王菊明、刘点兵等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院 
【审理法院】江苏省无锡市中级人民法院 
【审结日期】2021.11.29 
【案件字号】(2021)苏02民终5257号 
【审理程序】二审 
【审理法官】潘志江杜伟建宁尚成 
【文书类型】判决书 
【当事人】王菊明;刘点兵;吴显娟 
【当事人】王菊明刘点兵吴显娟 
【当事人-个人】梦幻西游化生寺加点王菊明刘点兵吴显娟 
郑爽结婚【代理律师/律所】诸树圯江苏神阙律师事务所;秦佳君江苏神阙律师事务所 
【代理律师/律所】诸树圯江苏神阙律师事务所秦佳君江苏神阙律师事务所 
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【代理律师】诸树圯秦佳君 
【代理律所】江苏神阙律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】王菊明 
【被告】刘点兵;吴显娟 
【权责关键词】无效表见代理善意取得合同过错合同约定证人证言新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判 
【指导案例标记】临清市邮编0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。 
【本院认为】本院认为：    虽转让协议上乙方为“刘典斌”，但吴显娟出具的房款结付单载明为刘点兵，且在实际使用案涉房屋时办理燃气、自来水等手续时使用的是刘点兵，王菊明认为刘点兵不具备诉讼主体资格，未提供相应证据，应承担举证不能的法律后果。    王菊明认为刘点兵存在过错不构成善意取得，王菊明应当承担举证责任。首先，吴显娟与王菊明曾共同生活并育有一子，共同开办、经营公司，且王菊明陈述吴显娟能够取得房屋钥匙，吴显娟已经将房屋交给刘点兵实际使用，期间王菊明从未提出任何异议，足以使刘点兵相信吴显娟能够代表王菊明处分案涉房屋。王菊明认为吴显娟与刘点兵签订转让协议时两人已经分居，但未能证明刘点兵明知两人分居的情况或是明确清楚吴显娟对于案涉房屋无处分权。其次，王菊明认可刘点兵为宝帝公司提供物流服务，吴显娟以宝帝公司的债务抵扣房款并就房款收讫出具了房款结付单，王菊明认为刘点兵未支付房款，应当提供反驳证据。最后，案涉房屋系安置房，王菊明在2020年才办理房屋产权证明，刘点兵早已实际
使用案涉房屋，故一审法院认定案涉房屋已经实际交付并无不当。综上，刘点兵已善意取得案涉房屋，王菊明要求刘点兵按照2020年市场价值再履行付款责任。现房屋已经具备过户条件，且现有政策并未限制案涉房屋过户至刘点兵名下，王菊明应当配合办理过户手续。    吴显娟系本案当事人，其向法院作出的陈述不属于证人证言，王菊明对于吴显娟的意见不予认可，但并未提供相关证据，王菊明关于一审法院审理程序有误的上诉意见，本院不予采纳。    综上所述，王菊明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费4450元，由王菊明负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-24 00:27:43 
【一审法院查明】一审法院认定事实：    2015年6月25日，吴显娟与刘点兵签署转让协议。协议载明转让人(甲方)为王菊明，受让人(乙方)为刘典斌。甲方自愿将案涉房屋有偿转让给乙方，房屋面积为70平方米，总价为210000元。甲方应无条件协助乙方办好房屋产权
证，乙方需过户，过户费用由乙方承担。协议书底部另注明付款情况：即日起至2017年年前支付清，分三年期。协议落款处由吴显娟及刘典斌分别签字捺印。刘点兵陈述其之前在吴显娟开设的公司中工作时使用的是“刘典斌”这个名字，故协议中载明受让人为“刘典斌”，后来签署的材料都是以身份证姓名“刘点兵”为准。    2020年12月25日，吴显娟出具房款结付单一份，载明：前有刘点兵购买堰新家园104-1601号，70平方米，结房款210000元，此款由刘点兵本人2015年至2018年在贵公司当司机送货，运费在房款中扣除，已全部结清。    为证明其已经实际占有使用案涉房屋，刘点兵向法院提交了其与无锡华润燃气有限公司签署的管道燃气供用气协议，地点为堰新家园104-1601。刘点兵另提交由无锡华润燃气有限公司开具的发票四张，一张为2015年5月15日堰新家园104-1601燃气管道安装费发票，金额为1650元，另一张系同天出具的堰新家园104-1601工本费、材料费发票，金额为47元。第三张发票系2015年11月18日出具，发票载明户名刘点兵，地址堰新家园104-1601，缴费金额128元。第四张发票系2016年1月16日开具，发票载明户名刘点兵，地址堰新家园104-1601，缴费金额210元。刘点兵另提交了其在2015年为堰新家园104-1601缴纳自来水费的发票及在2016年为堰新家园104-1601缴纳电费的发票。经质证，王菊明对上述证据真实性无异议，但是认为无法证明其已将案涉房屋出售给刘点兵。王菊明陈述拿到
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拆迁安置房时其与吴显娟生活在一起，安置房的钥匙吴显娟能够取得，其一直以为吴显娟将案涉房屋空置，直到本案诉讼其才知道房屋被卖掉的事情。    堰新家园104-1601室房屋系土岐范巷11号老宅拆迁而来。2020年12月28日，堰新家园104-1601室房屋登记于王菊明名下。    关于王菊明与吴显娟的关系，无锡市公安局堰桥派出所出具户籍信息证明载明：根据档案记载，无锡县堰桥镇戴岐村戴圻村范巷王强。经质证，王菊明表示其与吴显娟确实育有一子王强，但是双方并未结婚，二人曾经共同生活，2014年开始分开生活。    宝帝公司于2007年3月30日开业，法定代表人为吴显娟，股东为吴显娟、王菊明、王强。无锡市宏强泵阀机械厂(以下简称宏强厂)于2003年5月8日开业，投资人为王菊明。对此，王菊明表示其与吴显娟曾一起开办过宝帝公司，宝帝公司现仍在经营中，实际经营由吴显娟负责，其只是挂名股东。关于刘点兵主张的其用应得的运输费抵扣房款的情况，王菊明表示刘点兵并未在宏强厂工作过，曾听闻刘点兵给宝帝公司做过物流，但是并不清楚刘点兵的运输量以及是否用运输费抵扣购房款。    为查明案件事实，法院电话联系吴显娟，吴显娟陈述案涉房屋已经卖给刘点兵，房款已经结清。刘点兵曾在公司工作十余年，其用了四年的工资抵扣房款。王菊明对于其将案涉房屋出售给刘点兵是完全知情的。    一审中，王菊明称根据无锡市房地产调控领导小组办公室文件锡房调办【2017】3号文件，案涉房
屋属于限购房屋，非本市户籍购房人需要有两年社保缴纳记录或者个税记录，否则无法过户。对此，刘点兵称案涉房屋买卖关系发生在上述政策出台前，并不影响买卖关系的成立，仅是影响过户时间的早晚。    以上事实，有住房有偿转让协议书、房款结付单、供用气协议、发票、房屋登记信息、户籍证明、公司工商信息及当事人陈述等证据在卷佐证。 
【一审法院认为】一审法院认为：    案涉房屋系拆迁安置所得，登记于王菊明名下，本案未有证据显示王菊明授权吴显娟出售案涉房屋。现刘点兵通过与吴显娟签署房屋转让协议购买案涉房屋，则本案的争议焦点在于刘点兵是否构成善意取得。按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的，(2)以合理的价格转让，(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第一，《关于适用  若干问题的解释(一)》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案中，吴显娟与王菊明虽未领取结婚证，但是二人育有一子且曾共同生活，亦一起开办过公司，足以使刘点兵相信二人间存在亲密关系。王菊明陈述其与吴显娟共同生活时，吴显娟能够取得案涉房屋钥匙，合同签订后吴显娟也将房
屋交付给刘点兵使用至今。刘点兵有理由相信吴显娟对案涉房屋享有处分权利，法院认定刘点兵系善意受让案涉房屋。第二，刘点兵以其在宝帝公司工作所应获得的报酬抵扣了全部购房款，有吴显娟出具的房款结付单为凭。吴显娟自愿以其对刘点兵享有的债权清偿宝帝公司对刘点兵所负的债务，系吴显娟对自身权利的处分，并未违反法律规定，法院予以认可。关于房屋出售价格，王菊明认可和当时市场价出入不大。因此，刘点兵已经支付了合理的对价。第三，涉案房屋虽为不动产，但因属于拆迁安置房，在买卖当时尚不具备登记过户条件，王菊明于2020年登记至自己名下，因此刘点兵客观上无法直接办理登记手续。但刘点兵在合同签订后即占有使用，说明房屋已经交付，其通过占有使用达到了对外公示的效果。综上，法院认定住房转让协议真实有效，刘点兵善意取得了案涉房屋的所有权。现案涉房屋已经登记至王菊明名下，王菊明应协助配合将房产过户登记至刘点兵名下。办证及过户过程中产生的费用、税费以及土地出让金等均由刘点兵负担。关于王菊明主张刘点兵不满足锡房调办【2017】3号文件规定的过户条件，案涉房屋协议签署于2015年，早于该政策出台的时间，且该文件明确凭法院生效法律文书取得房产，不受限购政策影响。因此，对于王菊明的该项抗辩法院不予支持。案涉房屋由吴显娟出售并结算房款，因此本案诉讼费由吴显娟承担为宜。    据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第
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一百零六条，《关于适用  若干问题的解释(一)》、第十五条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，作出判决：一、王菊明于判决发生法律效力之日起立即协助配合刘点兵将案涉房屋过户登记至刘点兵名下，办理过户过程中产生的税费、土地出让金及费用等均由刘点兵负担。二、驳回刘点兵的其他诉讼请求。一审案件受理费4450元，由吴显娟负担。该款已由刘点兵预交，法院于判决生效之日起十五日内将吴显娟应负担的案件受理费退还刘点兵，吴显娟于判决生效之日起十五日内将其应负担的案件受理费4450元支付至一审法院。    二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。