一、委托方：
单位：长沙XX房地产开发有限公司
法人代表：王X
：长沙市开福区藩城堤XX号X楼
：
二、估价方
单位：长沙XX房地产评估有限公司
法人代表：任X
地址及电话：曙光中路XX号雨花区房地局二楼、5566***
蔡锷中路XXX号房地产大厦一楼、2236***
资质等级：二级
三、估价项目概况
1、估价对象
评估对象为位于长沙市潮宗街当铺巷008号的房产，房屋所有权人为贺岱兰，建成时间为1986年12月，建筑面积68.97㎡，产权面积56.16㎡，房屋使用性质为自住。
2、估价对象位置与环境
评估对象所处楼宇位于潮宗街当铺巷东侧，东靠黄兴北路、市青少年宫斜对面，北有创世纪电脑学校，南抵潮宗街，金满地商业街近在咫尺；该区域位置为城市老城区内，周边多为住宅，基础配套设施一般。随着老城区的改造建设，对周边的房地产影响较大，地理位置较好。
3、评估对象物业权属及现状
评估标的物为混合结构，共4层，于1986年12月建成，用途为住宅，建筑面积为68.97平方米，产权面积56.16平方米，产权来源为自建，房屋权证号码为私029855号。评估对象东西朝向，房屋东西南北均为自墙。评估标的物外墙一般抹灰，室内水、电设施齐全，通风采光情况一般。以家人之名凌霄结局
四、估价目的：
为房屋拆迁补偿提供价值参考。
五、估价时点：二ＯＯ三年九月二十七日
六、价值定义：房屋拆迁评估的价值定义是被拆除房屋无权利负担的房地产公开市场价值。房屋拆迁评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。
七、估价依据：
1、中华人民共和国城市房地产管理法
2、中华人民共和国土地管理法
3、中华人民共和国土地管理法实施条例
4、中华人民共和国担保法
5、中华人民共和国城市房地产抵押管理办法
6、房地产估价规范
7、房屋拆迁许可证[拆许字（2003）第083号]
8、城市房屋拆迁管理条例
9、湖南省实施《城市房屋拆迁管理条例》办法
10、长沙市城市房屋拆迁管理若干规定
11、长沙市城市房屋拆迁管理条例
亀12、委托方提供的有关待估房地产产权资料
13、受理估价方实地勘察获取的资料及收集的价格信息
14、公证书
八、估价原则：
本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循：
1、合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。
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2、最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大受益的使用方式的估价结果。
3、供求原则：房地产价格同其它物品的价格一样，受供求关系的影响。若需求不
变，供给增加，则价格下降；若供给不变，需求增加，则价格上升。由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个别性，这种供求状况主要是指当地同类房地产市场的供求状况。
4、替代原则：同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。
李宇春身价多少亿5、估价时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。
6、公平原则: 房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。
九、估价方法：本次采用市场比较法和重置成本法进行评估。
估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种估价方法。市场比较法适用于同类
房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产估价。
1、市场比较法是首先调查与评估对象相类似的交易实例，在结合评估人员现场勘查的资料，进行交易内容、交易时间、区域因素和个别修正，加权取值，求出委估对象的比准价格。
计算公式如下：
比准价格＝交易实例价格×（100/交易修正）×（日期修正/100）×（100/区域因素修正）×（100/个别因素修正）
2、重置成本法是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格，扣除折旧，并做适当修正来确定对象房地产价格的一种方法。
计算公式如下：
评估对象价格＝重置价格×成新率×（1＋调节系数）
十、估价结果：本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序采用科学适用的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，在本报告书中已说明的假设与限制条件下，确定估价对象在估价时点的可能实现的拆迁补偿价格为人民币101400元，（大写：人民币壹拾万壹仟肆佰元
整），单价1805.5元/㎡。
十一、估价人员
任远：注册房地产估价师签章：
先进制造技术的特点徐志革：注册房地产估价师签章：
曹帅：注册房地产估价师签章：
十二、估价作业日期： 2003年12月01日～2003年12月04日
十三、估价报告应用的有效期：一年
房地产估价技术报告
一、个别因素及区域因素分析
(1)商业服务中心繁华影响度
主要指不同类型的商业服务中心自身等级规模和对其它商业服务中心的程度。评估对象位于潮宗街当铺巷东侧，东靠黄兴北路，市青少年宫斜对面，北有创世纪电脑学校，南抵潮宗街，金满地商业街近在咫尺；区域位置为城市老城区内，周边多为住宅，基础配套设施一般。随着老城区的改造建设，对周边的房地产影响较大，地理位置较好。
(2)交通便捷度
该物业位于潮宗街当铺巷，东靠黄兴北路，到公交站点不远，交通较便捷度较好。
(3)基础设施保证度
该物业的供水、供电的保证度较高。
(4)公用设施完备度
该物业所处位置基础设施完善，公用设施完备度较高。
(5)环境质量优劣度
主要用人文环境与自然环境两个指标来反映环境质量。
该地区地质状况较好，土地有足够承压力，没有严重的水污染、大气污染及噪音污染，也无周期性洪水灾害。
(6) 城市规划限制
该物业建筑高度、建筑密度、容积率、绿化率、消防间距及土地使用要求等基本符合规划限制要求。
二、市场背景：
近年来，我国国民经济仍处于举世瞩目的持续稳定发展时期，从九八年开始，国家根据国际国内形势，制定了一系列扩大内需、拉动经济增长的积极财政政策，使作为先导产业和主要经济增长点之一的房地产业总体规模稳步增长，国家为房地产业发展提供的许多优惠政策正在落实，房地产业面临空前的发展机遇。随着国家停止福利分房、实施货币分房以及银行存贷款利率大幅下调等政策的出台，城市居民的消费观念已经开始形成质的转变，特别是国家有关房地产消费推动政策，房地产市场消费前景更是可观。这一切都表明我国房地产业从九十年以来经历的迅猛高速、超常规模、宏观结构调控等历史阶段以
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