文章属性
批发市场网∙【制定机关】中国银行业监督管理委员会(已撤销)
∙【公布日期】2009.08.19
∙【文 号】银监办发[2009]286号
∙【施行日期】2009.08.19
∙【效力等级】部门规范性文件
∙【时效性】失效
∙【主题分类】房地产市场监管
正文
中国银监会办公厅关于当前农村合作金融机构房地产贷款和住房按揭贷款风险提示的通知
（银监办发〔2009〕286号）
各银监局（西藏除外），各省级农村信用联社，北京、上海、重庆、宁夏黄河、深圳农村商业银行，天津农村合作银行：
机油5w30和5w40哪个好 今年上半年以来，国内房地产市场复苏迹象明显，部分农村合作金融机构趁势加大房地产开发贷款和住房按揭贷款发放力度，一些机构在转换授信重点的同时，明显放松了风险管理，违规放贷问题突出。现将有关风险提示如下：
邢台美食 一、主要风险
（一）部分机构房地产开发贷款增速迅猛。6月末，全国农村合作金融机构房地产开发贷款余额2266亿元，较年初增长24.8%，比各项贷款同期增速快了4.8个百分点，其中广西、上海、甘肃、江苏、宁波增速均超过50%。农村信用社中，四川南充高坪区联社、山东潍坊奎文区联社、甘肃兰州皋兰县联社等房地产贷款较年初增幅超过100%，余额均在亿元以上；四川平武县联社、河北邯郸市郊联社、甘肃兰州城关区联社、四川得荣县联社、广东汕尾城区联社房地产贷款余额占各项贷款比例均超过30%。农村银行中，江苏东吴农商行
、甘肃天水秦州农合行、云南红塔农合行、广西柳江农合行等十一家银行机构房地产贷款较年初增幅超过100%，余额均在亿元以上；甘肃天水秦州农合行、天津农合行、上海农商行、广西龙胜农合行和天津西青农合行房地产贷款占各项贷款的比例均超过20%。
（二）部分地区土地储备贷款授信集中度高。近两年，部分经济发达城市和省会城市农村合作金融机构开始涉足土地储备贷款业务。6月末，北京农商行最大单户贷款客户北京市土地整理储备中心昌平区分中心，贷款余额8.8亿元，占资本净额的7.4%；广州市联社向该市土地开发中心贷款余额5.6亿元，占资本净额的13%，超过单一客户贷款集中度比例要求。相对于资本水平，土地储备贷款额度普遍较大，授信集中趋势明显，而且土地储备中心还款来源较为单一，资金用途不易监控，风险易受土地价格波动和宏观政策调整影响。
（三）擅自解释和放宽房贷政策。部分机构随意解释房贷政策，为抢占客户大幅调低住房按揭贷款首付比例和贷款利率，特别是对二套房和投资性住房，仍给予低首付和低利率的政策优惠。如监管部门检查发现，深圳农商行上步支行今年3月向同时贷款购买两套房且总面积超过普通住房标准的3户家庭给予贷款优惠，利率下浮30%，首付比例平均为22%；福州市闽清联社营业部以较规定利率下浮8%的标准违规发放商业用房按揭贷款520万元。
（四）违规放贷问题突出。一是向无房地产开发资质或未取得房产开发“五证”的企业发放贷款。二是对按揭贷款申请人还款能力贷前调查不够，放松首付款真实性审查，对不符合条件的借款人发放贷款或发放超过借款人还款能力的个人住房消费贷款。三是采信不符合资质中介机构的房产抵押评估结果，高估抵押房产价值，变相提高贷款额度。四是向未在产权登记机关办理抵押登记手续的借款人发放贷款。
（五）假按揭行为冒头。部分机构对借款人贷前调查不力，未按规定严格执行“面谈”、“面签”制度，导致个别开发商利用假按揭手段从农村合作金融机构骗取贷款。贵州开阳县联社今年1月至4月向5名借款人发放按揭贷款共计329万元，用途均为购买某楼盘商铺，该5笔贷款每月本息均由楼盘开发公司出纳员归还。深圳农商行南山支行为某楼盘办理按揭贷款业务共21笔，金额1380万元，其中11名借款人为开发商员工或关联企业员工，合计贷款金额810万元，贷款本息均由开发商或其关联企业归还。
二、监管要求
（一）坚持服务“三农”和中小企业的市场定位。各级农村合作金融机构必须牢固树立为“三农”服务的宗旨，在信贷投向上，要按照扩大内需要求和“区别对待、有保有压”原则，持续
加大涉农信贷投入，确保有效的农户贷款、中小企业贷款投放，大力支持农民专业合作社发展，大力支持农业产业龙头企业。在此基础上，认真审视房地产贷款等非农业务发展战略，尽快扭转将房地产开发贷款、按揭贷款视为低风险抵押贷款的旧有观念，合理控制非农业务增速和比重，严守授信集中度底线。
（二）健全内部管理制度。行业管理部门和法人机构要根据国家宏观金融政策和《商业银行房地产贷款风险管理指引》等法律法规，及时更新和修订房地产贷款和住房按揭贷款内部管理规定和业务操作规程，对居民住房、营业用房和商务写字楼，自住（用）和投资，首套房和二套房等进行明确区分，按照借款对象、还款来源、信用等级开发不同的贷款产品，细化管理办法和风险控制措施，并定期进行再评估。
（三）严格执行房贷政策。各级农村合作金融机构要严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，确保自有首付款资金足额、真实到位，确保借款人房贷支出与收入比例不超过50%。对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，不得擅自解释“二套房”、“改善型住房”和“投资性住房”定义和标准。对于中介公司评估的抵押房产价值，要通过与历史价格比较、与同等次房产比较等方法合理鉴别，防止借款人与中介机构串通“溢价评估”，变相提高贷款额度。
（四）严格贷款“三查”。各级农村合作金融机构要严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度，不允许将借款人资质审核、办理抵押登记等重要操作环节外包给中介机构。对已发放的开发贷款和住房按揭贷款要建立动态监测机制和“黑名单”制度，不定期进行暗查，密切跟踪楼盘建设销售情况和借款人还款情况。对于房地产开发企业高管人员及其异地关系人按揭贷款，要特别关注每月还款情况和资金来源，定期分析和报告，切实防范假按揭贷款风险。
（五）加大检查和处罚力度。各级监管部门要通过非现场数据监测、暗查走访等方式加大对房地产贷款的风险监管力度，对于辖内房贷增长迅猛、占比快速上升的农村合作金融机构，进一步提高现场检查频度。适时建立房地产贷款违规举报制度，鼓励社会对开发商套取银行信用、冒名贷款、降低首付、变相垫付首付款、多套贷款等违规行为进行举报。对无视相关法规和房贷风险，盲目发展房贷业务，违规发放开发贷款和个人按揭贷款的，要进行全辖通报，并依法对高管人员和责任人进行处罚。
特此通知。
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