个人二手住房贷款
周渝民 许玮伦
一、总那么1
〔一〕定义1
〔二〕特点2
〔三〕业务开展模式2
二、贷款对象与条件2
〔一〕贷款对象2
〔二〕贷款对象具备条件2
三、贷款币种、限额、期限与利率2
〔一〕贷款币种2
〔二〕贷款限额2
〔三〕贷款期限3
〔四〕贷款利率3
四、申办3
〔一〕贷款申请〔受理方式〕3
〔二〕申请资料3
〔三〕贷款审查4
五、贷款的评估、担保、保险4
〔一〕贷款评估4
〔二〕贷款担保〔方式〕4
〔三〕贷款保险4
六、贷款的发放、使用和回还4
〔一〕贷款发放4
〔二〕贷款回还5
1、原那么5
2、提早还款5
3、贷款展期5
4、贷款重整5
5、逾期贷款处理5
6、其他5
七、担保借款合同的变更和终止5
〔一〕原那么5
〔二〕其他5
八、债权保卫6
〔一〕借款人、担保人的违约行为6
〔二〕借款人、担保人的违约行为，贷款人采取的措施6
〔三〕借款人、担保人发生特殊事件6
九、附那么6
十、FAQ7
一、总那么
〔一〕定义
1、个人二手住房，系指由房屋产权人出售，房屋土地治理部门已颁发房屋所有权有效证件，可在房屋二级市场流通，卖房人具有完全处置权利的住房。
2、个人二手住房贷款，指借款人以其在房地产三级市场〔即房屋二级市场〕购置的住房为
抵押〔该住房应为借款人自有或借款人与他人共有〕，在支付一定比例首期购房款后，由银行运用自有信贷资金代其支付剩余购房款，借款人按期向银行还本付息的一种贷款方式。
〔二〕特点
贷款实行“局部自筹、有效担保、专款专用、按期回还〞的原那么，借贷双方应依据此原那么依法签订担保借款合同。住房公积金贷款按住房公积金治理中心相关执行。
〔三〕业务开展模式
1)泛指在房地产三级市场〔即房屋交易二级市场〕购房人在签订房屋买卖合约并支付首期购房款后，将房屋抵押给银行或在抵押前提供有效担保，由银行代其支付其余购房款，借款人按期向银行还本付息的一种贷款方式，借款人为自然人，买卖的房屋包括商品房、房改房、经济适用房等已取得房屋产权证并准许上市交易的房产。按担保方式不同具体形式分为：
①借款人仅以其所购房屋为抵押的担保。②借款人以其所购房屋为抵押，抵押登记前由我
行认可的第三方提供时期性连带责任保证
二、贷款对象与条件
〔一〕贷款对象
凡年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人。
〔二〕贷款对象具备条件
申请个人二手住房贷款的借款人必须同时具备以下条件：
2)在中国境内具有常驻户口或有效居留身份的自然人，其中包括持有合法、有效的身份证件的国内居民、港、澳、台同胞及参加中国国籍的外国人士，在中国境内具有合法居留身份的外籍人士；
3)具有正当稳定的职业和经济收进，信用良好，有按期回还贷款本息的能力；
4)所购房屋具备金融房屋交易二级市场交易条件，产权明晰，买卖双方签署合法有效房屋买卖合同或协议；
5)必须支付不低于所购房屋全部价款20％以上的首期购房款；
6)提供经贷款人认可的有效担保；
7)贷款人的其他条件。
8)＜补充：二手房贷款期限最长不超过30年，且房龄加贷款期限之和最长不超过40年。＞
三、贷款币种、限额、期限与利率
〔一〕贷款币种
仅限人民币
〔二〕贷款限额
最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格的80％〔两项选其中较低一项〕，单笔贷款的成数需依据借款人的还款能力和信用记录逐笔确定。原那么上按以下要求办理：
1)房龄在10年〔含〕以内的房屋，贷款最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格〔两项选其中较低一项〕的80％；
2)房龄在10-15年〔含〕的房屋，贷款最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格〔两项选其中较低一项〕的70％；
3)房龄在15-20年〔含〕的房屋，贷款最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格〔两项选其中较低一项〕的60％；
4)房龄在20年以上的房屋，原那么上不得叙作。八个字赞美烟花
5)对分行确认的优质客户房龄在15年以内的贷款最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格〔两项选其中较低一项〕的80％；房龄在15-20年〔含〕的房屋，贷款最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格〔两项选其中较低一项〕的70％；
6)房龄计算：以房产证上最后一页附表?北京市房屋登记表?中标注房屋建成年份为准。如不能从房产证上判定房龄，贷款限额视为10年以上房屋。
〔三〕贷款期限
最长期限不得超过30年，且贷款期限和房龄之和最长不超过40年；同时男性借款人贷款期限加年龄不得大于65岁，女性借款人贷款年限加年龄不得大于60岁。
〔四〕贷款利率
艾晓琪>王心凌男友是谁执行中国人民银行的同档次商业贷款利率，并可在人民银行的范围内进行浮动。
贷款期限在一年以内〔含〕的，遇法定利率调整，按原合同利率计息。贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率确定的贷款利率计息，每满一年或半年后，再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年〔半年〕度利率。
四、申办
〔一〕贷款申请〔受理方式〕
1、采纳律师见证方式：
需托付经分行认可的律师事务所向借款人收集贷款申请资料，并指导借款人填写贷款申请资料，律师见证包括签约见证及交易、抵押过程见证，买卖合同、借款抵押合同的签订和
交易过户过程必须经由市分行制定的律师事务所进行见证，出具?意见书?。贷款人应按照我行相关要求对律师事务所进行治理。
2、不采纳律师见证方式：
需由贷款人指定的信贷人员或贷款人认可的担保公司向借款人收集贷款申请资料，指导借款人填写贷款申请资料，并全程见证包括签约见证及交易、抵押过程见证，买卖合同、借款抵押合同的签订和交易过户过程。
〔二〕申请资料
1、申请个人二手住房贷款的借款人应提供以下资料：
1)本人及配偶的具有效力的身份证件原件及复印件〔包括居民身份证、军官证、户口簿、暂住证或其他有效居住证件等，各种证件均须包含所有信息页内容〕；
2)婚姻状况证实，包括结婚证实、离婚证实、未婚声明原件及复印件；港、澳、台人士如已婚，需提供配偶第三方声明。
3)具有固定职业和稳定经济收进的证实原件及复印件。
4)假设借款人为港澳台人士或外籍人士，需提交：〈1〉有效身份证实：①港澳人士需提供?港澳居民往来内地通行证?或?港澳同胞回乡证?原件及复印件；②台湾人士需提供?台湾居民往来大陆通行证?、?户籍滕本?原件及复印件；③外籍人士需提供护照、?在京居留证?或?劳动就业许可证?原件及复印件，或中国境内〔不含港澳台地区〕单位人事部门出具的工作证实原件及复印件，或借款人的身份证件由驻华大使馆进行认证；〈2〉提供完税证实及稳定经济收进的证实〔完税证实中涉及的工作单位、收进情况等相关内容应与其提交的收进证实内容相符〕；〈3〉提供的全部外文资料须由依法设立的翻译公司进行翻译并加盖翻译公司公章。
5)由房地产治理部门认可的?房屋买卖合同?或协议原件及复印件。
6)支付所购住房首付款证实原件及复印件。原那么上由贷款人对所购住房首付款进行监管，即买方将首付款存进卖方在贷款人处开立的个人结算账户中，买卖双方授权贷款人将首付款冻结〔附件六〕，贷款申请时首付款冻结的存折原件及复印件作为首付款证实。待贷款审批通过并交易房产过户手续办理完毕，即贷款人确认新房屋所有人取得交易房产产
权证后，由贷款人将此首付款解冻。
7)经分行认可的评估公司出具的拟购二手住房房产评估报告。
8)借款人如实填写我行个人二手住房借款申请书〔附件五〕、房屋所有权证收押协议、个人信用信息查询授权书、抵押承诺书、担保借款合同等贷款申请相关文件。
9)贷款人要求的其他文件或资料。
2、所售房屋应具备的条件和售房人应提供的资料：
1)所售房产必须符合上市出售条件；
2)拟出售房屋的所有权有效证件原件及复印件；
3)售房人〔含共有人〕有效身份证实原件及复印件；
4)售房人〔含共有人〕户口簿原件及复印件〔港、澳、台及外籍人士除外〕；
5)售房人保证其房屋符合上市出售条件的证实及房屋共有权人签字同意出售房屋的书面文邱泽张钧甯
件〔附件四〕；；
6)已出租的房屋须提供承租人同意出售声明；
7)未出租的房屋须提供未出租声明；
8)贷款人要求提供的其他文件或资料。
〔三〕贷款审查
1、贷款人审查
<1>贷款人在审查个人二手住房按揭贷款业务时应严格执行贷款审查工作，严格落实面签制度，对借款人提供的个人信息进行调查确认，包括对借款人、售房人提供资料的真实性、完整性、有效性、合法性、正确性及借款人的身份、资信情况、回还能力进行审查；
<2>贷款人依据借款人的资信状况、偿债能力及所提供的其他文件资料经综合判定后确定贷款额度、期限和贷款利率；
<3>借款申请人住房贷款的月房产支出与收进比例操纵在50%以下〔含50%〕，月所有债务支出与收进比例操纵在55%以下〔含55%〕。关于借款人为自雇人士，还应采取实地调查的方式，了解其经营情况和真实的财务状况，对其还款能力进行全面分析；