先抵后售，房屋买受人能否排除
抵押权人的强制执行？
先抵后售，一般的房屋买受人不能排除抵押权人的强制执行
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房地产开发商将项目建设用地使用权或在建工程抵押贷款，房屋买受人购买了存在抵押的预售商品房。房产商对外负债，抵押权人申请强制执行房屋时，房屋买受人能否向法院提出执行异议，请求排除法院对房屋的强制执行？这涉及对《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条的理解和适用。《九民纪要》第一百二十六条对商品房消费者的权利与抵押权的关系进行了论述，《民法典》第四百零六条确立了抵押权的追及效力。因此，关于房屋买受人能否排除抵押权人的强制执行这一争议很大的问题，在司法裁判层面逐渐清晰。本文通过的一则案例，对上述问题进行分析。
裁判要旨林志炫情史
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《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中关于交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权的规定，是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的商品房消费者应当仅限于《执行异议和复议规定》第二十九条保护的商品房消费者。举重以明轻，如果买受人不是该条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，应当适用《执行异议和复议规定》第二十七条。
案情简介你干你的金宝学圻家印
2013年5月16日，某信托公司与遵义新某公司签订《信托借款合同》和《抵押担保合同》，遵义新某公司向某信托公司借款，并以其所有的某项目在建工程和国有土地使用权向某信托公司提供抵押担保，办理了抵押登记，2014年变更抵押物为遵义新某公司所有的某项目所有房产。
遵义新某公司到期未偿还借款，某信托公司提起诉讼，法院判决遵义新某公司支付借款本息，某信托公司对抵押的房产优先受偿。遵义新某公司未履行生效判决，某信托公司申请
强制执行。执行法院查封了涉案房产，并发布拍卖公告。
周某源知晓后，对执行法院执行涉案项目8号楼6层1号房屋提出书面异议，称其在2014年3月24日已购买该房屋，其系该商品房的权利人，申请停止对房屋的执行。执行法院裁定驳回案外人周某源的执行异议请求。
周某源不服，向重庆高院提起执行异议之诉。重庆高院经审理认为，周某源在人民法院查封房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付房屋价款、实际占有房屋，对房屋未过户的过错程度较低。周某源请求停止执行案涉房屋的请求符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，判决不得执行涉案房屋。
遵义新某公司不服，上诉至。认为周某源并非基于居住购买案涉房屋，不是商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，本案不适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，周某源对案涉房屋享有的权利不能对抗某信托公司在案涉房屋上设定的抵押权，判决撤销原判，驳回周某源的诉讼请求。
裁判要点及思路
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本案的核心问题是周某源能否依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，排除执行法院对案涉房产的强制执行。这一问题的实质是如何处理一般的房屋买卖合同买受人的权利与抵押权的关系。这也意味着如何理解《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条和第二十九条之间的关系。
认为，根据《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。
《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的“商品房消费者”应当仅限于《执行异议和复议规定》第二十九条保护的商品房消费者。举重以明轻，如果买受人不是该条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，应当适用《执行异议和复议规定》第二十七条。