房地产中介服务管理方
案
-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
房地产中介服务管理方案
广州地铁物业管理有限公司
房地产中介服务管理方案
（讨论稿）
1、我司开展房地产中介服务适应地铁大物业发展的趋势，能伴
随地铁房地产开发的发展而强大。按总公司的规划要求，房地产业务
将是地铁公司多种经营支柱，特别从明年开始，地铁房地产开发将进
入发展期，既有地下商场、地面商场建成，又有住宅小区开发销售，
因此需要房地产中介提供优质的中介服务，这也是我司开展中介
服务的目标之一。
2、我司开展房地产中介服务是市场化多种经营的需要。我司跟
总公司大包租资源有近100间商铺约万平方米、540套临租房约万平方米、247套代管房约万平方米、三间农贸市场约7千
平方米、三个停车场约2万平方米、场地及加油站等物业约4万平方米，合计超12万平方米，经营资源收入约占我司总收入的50%；我司现有五个在管的物业小区，在管面积超80万平方米，服务客户近1万户，这些都是我司开展中介服务的基础，通过专业的中介服
务更能发挥我司优势，建立广大可信的客户，从而创更高的经济
效益和社会效益，树地铁物业管理公司经营品牌。
3、我司经营体制和人力资源适应房地产中介服务的需求。我司
是独立法人的股份公司，公司实行董事会领导下总经理负责制，自
雪花飘飘北风萧萧
主经营，独立核算，自负盈亏，我司的体制跟市场化的房地产中介
公司相近，因此也能适应市场的需求和参与市场的竞争；我司有十
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多年的物业经营管理开拓经验，有一定经营管理知识，通过专业的
培训和实践操作，能适应房产中介服务，通过引进市场专业经营人
才，能强化经营人才队伍。
我司于2005年6月已获得了广州市国土资源和房屋管理局颁发的《房地产中介服务机构资质证书》，中介资质证号为，我
司已具备了为房地产转让、抵押和租赁等提供咨询、经纪服务的中介
资质，我司现有三人获得房地产中介服务上岗证，小区管理处也具备
了开展房地产中介服务的基本条件。
为规范我司房地产中介服务业务，确立各操作流程和管理措施，
明确各部门、小区和各岗位职责，为客户提供优质的服务，为公司创
造更高经济效益，特制定本管理方案。
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一、根据我司的实际情况，我司实施房地产中介服务分四个阶段：
初始阶段、起步阶段、成长阶段、公司化阶段，不同的阶段采用不同
的管理模式和管理方法，从而确保按计划逐步推进。
二、不同的小区采用差异化管理。由于各小区在管资源不同、客
户体有差异、影响中介服务的周围环境因素各不一样等，因此不同
的小区将采用差异化管理，确保调动各小区经营人员的积极性和主动
性，从而保证顺利的推进中介服务的开展和做强做大。
三、采用市场化的薪酬分配制度和公司的经营分配制度相结合。
考虑到金兰、金道小区中介服务人员同时要兼负公司经营业务，以及
金菊、富康、百事佳小区的中介服务人员是由物管人员兼职等因素，
因此在中介服务人员的薪酬方面将采用：1、底薪+提成（适用金兰、金道小区）；2、岗位工资+提成（适用金菊、富康、百事佳小区）。各
小区中介人员的收入直接跟小区的业绩挂钩，并以此作为个人的升
职、调职、解聘、评先等的依据。
四、继续加强经营培训制度和调动更多的人员参与经营活动。目
前我司只有三人取得中介服务上岗证，在服务方面缺乏专业的服务经
验，下一步我司加强这方面的培训；现在我司直接参与经营服务的人
员较少，这样不利于中介服务的开展，下一步的工作重点是调动更多
人积极参与中介服务，使更多人取得服务上岗证。
五、本方案在实施后，将收集实际的操作情况，定期修改本方案。
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市场部作为我司房地产租赁（中介）业务的归口管理部门，负责
公司房地产中介服务资质的申办、年检；负责对小区房地产中介服务
业务进行指导、检查、监督、审核；负责组织房地产中介业务专业培
训；负责制定、修改我司房地产中介服务管理制度和操作流程；负责
收集相关的信息，供公司经营决策。
财务部负责指定我司房地产中介服务的财务管理制度；负责指
导、检查、监督小区房地产中介服务费的收缴情况；负责对中介服务
人员的业务提成的核对工作；负责对相关中介服务合同的执行进行跟
踪、监控。
综合部负责中介服务人员的招聘、解聘等人力资源管理；负责中
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介人员每月的工资发放。
按不同的阶段，小区管理处有不同的职责：
1、初始阶段
小区管理处作为房地产中介业务的具体执行部门，负责房地产中
介业务的开展，包括：办理业主委托、办理租赁手续、建立代理出租
物业台帐、收取中介服务费、建立客户、收集中介服务信息、完成
小区经营指标、完成公司下达的其他经营任务等。
2、起步阶段
小区管理处作为房地产中介业务的分管部门，负责房地产中介业
务的分管工作，中介服务人员仍归属小区管理处，管理处职责包含：
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办理业主委托、办理租赁手续、建立代理出租物业台帐、收取中介服
务费、建立客户、收集中介服务信息、完成小区经营指标、完成公
司下达的其他经营任务等。 3、成长阶段
小区管理处作为房地产中介业务的监督部门和配合部门，一方面
小区管理处发挥属地管理的优势，检查小区中介服务部的运作情况、
经营指标完成情况、中介业务的开展情况及服务费收取情况等，另一
方面小区管理处发挥在管资源的优势，为中介服务部提供支持和帮
助。
4、公司化阶段
小区管理处与中介服务公司属合作伙伴的关系，通过双方的合作
为公司创造更多效益，这也是公司真正实行经营与管理分开的阶段。
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一、初始阶段的管理模式
1、概念解释：初始阶段是指刚开始实施房地产中介服务的时期，公司主要采取扶持、培育、试探的管理模式，小区也是通过本阶
段初次进入房地产中介市场、掌握房地产中介信息、操作技巧和培育
顾客。
2、初次阶段实施时间：用3—8个月，根据实施情况和业务的进展情况，从而确定由初始阶段升级到起步阶段的时间，不同的小区可采用不同的时间，条件成熟一个升级一个，务必达到能操作、可操
作，保证做到升级一个成功一个。
3、初次阶段管理方式：
（1）在现小区管理处基本架构不变、办公地点不变，物业管理
服务职责不变的前提下，小区管理处采用一套人马两套牌子的办法，
成立小区家政秘书服务中心。小区家政秘书服务中心的职责包括：开
展有偿服务、开展房地产中介服务、接待住户报修、接待住户投诉、
小区收费、客户回访等，具体办法是（主要是金兰、金道小区，其它
小区参照执行）做法是小区的经管员、协管员、收款员服务位臵前移，
直接面对客户，小区管理处同时兼负起开展房地产中介服务的职责，
直接岗位责任人为经管员，小区管理处主任负直接领导责任，经管员
按本方案的要求操作。
（2）操作流程：
A、大包租物业：按《地铁物业租赁程序与规定》办理。
B、业主委托物业：由业主填写《物业销售/租赁委托书》一式两份，明确委托我司代理销售/出租物业，小区经管员把业主填写好
的《物业销售/租赁委托书》送市场部，市场部负责办理盖章手续。
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办好手续后小区与业主各执一份《物业销售/租赁委托书》；小区经管员根据《物业销售/租赁委托书》建立委托代理销售/出租物业台帐；已成功销售/出租的代理物业，小区做好销售/出租记录，并把相关资料复印存档；业主要求撤销代理的物业，由业主填写《撤销物业代理
销售/租赁书》，并经小区主任签名同意后生效，小区经管员根据小区
主任同意的《撤销物业代理销售/租赁书》在代理出租物业台帐上做
好撤销登记。
C、代理物业的出租：经管员负责与客户洽谈、看物业等，如客
户认为符合销售/租赁条件，经管员负责与业主联系，业主与客户的
销售/租赁条件达成一致，经管员负责收取业主与客户的中介服务费，
并协助业主与客户签订《销售/租赁合同》（我司无需在《租赁合同》
中签名和盖章），《销售/租赁合同》一式贰份，业主、客户各执一份
（我司留复印件）。
D、租赁中介服务费收费标准
序号物业类别售/租签订方式租户类别中介服务费收费标准
地铁外租户月租金的50%
新签
地铁内租户 50元/套 1 大包资源租
地铁外租户月租金的25%
续签
地铁内租户 30元/套
业主月租金的20%-50% 2 外委物业租新签
租户月租金的50%-100%谢霆锋 陈坤
新签租户月租金的50% 3 其它物业租
租户月租金的25% 续签
买方成交价的1% 4 物业售
卖方成交价的1%
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售房的中介服务收取：根据售房总价的1%各向买卖双方收取中介服务费，情况特别的经公司总经理同意可酌情减收。
4、初始阶段的薪酬
（1）金兰、金道小区采用：底薪+提成；金菊、富康、百事佳小
区采用：岗位工资+提成。
（2）金兰、金道小区经管员底薪计算方式：
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2004年52004年62004年72004年82004年92004年2004年2004年2005年12005年2005年32005年42005年52005年6合计时间月月月月月 10月 11月 12月月 2月月月月月
项目
地铁外户数 2 3 4 4 1 2 6 1 23 新签合同
地铁内户数 1 7 1 2 2 4 3 1 2 1 3 6 33
地铁外户数 8 4 4 7 4 4 3 14 8 9 8 2 75 续签合同
地铁内户数 1 13 17 6 12 7 6 22 9 5 6 3 8 4 119
地铁外面积 95 51 1279 新签合同
地铁内面积 1896
地铁外面积 430 487 4098 续签合同
地铁内面积 60 657 306 7343
地铁外租金 292 1771 546 811 11223 新签合同
地铁内租金 546 13333
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