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房地产
证券研究报告 2021年01月22日
投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)
上次评级 强于大市
作者
徐筠个人资料陈天诚 分析师
SAC 执业证书编号：S1110517110001 **********************
张春娥
分析师
SAC 执业证书编号：S1110520070001 *******************
胡孝宇 联系人 *****************
资料来源：贝格数据
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行业走势图
上海限购政策加码，短期影响不改长期趋势
——上海2021年1月楼市新政点评
事件： 2021年1月21日，经上海市政府同意，市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，自2021年1月22日起实施。
限购政策加码，土地供应适当增加
上海市发布《关于促进本市房地产市场更平稳健康发展的意见》，销售方面，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算、完善选房制度，优先满足“无房家庭”自主购房需求、将二手房增值税征免年限从2年提高至5年；土地方面，增加商品房住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、风险新城）加大供应力度；资金层面，引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度；严防信
用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场；进一步完善住房租赁体系，扩大保障性租赁住房覆盖面；政策方面加大扰乱市场秩序等行为查处力度。
短期限制炒房行为，新房市场或受影响
此次政策较2016年政策主要新增对离婚购房的限制、提高二手房交易增值税费免收门槛，增加郊区具体板块土地供应力度，并明确提出限制经营贷、消费贷等违规资金流入市场。分具体政策看，对于“离婚购房”这一政策，我们根据民政部数据测算，假设上海2020年全年离婚98901对，将较离婚前增加最多释放98901 套住房需求，占2020年全年住宅成交新房二手房总套数的22.41%，我们按照50%家庭离婚后具备购买房产资格，则增加释放49451
套住房需求，占总成交套数的11.2%。最新限购政策出台后，我们假设10%通过“假离婚”购房，则2020年受离婚政策限购的购房需求为4945套，占2020年全年住宅成交总套数的1.12%。短期内离婚政策或将影响新房和二手房总体市场。二手房增值税方面，此次提高增值税免征门槛，由2年提高至5年，这有望导致部分二手房成交成本提升，进而降低二手房交易热度，或将导致二手房购房需求转向新房。土地供应方面，此次新政首次提出具体郊区板块的土地供应，经过我们测算，2016年-2020年，上海该五郊区商品房可售套数占全市可售套数比例在53-59%区间内波动，2019年、2020年该五郊区成交套数占全市成交套数的78.76%、72.64%，较2018年26.45%有大幅提升，我们认为未来该五
郊区商品房住房供应占比有望提升至60%以上，郊区楼市价格可能受到压制。对于资金入市政策，此次新政明确提出严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场，相较2016年政策仅提出“购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金”，对资金入市限制力度加大、针对性明显，有望从资金端控制炒房行为。
长期影响有限，楼市有望保持向好态势
2020年上海市新房住宅成交139408万套，较2019年同比增长2.08%，尽管受疫情影响上半年成交同比降低，但自6月单月首度转正后，下半年单月成交同比维持双位数增长，其中9月和12月分别实现同比50.32%、49.87%增长，楼市成交火热。我们认为此次新政对上海楼市长期影响有限，结合2020年落户新政，上海适当放开落户要求，并于此次新政中提出优先满足“家庭无房”自住购房需求，刚需购房充裕，伴随产业和货币强有力支撑，我们认为，上海楼市有望保持长期向好态势。
投资建议：此次上海新政将从需求、资金和政策端有效遏制炒房行为，短期内购房市场总体会受影响，热度有望缓解；房地产市场秩序有望得到持续并且有效的规范，上海楼市有望受人口、产业和货币等因素强有力支撑保持长期向好态势。房企角度，行业规范度提升，三道红线亦将在未来三年深刻改变房企经营行为，我们持续推荐：1）优质龙头：万科、保利、金地、融创、龙湖、招商；2）优质成长：金科、中南、阳光、世茂、新城、华润、旭辉、龙光；3）优质物管：招商积余、保利物业、
碧桂园服务、融创服务、新城悦、永升生活、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。
风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动 -15%
-8%-1%6%13%20%27%34%房地产
沪深300
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投资评级声明
类别说明评级体系
股票投资评级自报告日后的6个月内，相对同期沪深300指数的涨跌幅
行业投资评级自报告日后的6个月内，相对同期沪七一主持词
深300指数的涨跌幅
买入预期股价相对收益20%以上
增持预期股价相对收益10%-20%
持有预期股价相对收益-10%-10%
卖出预期股价相对收益-10%以下
强于大市预期行业指数涨幅5%以上
中性预期行业指数涨幅-5%-5%
弱于大市预期行业指数涨幅-5%以下
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