和所还的款实际上都可以看成是等值的。提前把钱还掉了，就可以少付利息。而少付的钱，正是基于借款人在前面的付出。
二、如何选择适合自己的方式
两种还款方式不存在划算不划算的问题，而是要看是否适合自己的经济状况。选择还款方式的关键是要与自己的收入趋势相匹配，尽量使收入曲线和供款相一致。
等额本息还款法的特点是每个月归还一样的本息和，容易作出预算。还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。等额本金还款法的特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金余额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额在逐渐减少。由于是递减，每个月的还款需要精心计算。
如果以时间为横坐标，款项为纵坐标建立二维坐标的话，等额法的供款曲线是一条与横坐标相平衡的直线，而递减法是一条向下的曲线。若在还款期内，收入曲线呈上升趋势，则与等额本息还款法的曲线更一致，如果收入曲线呈下降趋势，则与等额本金还款法的曲线更一致。所以，根据一般的收入变化趋势，等额本息还款法更适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款人，或预算清晰的人士和收入稳定的人士，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。而等额本金还款法适用于现在收入处于高峰期的人士，特别是预期以后收入会减少或是家庭经济负担会加重的，一般为中老年人。
除此之外，选择哪种还款方式，借款人还应考虑自己是否有其他的投资渠道，如果有其他投资回报率高于贷款利率的途径，一方面借款买房，另一方面，手中的资金用于产生更高额的利润，借助其他投资渠道赚取利差。这种情况下，可以考虑延缓还款的压力，尽量长时间地占用银行的资金；对于一般市民，存款利率低于贷款利率，同时，又没有更好的投资渠道，这种情况下可以考虑少占用银行资金，以节约利息支出。
借款人可以根据自身的经济状况和特点，包括各项收入、保险证券等其他投资和其他借钱渠道等综合情况，与银行协商确定采用何种还款方法。
三、已经借款的客户能否变更还款方式
建设银行广东省分行从1998年中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》开始，一直提供两种还款方式供借款人选择。考虑到借款人收入状况的变化，以及部分借款人在签订合同时考虑不足，建行允许借款人进行还款方式的变更。对于原来采用了等额本息还款法的客户，如果中途变更还款方式，可持原借款合同和借款人身份证到贷款经办行办理，不收取手续费或违约金。同时，银行也提醒各位借款人，在变更还款方式前应充分考虑个人的经济状况和特点，不要盲目跟风。
房贷还款法没有最合算只有最合适
2005-10-19 14:36
    近期，沪上多家银行推出了全新的住房贷款还款方式，有读者询问，哪种方式最合算？为此，记者特意请教了银行房贷专家。他们一致认为，不能说哪种还款方式最合算，每种还款方式都是根据借款人剩余本金的多少计算利息的。不同的是，有的还款方式归还本金的速度比较快，有的则较慢，由此导致不同还款方式总利息的不同。而银行推出不同的还款方式，只是为了满足收入情况不同的各种借款人的需要。
    房贷专家告诉记者，借款人常常从利息付出的多少、提前还款时是否会多付利息，遇到利率上涨时是否增加还款压力等方面来考虑选择哪种还款法更加合算，其实影响这些因素的关键是还款的期限，而不是还款方式。借款人选择还款法应更多地应考虑自己的收入水平、预期收入的变化、预期消费支出的变化等情况。
    按需选择还款法
    等额本息还款这是目前最为普遍的还款方式。即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
    举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息法，每个月大约还1377元。在还款初期，1377元中大约80％以上是归还银行的利息部分。
    采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为借款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的体，也很适合这种还款方式。
    但使用这种方式，由于还款初期占用银行资金较多，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。
    等额本金还款所谓等额本金还款，又称等本不等息还款法。借款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低，但是前期的还款压力较大，而还款负担则逐月递减。
    举例来说，同样是从银行贷款20万元，还款年限20年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金833．33元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行1751．33元。随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还逐月减少4．25元。
    从上面的举例来看，使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人。中年以上的人，如果考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等因素减少，就可以选择这种方式。
    按期付息还本借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。招商银行推出的“季度还”业务就属于这个范围。
    这个方式适用于收入不稳定人，目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况，把一个月的压力分摊进几个月，可以减少这部分体还款出现滞纳的情况。
    本金归还计划借款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。
    这是等额本金还款的变体。举例来说，20万元贷款，10年期，采用等额本金还款，首个月本金为1666．67元，利息为918元。借款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，借款人最少一次要还6个月的本金，为10000．2元，超过1万元。下一次还本金不能超过一年时限。
    此种还款方式是银行专为非月收入人制定，尤其考虑到年终有大额奖金的人。而目前流行的在家办公一族，很多没有每月固定收入，但是，每完成一个作品都有比较大笔的收入。例如，网络作家、艺术家、设计师和软件设计员等新兴职业。
    等额递增、等额递减这两种还款方式，没有本质上的差异。作为目前几大银行的主推方式，它是等额本息还款方式的一种变体。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。
    以贷款10万元，期限10年为例，如果按照最普通的等额本息还款方式，借款人如果不提前还贷，那么这10年期间每个月还款金额就是1085．76元。如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等份的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年每月需要还1300多元，随后，每两年递减200元，直到最后一个两年减至每个月还700多元。
    等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加的人。很多年轻人需要买房，并且工作业绩不错，虽然目前的收入负担房贷较困难，但是考虑到未来升迁后的收入大幅增加，可以采用等额递增还款。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。
    一次还本付息这种方式适合短期借款。以前，银行对这种还款方式的规定是，贷款期限在一年（含一年）以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。但是，随着还款方式变革，一年的期限有望最高延长至5年。该方式银行审批严格，一般只对小额短期贷款开放。
    这种还款方式，操作很简单，但是，适应的人面比较窄，必须注意的是，此方式容易使借款人缺少还款强迫外力，造成信用损害。
    采用这种贷款，借款人最好有较强的自我安排能力。
等额本息法和等额本金法还贷方式的本质区别

                                  -----用等额本金方式还贷  并没有少付贷款利息


    目前，个人住房贷款的还款方式主要有两种：等额本息还款法和等额本金还款法。许多人由于不了解银行的利息计算原理，误以为采用等额本金还款法就可以节省利息，实际上根本不是那回事。

  一、贷款利息的多少由什么因素决定
  大家都知道，钱在银行存一天就有一天的利息，存的钱越多，得到的利息就越多。同样，对于贷款来说也一样，银行的贷款多用一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大，支付给银行的利息也就越多。

  银行利息的计算公式是：利息＝资金额×利率×占用时间。


  因此，利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而不是采用哪种还款方式。这是铁定不变的道理！

  不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或消费偏好而设定。其实质，无非是贷款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先还后还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。

  可见，不管采取哪种贷款还款方式，银行都没有做吃亏的买卖、客户也不存在节省利息支出的实惠。

  二、等额本息还款法和等额本金还款法的比较

  1、等额还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩
余贷款本金计算并逐月结清。

  由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

  这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！

  2、等额本金还款法，即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。

  由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额＝月还本金×月利率）。例如同
样是借10万元、15年期的公积金贷款，等额还款法的月还款额为760.40元，而等额本金还款法的首月还款额为923.06元（以后每月递减2.04元）,比前者高出163.34元。由于后者提前归还了部分贷款本金 ，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的计算下来就少一些（10年下来共计为3613.55元），而并不是借款人得到了什么额外实惠！

  此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。

  可见，等额本金还款方式，不是节省利息的选择。如果真正有什么节省利息的良方，那就是应当学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。

  总之，对比的基础不同，对比本身就没有什么实际意义。如果硬要将两种不同的贷款还款方式加以比较，得出支付的利息哪一种方法比哪一种少，那么只会对借款人产生误导、混淆视听！