吴琼、蔡璐徽商品房销售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】广西壮族自治区桂林市中级人民法院
【审理法院】广西壮族自治区桂林市中级人民法院
【审结日期】2020.06.23
【案件字号】(2020)桂03民终1819号
【审理程序】形容人多的四字成语二审
【审理法官】陈卉陈海涛王治斌
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【文书类型】判决书
中石化加油站加盟【当事人】吴琼蔡璐徽桂林彰泰实业集团有限公司广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司
【当事人-个人】吴琼蔡璐徽
【当事人-公司】桂林彰泰实业集团有限公司广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司
【代理律师/律所】蒋培文广西五和律师事务所;黄智川广西五和律师事务所
赵一涵微博【代理律师/律所】蒋培文广西五和律师事务所黄智川广西五和律师事务所
陈奕迅怎么了【代理律师】蒋培文黄智川
【代理律所】广西五和律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】吴琼;蔡璐徽;广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司
【被告】桂林彰泰实业集团有限公司
【本院观点】因上诉人提交的销售合同流程表上无彰泰公司的盖章，无法证实该流程表系被上诉人制作，本院对该证据的真实性不予认可，证明内容不予采信。上诉人与彰泰公司签订的《商品房买卖合同》、与英珑腾公司签订的《公寓租赁合同》、《公寓租赁合同》补充协议，以及本案三方当事人签订的《借款委托监督使用合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，上述合同均为合法有效合同，各方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。合同的首部和尾部均为缔约时较容易引起注意的部分。
【权责关键词】无效撤销违约金合同约定第三人证明力新证据关联性合法性质证诉讼请求维持原判执行
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班级名称【指导案例排序】0
【本院查明】一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，上诉人与彰泰公司签订的《商品房买卖合同》、与英珑腾公司签订的《公寓租赁合同》、《公寓租赁合同》补充协议，以及本案三方当事人签订的《借款委托监督使用合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，上述合同均为合法有效合同，各方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。 本案二审的争议焦点为：上诉人要求被上诉人支付投资收益是否有合同依据？ 从合同内容看，涉案《商品房买卖合同》中上诉人的义务为按约定的时间及方式支付购房款，彰泰公司的义务为按期将符合交房条件的房屋交付给上诉人并提交办理房屋登记的资料。涉案《公寓租赁合同》中上诉人的义务为将己方购买房屋交付英珑腾公司使用，英珑腾公司的义务为将租赁房屋用于酒店式公寓经营并向上诉人支付租金。根据合同相对性原则，彰泰公司已将涉案房屋交付上诉人，涉案《商品房买卖合同》的交易目的已基本实现。而涉案《公寓租赁合同》的当事人为上诉人与英珑腾公司，投资收益即租金应由英珑腾公司支付。 现上诉人主张彰泰公司销售“彰泰天街"项目的宣传册中的可获预期收益等内容具体
确定，应视为要约。但涉案附件四第十二条明确约定：“除非在《买卖合同》签订后另有书面约定，双方交易之内容以本合同为准，凡未订立在本合同中之销售广告和宣传材料（包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型）所载的内容及销售人员的口头讲解、允诺均不作为双方权利义务的依据，对双方不具有合同约束力，如买受人认为上述因素对本人作出购买决策有决定性作用的，应当以书面形式确定。"可见，签订涉案《商品房买卖合同》时，为进一步明确上诉人和彰泰公司的权利义务，双方作出了补充协议中的特别约定，强调宣传材料、置业顾问的口头讲解和允诺等非合同依据。因此，上诉人的该抗辩主张与合同约定不符，本院不予支持。 上诉人又主张附件四第十二条为格式条款，彰泰公司未尽到注意义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《合同补充协议》的第一段写明：“在签订本补充协议前请仔细阅读所有条款，签字或盖章即视为理解、同意本补充协议的所有条款，并对双方产生法律效力。"最后一段写明：“出
卖人特别说明：合同条款可能存在限制买受人权利、减轻或免除出卖人义务和责任的情形，出卖人已采取合理的方式逐字逐句提请买受人注意并作充分说明，买受人已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义及各方的权利、义务和责任，并同意全部接受。"在《合同补充协议》尾部，上诉人签字、捺印，彰泰公司盖章确认。本院认为，合同的首部和尾部均为缔约时较容易引起注意的部分。彰泰公司在此部位特别提示缔约人仔细阅读合同，并在最后一段以“出卖人特别声明"作为提示首句，当属对合同存在的风险采取了合理的形式予以提示。上诉人作为一个理性投资者，理应审慎阅读合同条款，知悉风险提示的内容，且上诉人在文书的最后对整个合同进行了确认签字，《合同补充协议》不存在格式条款无效的情形。据此，对上诉人的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，上诉人吴琼、蔡璐徽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5849元，由上诉人吴琼、蔡璐徽负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-20 08:49:11
【一审法院查明】一审法院认定事实：2015年，被告彰泰公司通过报纸和向社会公众发放销售广告方式宣传“彰泰天街"8某公寓房产项目。2015年12月12日，原告蔡璐徽、吴琼（为买受人）与被告彰泰公司（为出卖人）签订23份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的桂林市七星区穿山东路41号彰泰天街8栋7层1号-23号房，建筑总面积1033.12平方米，总房价款7640633元；上述合同附件四合同补充协议第十一条第3点均约定:买受人同意将该商品房出租给酒店管理公司(由出卖人指定的第三方)进行统一经营，不进行自营或自用或对外出租，即在约定的租赁期限内不使用该商品房。买受人在签订《商品房买卖合同》时，应当与酒店管理公司签订《公寓租赁合同》，并已知晓且认可《公寓租赁合同》的内容，买受人与酒店管理有限公司之间的权利义务均按双方所签署的《公寓租赁合同》及《借款委托监督使用合同》执行，除另有约定外，与出卖人无关；第十二条第1点均约定：除非在《买卖合同》签订之后另有书面约定，双方交易之内容以本合同为准，凡未订立在本合同中之销售广告和宣传资料(包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型)所载的内容及销售人员的口头讲解、允诺均不作为双方权利义务的依据，对双方不具有合同约束力。如买受人认为上述因素对本人作出购买决策有决定性作用的，应当以书面形式确定。买卖双方的权利义务以合同及附件、本补
充协议、政府批准文件及图纸为准。该合同还对项目建设依据、付款方式及期限、交付期限等进行了约定。2016年6月30日，原告支付“彰泰天街"项目8某7层1号-23号房屋装修款1450320元。2017年3月2日，二原告以及另案原告吴昱均与第三人签订《公寓租赁合同》，该合同第二条第1点约定:租赁物位于桂林市七星区穿山东路41号“彰泰天街"项目8号楼6层1号-23号、7层1号-23号建筑面积为：2066.24平方米；第四条约定：租赁期限15年，租赁期限为2017年3月1日起至2032年2月28日；免租金期为9个月，即为2016年6月1日起至2017年3月1日，在以后的租赁年份中不再设置免租期；第五条约定，第三人每月向原告支付121312元租金，该租金为原告税后所得，第三人代原告到税务机关开具房屋租赁发票并承担税款，原告有配合的义务，租金递增，2022年3月1日起每月租金为136476元/月，2027年3月1日起每月租金为151640元/月直至租赁期满，租金采取预付制，先付后用，第三人须于2017年2月28日前将2017年3月份租金支付到甲方指定的银行账户，以后以此类推。同时，该合同还对租赁物的用途、租赁起始时间、相关费用、物业维护等进行了约定。原告诉称从2019年1月起，其就未收到投资收益，原告认为自己购买彰泰天街公寓的目的是为了获取收益，之所以购买彰泰天街公寓也是基于被告宣传的年房价回报率等投资收益的承诺，所以被告应当承担违约责任，支付原告未收到的投资收益，因此，原告
于2019年8月27日诉至该院提出上述诉讼请求。 同时查明，与被告、第三人发生争议的“彰泰天街"项目8栋楼的部分买受人曾向桂林市七星区人民法院以租赁合同纠纷提起诉讼，桂林市七星区人民法院作出（2019）桂0305民初1293号民事判决书，解除买受人与第三人的《公寓租赁合同》及补充协议，由英珑腾公司支付租金及违约金给买受人，彰泰公司不承担连带责任。买受人不服一审判决而上诉，桂林市中级人民法院作出（2019）桂03民终2572号民事判决书，在本院认为中对“彰泰公司是否应承担连带责任问题"作出认定:买受人关于彰泰公司的广告内容为买卖合同组成部分，租赁合同是买卖合同的延伸履行的主张不能成立，本院不予支持。桂林市中级人民法院二审维持了桂林市七星区法院的一审判决。
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