辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规定》的通知发文文号：辽地税函[2009]188 号各市地方税务局（不含大连）：现将《国家税务总局关于印发<；土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91 号）转发给你们，并做如下补充规定，请一并贯彻执行：一、关于出租地下停车位问题对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。在土地增值税汇算清缴时，地下停车位的面积是否应计入可售面积(自用面积)，地下停车位的成本能否扣除, 还是应转为固定资产。答：如果根据<；房屋建筑面积规范>的规定应计算建筑面积的，那么，该面积应该可以计入总建筑面积的，但不计入出售面积，成本也是可以扣除的.在土地增值税清算的时候，成本扣除应按照开发成本分摊率=已售住宅建筑面积/总建筑面积来计算扣除. 原文地址：房地产企业出售的地下停车位如何处理？作者：注册税务师齐洪涛请问：房地产企业出售的地下停车位，是做销售收入还是租赁收入？有明确规定吗？停车位出售给业主了，只是没有办理产权给业主。涉及的土地增值税、所得税计算不同。答复：对于房地产企业出售无产权的车位，税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83 号）对这种情形明确为：“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照…服务业-租赁业‟征收营业税。”《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20 年。超过20 年的，超过部分无效”。而对于超过20 年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日汽车市场调查报告
起不得超过20年”。所以对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，都应当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。《营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。所以从营业税纳税总额与纳税时间应按上述规定处理。对于车位销售的企业所得税问题，由于房地产企业都是一次性通过成本对象或公共配套设施转入销售成本，所以收到的销售款也应当一次性计入企业所得税收入。鉴于车位销售这种有限产权转让的特殊性，对于车位销售的土地增值税问题，特别是房地产企业按人防部门的规定利用地下基础设施建造的平战结合的地下车位，由于产权关系不明晰，也成为征纳双方存在的争议之一。实务中有如下几种操作类型可以参考。1、企业单独建造的停车场所销售产权或永久使用权，作为成本对象单独核算，视为“销售不动产”处理。2、销售有限使用权（例如地下车位），视为“服务业—租赁业” 进行处理，这种情况下，视为自用固定资产，当然不用进行土地增值税的清算，而成本也不能作为土地增值税的扣除项目。3、为公共配套设施处理，销售价款作为开发产品销售的整体价外费用合并计入销售总额处理。以上三种处理方式对于土地增值税的结果有异同，与营业税、企业所得税处理也存在矛盾，并非尽善尽美，具体执行中还要取决于主管税务机关的自由裁量权，如何确定，贵公司可以与主管税务机关充分沟通。我公司系房地产企业，房子已卖完，现进行土地增值税清算时，地下停车场的开发成本能否计算扣除？地下停车场不能办理单独产权证，在国土部门的查丈报告中明确为不分摊的公用面积（即不属于可售面积），停车场也不属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确车位的归属。目前
现状是由物业公司进行管理，停车收入用于支付物业公司的管理成本。在这种情况下，我公司是不是可以认定地下停车场产权属于业主？现税务局认为不属于业主，其成本不能计算扣除。不知有没有反驳的理由？这种情况其实挺普遍，但目前没有法规对此进行明确的产权界定。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。也说得不明确。青岛地税青地税函[2009]47 号
安装地热需要多少钱文件的下列规定：十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。房地产企业的开发成本如何合理的分配，比如一栋楼既有商铺住宅还有车库的情况下，如何分摊发生的各项费用不是你想如何分配就能让税务机关稽查
黄家驹死亡真相图片李炜托奶照室都能认可的。你得师出有名才可以的。在可选择的范围内，比如按照销售价值总额占比、面积占比等办法中选取其中一个。这项工作是一项系统的财税筹划工作，建议您聘请致通振业税务师事务所协助您完成这类比较系统专业的工作。精细计算筹划，会有一个好的收益的。房地产企业土地成本及其他成本如何分摊？浏览次数：1847 次悬赏分：70 | 解决时间：2008-11-6 14:01 | 提问者：sunflower7209 我想知道的是地下室和地下车库的成本如何计算分摊。地下室是做为住宅的附属设施办理产权证，地下车库是有独立产权的。像这种情况地下部分是否应该分摊全部的待分摊成本，比如除建安外的土地成本、前期、基础设施和配套设施？怎么分摊才更合理，想跟大家讨论一下。问题补充：按面积分摊是肯定的，我想讨论的是地下部分是否应该分摊全部的成本，毕竟它只是住宅的附属，尤其是地下室，如果全部成本都按面积分摊的话，地下室的收入很可能要低于它的成本了。我觉得地下室和住宅不同，全部按面积分摊是否合理呢？谢谢whachel，我觉得回答很有道理，有我值得学习的地方，不过我更想再多听听大家的意见，希望看到的人多多发表意见哦。这个，我认为，属于你们公司会计政策的范畴，你们可以制定一个分摊原则，然后一直按该会计政策执行。建议可以参照房产税对地下室等打折征收的模式，分摊成本时，在按面积分摊的基础上，再给地下室核定一个分摊比例，如40%。地下室分摊成本=总需分摊成本*(地下室面积*40%）/（地下室面积*40%+其余地上部分面积）当然，如果能够根据成本习性来分摊，那当然更好，也更科学。因为地下室确实是因为相关因素而发生了那么多成本，这样成本就是真实的，而不用考虑是否亏损。房地产企业开发一、二层是底商三层以上是住宅的怎样分别计算开发成本商住一体，建安成本，分开算；土地成本按面积平均分
担我公司为一家房地产开发企业，已建成一栋多层住宅，其中一至二层为门市房，三至七层为住宅。现在要结转成本，如何划分门市与住宅的成本？如果不划分的话，会造成门市的成本价与住宅的成本价一样。急！求如何划分？你们可以选择按预算造价来进行分配。这样，直接就区分开了。丁当从舞台跌落
李云迪王力宏热吻