实务：实例讲解：物业公司⾃来⽔⽔费享受差额简易计税的财税处理
近⽇有会员朋友咨询：物业管理公司⽀付⾃来⽔公司⽔费，取得⽔费发票，发票开具内容包括3%税率的⽔费、不征税⾃来⽔⽔费、污⽔处理费三项内容，如何享受国家税务总局公告2016年第54号（以下简称“54号公告”）简易计税政策呢？现就客户实务中的⼏点疑问，回复整理如下，⽅便⼤家操作参考。
⾃来⽔发票样式（参考）
⼀、政策解读：
营改增以来，物业公司提供物业服务时代收⽔费，若按适⽤税率征收增值税可能导致税负上升，为稳定营改增后物业公司税负⽔平，国家税务总局关于物业管理服务中收取的⾃来⽔⽔费增值税问题出台了国家税务总局公告2016年第54号公告，公告规定：提供物业管理服务的纳税⼈，向服务接受⽅收取的⾃来⽔⽔费，以扣除其对外⽀付的⾃来⽔⽔费后的余额为销售额，按照简易计税⽅法依3%的征收率计算缴纳增值税。
根据54号公告的内容规定，解读如下：
（1）“扣除对外⽀付的⾃来⽔⽔费”需要获取合法有效的凭证，包括增值税发票或以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。上述增值税发票不⼀定要增值税专票，增值税普通发票也可以，再者从上述“对外⽀付的⾃来⽔⽔费”只能扣减销售额，按照差额征税简易计税⽅式，不能抵扣进项税，建议取得增值税普通发票。
（2）对于“不征税⾃来⽔”政策的规定：原对城镇公共供⽔⽤⽔户在基本⽔价(⾃来⽔价格)外征收⽔资源费的试点省份，在⽔资源费改税试点期间，按照不增加城镇公共供⽔企业负担的原则，城镇公共供
⽔企业缴纳的⽔资源税所对应的⽔费收⼊，不计征增值税，按“不征税⾃来⽔”项⽬开具增值税普通发票。【总局公告2017年第47号】，企业取得不征税⾃来⽔发票属于合规票据，因此，可以从转售⽔费收⼊中扣除。
小学体育教师个人工作总结（3）“扣除其对外⽀付的⾃来⽔⽔费”，是指扣除的仅仅是⾃来⽔⽔费（包含不征税⾃来⽔费），不包括其他污⽔处理费等费⽤。
（4）对属于⼀般纳税⼈的⾃来⽔公司销售⾃来⽔按简易办法依照“3%”征收率征收增值税，不得抵扣其购进⾃来⽔取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。【财税(2009)9号】【财税(2014)57号】，因此，“扣除其对外⽀付的⾃来⽔⽔费”为不含税价款。
（5）“54号公告”中并未规定扣除部分不得开具增值税专⽤发票，因此应不属于国家税务总局公告2016年第23号规定
的“按照现⾏政策规定适⽤差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票”的情形，对于可以全额开具增值税专⽤发票的”差额征税“，应当通过申报⽅式体现出差额后的税款，⽽不能采取”差额开票“的⽅式。布兰妮露底
⼆、案例解析：
A企业是物业管理公司，⼀般纳税⼈，2019年9⽉收取业主⾃来⽔费及服务费226万元，包含为业主缴纳⽔费的服务费共20万元。⽀付⾃来⽔公司⾃来⽔费价款合计206万元，取得⾃来⽔公司开具的增值税专⽤发票，并认证抵扣进项税6万。以此业务为例，分别从账务处理、发票开具、纳税申报来为⼤家做⼀下详细分析：
（⼀）账务处理
1、⽀付⾃来⽔公司⽔费时：如何申请大病救助金
双十协定的主要内容
借：主营业务成本200利智照片
应交税费——应交增值税（进项税额）6
贷：银⾏存款206
2、收取业主⾃来⽔费时：
借：现⾦或银⾏存款226
贷：主营业务收⼊219.42【226÷（1+3%）×3%】
应交税费——未交增值税6.58【226÷（1+3%）×3%】
本斯蒂勒借：应交税费——未交增值税6【206÷（1+3%）×3%】
贷：主营业务成本6
3、采取差额征税并简易计税的处理⽅式，不能抵扣进项，如果⾃来⽔增值税专⽤发票已经认证，则应转出进项税：借：主营业务成本6
贷：应交税费——应交增值税（进项税额）6
贷：应交税费——应交增值税（进项税额）6
甲企业应纳增值税额=0.58万元。
（⼆）发票开具
（1）如果业主为⼀般纳税⼈，有进项税抵扣需要，物业公司可以给业主全额开具增值税专⽤发票，业主可抵扣差额征税前的进项税。
（2）如果业主为⽆进项税抵扣需要的纳税⼈，物业公司可以给业主全额开具增值税普通发票。
（再次提⽰：对于可以全额开具增值税专⽤发票的”差额征税“，应当通过申报⽅式体现出差额后的税款，⽽不能采取”差额开票“的⽅式。）
（三）纳税申报
按照“54号公告”差额征税并简易计税，纳税申报如何填列？
物业选择适⽤3%征收率简易办法征收增值税，则该项业务均填列在《增值税纳税申报表附列资料（三）》第6栏。具体步骤如下：
①将差额扣除之前的本期服务、不动产和⽆形资产价税合计额填⼊“本期服务不动产和⽆形资产价税合计额（免税销售额）”。
②第2列“服务、不动产和⽆形资产扣除项⽬”“期初余额”应为“0”（不考虑期初余额）。
③将本期产⽣的可以差额扣除的填⼊“本期发⽣额”，“本期应扣除⾦额”应为2、3列的合计额。
④“本期实际扣除⾦额”：本列≤第4列且本列≤第1列。
⑤第6列“服务、不动产和⽆形资产扣除项⽬”“期末余额”：填写服务、不动产和⽆形资产扣除项⽬本期期末结存的⾦额。本列＝第4列-第5列=0.
“⽂中案例”纳税申报填列如下表所⽰：
（假设⽆期初余额，本期可全部实际抵扣）