转售⽔电的税务处理，不再疑惑！唐家三少妻子去世
⽔电费转售是⼀个⾮常普遍的现象，通常物业企业涉及的较多，其税务处理⽐较复杂，⽐如：如何开票、如何分摊、适⽤税率等。
纳税⼈在代⽔电销售单位收取⽔电费过程中，同时满⾜以下条件的，纳税⼈代收费⽤属于代收转付⾏为，代为收取的费⽤不属于其应税收⼊。
受托收费单位不垫付资⾦；
不能同时满⾜上述代收转付条件的，代为收取的⽔、电费⽤应按照货物转售处理。
实务操作中，物业公司基本不可能代收转付，可⾏性不⼤，基本是按照转售来处理。
⾸先明确⼀个问题，⽔的增值税税率为9%，电的增值税税率13%。（后续开票问题涉及）
物业公司转售⽔电费处理
物业公司转售⽔费
《关于物业管理服务中收取的⾃来⽔⽔费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定：提供物业管理服务的纳税⼈，向服务接受⽅收取的⾃来⽔⽔费，以扣除其对外⽀付的⾃来⽔⽔费后的余额为销售额，按照简易计税⽅法依3%的征收率计算缴纳增值税。相应取得的进项不得抵扣。
转售⽔的物业公司⽆论是⼩规模纳税⼈还是⼀般纳税⼈均按照征收率为3%来进⾏处理增值税。
物业公司转售电费
和转售⽔的处理截然不同，其增值税的计税依据为全额计税⽽⾮差额，按照销售货物缴纳增值税。
在企业双⽅均为⼀般纳税⼈的情况下，⼀般计税⽅法可以实现税额的传递，不⾄出现重复征税的现象。
如果是⼩规模纳税⼈转售，抵扣链条就中断了，它向电⼒公司⽀付的电费将全部作为成本，向对⽅收取的代垫费⽤要按照3%的征收率计算销项税额，对⽅也只能凭票抵扣3%的税额，国家将重复征税。
针对这个问题，安徽税局针对增值税⼀般纳税⼈通过不具有增值税⼀般纳税⼈资格的经营场所出租⽅、经营场所物业管理单位向供电企业代购电⼒产品取得进项税抵扣凭证问题，提出了⼀个较好的解决⽅案。
各地相关政策
1.关于核电⾏业税收政策有关问题的通知（财税[2008]38号）
2.关于⾮直供电⼒产品开具增值税专⽤发票有关问题的公告（国家税务总局河北省税务局公告2019年第8号）
3.关于⾮直供电⼒产品开具增值税专⽤发票有关问题的公告（国家税务总局湖北省税务局、国⽹湖北省电⼒有限公司公告2019年第5号）
4.关于代购电⼒产品发票开具问题的公告（安徽省国家税务局公告[2017]3号）
5.关于代购电⼒产品发票使⽤问题的公告（福建省税务局公告[2018]10号）
⼯地上转售⽔电费处理
按照规定，增值税纳税⼈超出经营范围销售⽔电费，可按规定⾃开或代开增值税专⽤发票。⽔电表户名的企业按照转售⽔电，向其他企业收取相应的⽔电费⽤计⼊收⼊，并开具对应的增值税专⽤发票，取得电⼒公司和⾃来⽔⼚开具发票作为对应成本费⽤，其他使⽤⽔电的企业以此为税前扣除凭证，进⾏相应处理。
电费：⽔电表户名的企业给其他使⽤⽔电的企业开具税率13%增值税专⽤发票，同时取得电⼒公司开具的增值税专⽤发票按1.电费：
规定抵扣进项税额和企业所得税税前扣除。
⽔费：⽔电表户名的企业给其他使⽤⽔电的企业开具征收率3%增值税专⽤发票。同时，根据《国家税务总局关于物业管理2.⽔费：
服务中收取的⾃来⽔⽔费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）⽂件规定，可以扣除其对外⽀付的⾃来⽔⽔费后的余额为销售额，按照简易计税⽅法依3%的征收率，计算缴纳增值税。其中开具全额的增值税发票（含专⽤发票），通过申报表实现差额纳税。
采取分摊⽅式处理
根据国家税务总局公告2018年第28号⽂件的规定，出租⽅采取分摊⽅式的，承租⽅以出租⽅开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。其中，其他外部凭证包括但不限于出租⽅⽀付⽔电费取得发票复印件、出租⽅出具⽔电费分割单或确认单、出租⽅⽀付⽔电费的凭证及房租协议等。
⽔电表户名的企业采取分摊⽅式收取⽔电费，其他使⽤⽔电的企业以⽔电表户名的企业开具的其他外部凭证，作为税前扣除凭证。此时，⽔电表户名的企业按照代收代付进⾏会计处理。
代收代付⽔费时，⽔电表户名的企业⾃⽤部分，以取得的增值税专⽤发票为凭证，计算抵扣进项税额。
甲供材⽅式处理
网游男名字⽔电表户名的企业是业主（或者总承包⽅）⾃⾏提供⼯程施⼯过程中的⽔电费，可以按照甲供材选择适⽤简易计税，总承包⽅（或者分包⽅）后续⼯程结算时，扣除对应的⽔电费。
在实践中，还常常会有这样的情形：公司将⾃有办公楼出租⼀部分。那么，租赁期间所发⽣的⽔电费⽤，该如何向承租⽅收取？不同的处理⽅式，税务处理和税负情况不同，企业需要根据实际情况作出选择。
各地执⾏⼝径：
我司出租部分商铺给承租⼈，承租⼈使⽤的是我司的⽔电费，我司在收到承租⼈⽔电费后向供⽔供电公司缴费，发票开具抬头是我司，这种情况下我司能开出⽔电分割单给承租⼈⼊账吗？⽔电分割单税局有没规定的格式？
马伊琍抽烟答：根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）规定：“企业在境内发⽣的⽀出项⽬属于增值税应税项⽬(以下简称“应税项⽬”)的，对⽅为已办理税务登记的增值税纳税⼈，其⽀出以发票(包括按照规定由税务机关代开的发票)作为税前扣除凭证...”根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的⾃来⽔⽔费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定：“提供物业管理服务的纳税⼈，向服务接受⽅收取的⾃来⽔⽔费，以扣除其对外⽀付的⾃来⽔⽔费后的余额为销售额，按照简易计税⽅法依3%的征收率计算缴纳增值税。”综上，增值税应税项⽬应以发票作为企业所得税税前扣除凭证。若属于提供物业管理服务的纳税⼈，转售⽔可依上述规定按照征收率开具发票并申报纳税。若不属于提供物业管理服务的⼀般纳税⼈，转售⽔、电应按适⽤税率开具发票并申报纳税。
来源：国家税务总局珠海市⾦湾区税务局
word下标我司与重庆的某商场物业分公司签订办公室租赁协议，由物业公司代收代交⽔电费，提供给我司⽔电费公司开具给物业公司的发票复印件盖公章及我司应交⽔电费的收据，不予开具发票给我司，该公司的做法是否合理？若合理，我司是否可以所得税税前扣除该费⽤？
注：该物业分公司没有转供资质。
答：根据《国务院关于修改的决定》(中华⼈民共和国国务院令第587号)规定：“《中华⼈民共和国发票管理办法》第⼗九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个⼈，对外发⽣经营业务收取款项，收款⽅应当向付款⽅开具发票；特殊情况下，由付款⽅向收款⽅开具发票”。
根据国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告（国家税务总局公告2018年第28号）第⼗九条企业租⽤(包括企业作为单⼀承租⽅租⽤)办公、⽣产⽤房等资产发⽣的⽔、电、燃⽓、冷⽓、暖⽓、通讯线路、有线电视、⽹络等费⽤，出租⽅作为应税项⽬开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证；出租⽅采取分摊⽅式的，企业以出租⽅开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。
因此，若属于物业公司代收转付⽔电费，应由⽔务集团及供电公司开具发票给付款⽅。出租⽅采取分摊⽅式的，按⽔务集团及供电公司的发票复印件和分割单及合同注明分割⽅式为分割依据。若不属于代收转付，则属于转售⽔电费，应由物业公司开具转售⽔电费发票作为税前扣除凭证。
来源：厦门市税务局
38妇女节是指多少岁物业公司代管的项⽬由物业公司向⽔务缴交业主⾃⽤⽔费及公共⽤⽔⽤费后再向业主收取⽔费及公摊⽔费，物业公司仅取得⽔务公司的收据（仅物业⾃⽤电开具进项发票），故向业主开具收据是否可以？若物业公司必须开具发票给业主，由于前期物业公司均未取得进项发票，⽽业主⽔费缴交普遍滞后，我司开票应如何衔接，是要从现在开始所有收取的⽔费均开发票，还是仅对已取得进项发票的⽔费给业主开具发票呢？物业公司⽔费是否适⽤简易征收，依据是什么呢？
答：物业公司为⼀般纳税⼈，公摊⽔费由物业公司实⾏代收转付，收取公摊⽔费后转付⽔务集团，增值税发票由⽔务集团开具给⽤户。实⾏代收转付收取的公摊⽔费按“以委托⽅名义开具发票代委托⽅收取的款项”不作为物业公司物业费收⼊的价外费⽤，不征收增值税。
物业公司为⼩规模纳税⼈，代收公摊⽔电费、代收未抄表到户⽔电费均实⾏代收转付，收取⽤户⽔电费后转付供电公司、⽔务集团，增值税发票由供电公司、⽔务集团开具给⽤户。实⾏代收转付收取的⽔电费按“以委托⽅名义开具发票代委托⽅收取的款项”不作为物业公司物业费收⼊的价外费⽤，不征收增值税。
如果不属于代收转付的情况，应视同转售服务。⽔务集团向物业公司开具发票，物业向业主取得⽔费时，再由物业公司开具发票。根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的⾃来⽔⽔费增值税问题
保养汽车的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税⼈，向服务接受⽅收取的⾃来⽔⽔费，以扣除其对外⽀付的⾃来⽔⽔费后的余额为销售额，按照简易计税⽅法依3%的征收率计算缴纳增值税。
来源：厦门市税务局
我公司为物业公司，我们为业主代收代缴⽔电费，收取的⽔电费也是平价收取，没有多收⼿续费等其他费⽤，现在业主要求我们开具增值税发票给他们，我们应该怎么开具？
答：根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的⾃来⽔⽔费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定⽂件规定：“提供物业管理服务的纳税⼈，向服务接受⽅收取的⾃来⽔⽔费，以扣除其对外⽀付的⾃来⽔⽔费后的余额为销售额，按照简易计税⽅法依3%的征收率计算缴纳增值税。本公告⾃发布之⽇起施⾏。2016年5⽉1⽇以后已发⽣并处理的事项，不再作调整；未处理的，按本公告规定执⾏。”据此⽔费您可以开具发票但申报时可以选择差额征收。电费这⼀块并⽆差额⽂件规定，建议按照《发票管理办法》收款⽅向付款⽅进⾏据实开具。
来源：国家税务总局重庆市税务局
我们是建筑施⼯单位，现在某个⼯程项⽬部发⽣的电费，⽀付给发包⽅了，请我，发包⽅是⼀般纳税⼈，如何给我们开发票，具体政策是什么？
答：根据《国务院关于修改〈中华⼈民共和国发票管理办法〉的决定》（中华⼈民共和国国务院令第587号）规定“第⼗九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个⼈，对外发⽣经营业务收取款项，收款⽅应当向付款⽅开具发票；特殊情况下，由付款⽅向收款⽅开具发票。第⼆⼗条所有单位和从事⽣产、经营活动的个⼈在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动⽀付款项，应当向收款⽅取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和⾦额。第⼆⼗⼀条不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个⼈有权拒收。第⼆⼗⼆条开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏⽬，全部联次⼀次性如实开具，并加盖发票专⽤章。” 根据《中华⼈民共和国增值税暂⾏条例》规定“第⼀条在中华⼈民共和国境内销售货物或者加⼯、修理修配劳务(以下简称劳务)，销售服务、⽆形资产、不动产以及进⼝货物的单位和个⼈，为增值税的纳税⼈，应当依照本条例缴纳增值税。”
因此，若纳税⼈转售电⼒可按销售货物开具发票。
来源：云南税务
我司为房地产公司，与建筑总包公司签订总包合同，合同约定施⼯现场的⽔电费根据⼄⽅实际消耗量，由建筑公司⾃⾏承担。但⽔表、电表是以房地产公司的名义开户的，所以结算⽔电费时，⽔电费是由房地产公司先⾏垫付，发票由电⼒和⾃来⽔公司直接开具给房地产公司。建筑总包公司则于结算⼯程款时向房地产公司⽀付⽔电费并索要发票，但供⽔、供电不在房地产公司的经营范围内，问房地
产公司在该情况下是否可以开具⽔电费发票给建筑总包公司？开具发票税率与供电局和⾃来⽔公司⼀致？
答：纳税⼈可根据下⾯规定及企业实际发⽣的应税⾏为判断其适⽤的税率或征收率。⼀般纳税⼈转售电⼒，适⽤的增值税税率为13%。⼀般纳税⼈转售⾃来⽔，适⽤的增值税税率为9%；如为提供物业管理服务的⼀般纳税⼈，办理简易计税备案，按照上述规定依照3%的征收率缴纳增值税。⼀、根据《中华⼈民共和国发票管理办法》及其实施细则的规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个⼈，对外发⽣经营业务收取款项，收款⽅应当向付款⽅开具发票。开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏⽬，全部联次⼀次性如实开具，并加盖发票专⽤章。单位和个⼈在开具发票时，必须做到按照号码顺序填
开，填写项⽬齐全，内容真实，字迹清楚，全部联次⼀次打印，内容完全⼀致。因此，收款⽅应当按照发票管理办法规定及企业实际经营业务的内容如实向付款⽅开具发票，填写的项⽬应齐全。另外，如纳税⼈需增加的税⽬超出经营范围的，应先联系主管税务机关重新核定，然后⾃⾏在开票系统和申报系统查、增加税⽬，相关系统操作可咨询系统服务单位。⼆、根据《国务院关于废⽌和修改的决定》（国令第691号）、《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）及《财政部 国家税务总局 海关总署关于深化增值税改⾰有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）的相关规定，增值税税率：(⼀)纳税⼈销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进
⼝货物，除本条第⼆项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。(⼆)纳税⼈销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让⼟地使⽤权，销售或者进⼝下列货物，税率为9%：1.粮⾷等农产品、⾷⽤植物油、⾷⽤盐;2.⾃来⽔、暖⽓、冷⽓、热⽔、煤⽓、⽯油液化⽓、天然⽓、⼆甲醚、沼⽓、居民⽤煤炭制品;3.图书、报纸、杂志、⾳像制品、电⼦出版物;4.饲料、化肥、农药、农机、农膜;5.国务院规定的其他货物。(三)纳税⼈销售服务、⽆形资产，除本条第⼀项、第⼆项、第五项另有规定外，税率为6%。(四)纳税⼈出⼝货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。(五)境内单位和个⼈跨境销售国务院规定范围内的服务、⽆形资产，税率为零。税率的调整，由国务院决定。⼩规模纳税⼈增值税征收率为3%，国务院另有规定的除外。纳税⼈兼营不同税率的项⽬，应当分别核算不同税率项⽬的销售额；未分别核算销售额的，从⾼适⽤税率。另外，根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的⾃来⽔⽔费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）的规定，提供物业管理服务的纳税⼈，向服务接受⽅收取的⾃来⽔⽔费，以扣除其对外⽀付的⾃来⽔⽔费后的余额为销售额，按照简易计税⽅法依3%的征收率计算缴纳增值税。
来源：⼴东省12366纳税服务中⼼
国家税务总局公告2016年第54号（关于物业管理服务中收取的⾃来⽔⽔费增值税问题的公告）：提供物业管理服务的纳税⼈，向服务接受⽅收取的⾃来⽔⽔费，以扣除其对外⽀付的⾃来⽔⽔费后的余额为销售额，按照简易计税⽅法依3%的征收率计算缴纳增值税。是否涉及到转售⾃来⽔的公司都可以适
⽤该政策？
答：⼀般纳税⼈、⼩规模纳税⼈将房产出租给其他⼀般纳税⼈使⽤，出租⽅向租赁⽅收取的⾃来⽔⽔费，暂可按照国家税务总局公告2016年第54号的规定选择简易计税⽅法开票缴税。
来源：安徽省税务局
⼀般纳税⼈企业向个⼈租赁房屋，⽀付的电费如何取得增值税专⽤发票？
答：增值税⼀般纳税⼈（以下简称⼀般纳税⼈）通过⾮⼀般纳税⼈电表总表单位向供电企业代购电⼒产品，是指实际耗⽤电⼒的⼀般纳税⼈（以下简称实际⽤电企业）先将电费⽀付给电表总表单位，再由电表总表单位⽀付给供电企业。商业银⾏、电信企业以外的其他⼀般纳税⼈通过电表总表单位代购电⼒的，按以下规定开具增值税专⽤发票：
（⼀）实际⽤电企业和电表总表单位双⽅根据内部电表，按期签字确认承租⽅⽣产经营实际耗⽤情况，共同填制《分割单》，作为提交给供电公司作为向不同销售对象开具发票的凭证。
（⼆）电表总表单位携带缴纳电费银⾏回单、电费普通发票原件及《分割单》到供电企业办理开票⼿续。
⽂件依据：《安徽省国家税务局关于代购电⼒产品发票开具问题的公告》（安徽省国家税务局公告2017年第3号）
来源：安徽国家税务局
我公司承租房屋，出租⽅系转租他⼈房屋，按规定向合同的出租房缴纳了租赁期间产⽣的⽔电费⽤，发票应由谁开具？
答：可以由收款⽅按转售处理开具发票，也可以由⽔电部门直接将发票开具给实际使⽤⽅。
来源：福建国税
整理：⾦穗源
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