文章属性
∙【制定机关】中国房地产估价师与房地产经纪人学会
∙【公布日期】2021.08.18
∙【文 号】中房学〔2021〕37号
∙【施行日期】2021.09.01
∙【效力等级】团体规定
∙【时效性】现行有效
∙【主题分类】房地产市场监管
正文
关于印发《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的通知
中房学〔2021〕37号
各地房地产估价行业组织，房地产估价机构，房地产估价师：
为了规范涉执房地产处置司法评估行为，保障评估质量，维护当事人和利害关系人的合法权益，在广泛听取意见的基础上，结合涉执房地产处置司法评估实践，我会制定了《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》，现印发给你们，请在相关评估活动中使用。在使用过程中发现的问题和有关建议，请及时反馈我会。
附件：涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）
中国房地产估价师与房地产经纪人学会
2021年8月18日
附件
涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）
第一条 为了规范涉执房地产处置司法评估行为，保障评估质量，维护当事人和利害关系人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》《人民法院委托评估工作规范》等法律法规，以及《房地产估价规范》等标准规范，结合涉执房地产处置司法评估实际，制定本意见。
中国最长的河流是 第二条 本意见适用于为人民法院确定财产处置参考价服务的房地产估价活动。
第三条 房地产估价机构及其注册房地产估价师开展涉执房地产处置司法评估业务，应当遵守法律法规和房地产估价标准规范，遵循独立、客观、公正的原则。
房地产估价机构及其注册房地产估价师与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的，应当回避。
第四条 房地产估价机构应当按照《人民法院委托评估工作规范》的规定，及时接收人民法院的评估委托书，并查看评估委托书的下列内容是否完整：
三国上将 （一）人民法院名称、联系人及电话；
（二）房地产估价机构名称；
（三）评估目的要求；
（四）评估对象基本情况，包括名称、坐落、四至、面积、用途、权属等，并附财产清单等；
（五）评估完成期限；
（六）评估材料的特别说明，包括对委托评估必须提供的材料而未能调取到或者实际不存在的，以及无法扫描而需要邮寄或者直接交付等情形的说明；
（七）其他需要明确的内容。
第五条 房地产估价机构接收评估委托书后，认为有下列情形之一的，应当自接收评估委托书之日起三个工作日内以书面形式向人民法院提出不承接委托评估的申请：
（一）本机构与当事人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的；
（二）本机构已办理注销登记或者被市场监管部门吊销营业执照的；
（三）本机构依法不能进行评估的其他情形。
房地产估价机构未在第一款规定期限内向人民法院提出不承接委托评估书面申请的，或者人民法院书面通知不承接委托评估的理由不成立的，视为接受委托。
第六条 房地产估价机构接受委托或者人民法院书面通知不承接委托评估的理由不成立的，应当及时接收或者签收人民法院发送的委托评估材料，并根据《人民法院委托评估工作规范》附件中列明的房地产评估需要提供的材料清单，对委托评估材料进行清点。
第七条 委托评估材料不全而无法进行评估或者对评估结果有较大影响的，房地产估价机构应当及时以书面形式向人民法院提出补充材料申请，由人民法院通知当事人补充。
评估所必需的材料无法补充，或者补充后仍然难以满足评估需要，人民法院书面通知根据现有材料进行评估的，房地产估价机构可以根据现有材料进行评估，但应当在评估报告“估价假设和限制条件”的“依据不足假设”中说明因缺少评估所必需的材料可能影响评估结果的风险，并将向人民法院提出的补充材料书面申请及人民法院出具根据现有材料进行评估的书面通知作为评估报告的附件。
第八条 涉执房地产处置司法评估的评估目的，宜表述为“为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据”。
第九条 房地产估价机构应当根据评估委托书和委托评估材料等情况，明确界定评估对象的财产范围，不得超出委托评估财产范围或者遗漏财产。评估对象的财产范围不明确的，应当提请人民法院书面予以明确。
其弥雅 评估对象的财产范围包含家具家电、机器设备、债权债务、特许经营权等非房地产（不动产）类财产的，或者不包含属于房地产（不动产）的房屋配套设施设备、装饰装修物、相关场地等财产的，应当在评估报告中具体列举说明。
第十条 人民法院明确价值时点的，价值时点一般以人民法院明确的时点为准。人民法院明确的价值时点与实地查勘完成之日不一致的，应当在评估报告“估价假设和限制条件”的“一般假设”中假定价值时点之日的评估对象状况与实地查勘完成之日的状况相同。
高晓松离婚万里长征人未还的上一句 人民法院未明确价值时点的，一般以评估对象实地查勘完成之日作为价值时点。
第十一条 涉执房地产处置司法评估的价值类型宜为市场价格，难以评估市场价格的，一
般评估市场价值。
根据评估委托书等人民法院的书面要求，评估符合评估目的要求的其他特定价格或者价值的，应当在评估报告中明确其定义或者内涵。
第十二条 涉执房地产处置司法评估应当关注评估对象交易税费负担方式及其对评估对象市场价格的影响。
人民法院书面明确评估对象交易税费负担方式的，根据人民法院书面意见进行评估，并在评估报告中说明具体的交易税费负担方式。人民法院未书面明确评估对象交易税费负担方式的，应当恰当选择下列情形之一，明确评估对象市场价格对应的交易税费负担或者处理方式，并在评估报告中予以说明：
（一）按照法律法规规定，转让人和买受人各自负担；
莱昂纳多和凯特温斯莱特 （二）全部由买受人负担；
（三）全部从财产处置价款中扣除；
（四）按照以往同类涉执房地产处置惯例负担；
（五）按照当地同类财产交易习惯负担；
（六）其他交易税费负担方式。
前款第（四）（五）（六）种负担方式，还应当在评估报告中说明具体负担情况。
第十三条 涉执房地产处置司法评估结果不应当考虑评估对象被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权的影响，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“背离事实假设”中予以说明。
第十四条 涉执房地产处置司法评估应当关注评估对象是否存在租赁权、用益物权及占有使用情况。人民法院未明确存在租赁权、用益物权及占有使用情况，房地产估价机构经过尽职调查后也未发现、掌握相关情况的，可以假定评估对象不存在租赁权、用益物权及占有使用情况，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“一般假设”中予以说明。
评估对象存在租赁权、用益物权及占用使用情况的，应当结合委托评估材料和实地查勘等
情况，对人民法院查明的租赁权、用益物权及占有使用情况进行核查验证。人民法院书面说明依法将租赁权、用益物权及占有使用情况除去后拍卖或者变卖的，应当不考虑原有的租赁权、用益物权及占有使用情况对评估结果的影响，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“背离事实假设”中予以说明；人民法院未书面说明除去原有的租赁权、用益物权及占有使用情况后拍卖或者变卖的，评估结果应当考虑原有的租赁权、用益物权及占有使用情况的影响，并在评估报告中予以说明。
第十五条 涉执房地产处置司法评估应当关注评估对象是否存在欠缴税金及相关费用，包括税收、物业费、供暖费、水电气费等及其滞纳金。人民法院未明确存在欠缴税金及相关费用的，可以假定评估对象不存在欠缴税金及相关费用，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“一般假设”中予以说明。
人民法院查明评估对象有欠缴税金及相关费用，且书面明确该欠缴税金及相关费用从财产处置价款中扣除的，评估结果无需考虑欠缴税金及相关费用的影响；人民法院书面明确该欠缴税金及相关费用不从财产处置价款中扣除、由买受人额外负担的，评估结果应当扣除欠缴税金及相关费用，并在评估报告中予以说明。
第十六条 涉执房地产处置司法评估应当关注评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用及其对评估结果的影响。
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