近年来，由于房价⾼企，房屋成为⼈们最重要的财产之⼀，当事⼈围绕房屋的争议愈发激烈，房屋产权的认定和分割成为离婚案件中⾄关重要的组成部分。现实中，由于购房时间、资⾦来源、还贷情况、产权登记等情形不⼀，⼜与夫妻共同财产制交织在⼀起，再加上我国由于历史原因形成的多种房屋类型，使得离婚案件中房屋产权的认定及分割极为复杂。现根据法律及相关司法解释，同时结合司法实践及最⾼法院资深法官的观点、意见，对离婚案件中房屋产权认定及分割的裁判规则总结如下：
⼀、婚前买房郑宇成女友
⼀⽅婚前以个⼈财产买房，结婚前已取得房屋产权证并还清全部贷款的，属于夫妻⼀⽅的个⼈财产;
⼀⽅婚前以个⼈财产买房，结婚前以还清全部贷款，但结婚后⽅取得房产证并登记在⾃⼰名下的，仍应认定为夫妻⼀⽅的个⼈财产，另⼀⽅⽆权要求分割;
⼀⽅婚前以个⼈财产买房，⽀付了⾸付款并向银⾏贷款，婚后⽤夫妻共同财产还贷，房屋登记于⾸付款⽀付⽅名下的，离婚时该不动产由双⽅协议处理。不能达成协议的，⼈民法院可以判决该不动产归产权登记⼀⽅，尚未归还的贷款为产权登记⼀⽅的个⼈债务。双⽅婚后共同还贷⽀付的款项及其相对应财产增值部分双⽅平均分割，由产权登记⼀⽅对另⼀⽅进⾏补偿;
⼀⽅婚前以个⼈婚前财产买房，⽀付了全部房款，原登记在⼀⽅名下，后变更登记在双⽅名下的(即加名)，应认定为夫妻共同财产，其实质为⼀⽅对另⼀⽅的赠与;
婚前双⽅共同出资购房，付清全部房款，房屋登记在⼀⽅名下，如能证明出资情况，则双⽅对房屋按份共有；如不能证明出资情况，且⼀⽅否认另⼀⽅购房时有出资，则只能认定为⼀⽅的个⼈财产;
婚前双⽅共同出资购房，付清全部房款，房屋登记在双⽅名下，根据登记情况认定系按份共有或共同共有;
婚前双⽅共同出资购房，婚后共同还贷，房屋登记在⼀⽅名下，婚后共同还贷部分及其所对应的房屋增值部分应认定为夫妻共同财产，其余则按出资情况按份共有;
婚前双⽅共同出资购房，婚后共同还贷，房屋登记在双⽅名下，应认定为夫妻共同财产。
⼆、婚后买房
婚后夫妻双⽅⽤共同财产买房，房屋登记在双⽅名下，此为典型的夫妻共同财产;
婚后夫妻双⽅⽤共同财产买房，房屋登记在⼀⽅名下，仍属于夫妻共同财产;
婚后夫妻⼀⽅以个⼈婚前财产买房，⽀付了全部房款，并登记在⾃⼰名下的，如并⾮投资经营⾏为，属于⼀⽅婚前财产的转化，应认定为⼀⽅个⼈财产;
徐若瑄和周杰伦婚后夫妻⼀⽅以个⼈婚前财产买房，⽀付了全部房款，但登记在双⽅名下的，应认定为夫妻共同财产，其实质为⼀⽅对另⼀⽅的赠与。
三、⽗母为⼦⼥出资买房
⽗母为⼦⼥出资买房现实中⾮常多见，情况复杂。
结婚前，⼀⽅⽗母为⼦⼥出全款买房，结婚后取得房产证并登记在该⽅⼦⼥名下的，视为只对⾃⼰⼦⼥⼀⽅的赠与，应认定为夫妻⼀⽅的个⼈财产;
结婚前，⼀⽅⽗母为⼦⼥部分出资(⾸付款)买房，婚后双⽅共同还贷，房屋登记在出资⽅⼦⼥名下的，该房屋不能认定为夫妻⼀⽅个⼈财产，⽗母出资部分视为只对⾃⼰⼦⼥⼀⽅的赠与，但⽗母明确表⽰赠与双⽅的除外;
结婚前，⼀⽅⽗母为⼦⼥部分出资(⾸付款)买房，婚后双⽅共同还贷，房屋登记在双⽅名下的，房屋应认定为夫妻共同财产，⽗母出资部分则视为只对⾃⼰⼦⼥⼀⽅的赠与，但⽗母明确表⽰赠与双⽅的除外;
结婚后，⼀⽅⽗母为⼦⼥出全款买房，房屋登记在该⽅⼦⼥名下的，视为只对⾃⼰⼦⼥⼀⽅的赠与，应认定为夫妻⼀⽅的个⼈财产;
结婚后，⼀⽅⽗母为⼦⼥出全款买房，房屋登记在双⽅名下的，视为对双⽅的赠与，应认定为夫妻共同财产;夏雨高圆圆
结婚后，⼀⽅⽗母为⼦⼥出全款买房，房屋登记在对⽅名下的，除⾮能够证明出资⽅⽗母明确表⽰向其⼦⼥配偶单⽅赠与，否则视为对双⽅的赠与，认定为夫妻共同财产;
结婚后，⼀⽅⽗母为⼦⼥部分出资(⾸付款)买房，双⽅共同还贷，房屋登记在出资⽅⼦⼥名下的，房屋应认定为夫妻共同财产，⽗母出资部分视为对双⽅的赠与，但⽗母明确表⽰赠与⼀⽅的除外。离婚分割时可以出资⽗母的⼦⼥⼀⽅适当多分;
结婚后，⼀⽅⽗母为⼦⼥部分出资(⾸付款)买房，双⽅共同还贷，房屋登记在双⽅名下的，房屋应认定为夫妻共同财产，⽗母出资部分视为对双⽅的赠与，但⽗母明确表⽰赠与⼀⽅的除外。离婚分割时可以出资⽗母的⼦⼥⼀⽅适当多分;
双⽅⽗母共同为⼦⼥出资买房，房屋登记在⼀⽅⼦⼥名下的，该房屋可认定为双⽅按照各⾃⽗母的出资份额按份共有，但当事⼈另有约定的除外;
双⽅⽗母共同为⼦⼥出资买房，房屋登记在双⽅名下的，该房屋应认定为夫妻共同财产;
结婚后，⼀⽅⽗母出全款买房，房屋登记在该⽅⼦⼥名下，但⽗母并⽆将房产赠与给⼦⼥的意思，⽽主张只是让⼦⼥挂名登记时，该房屋不属于夫妻⼀⽅或双⽅的财产，但主张为挂名登记者需对此负举证责任。
四、夫妻房产赠与
双⽅在结婚前或婚姻关系存续期间约定将⼀⽅个⼈所有的房屋赠与另⼀⽅，但未办理公证，亦未办理房产过户⼿续的，赠与⽅可以撤销赠与;
双⽅在结婚前或婚姻关系存续期间对⼀⽅个⼈所有的房屋约定由双⽅共有，但未办理公证，亦未办理房产加名登记⼿续的，赠与⽅可以撤销赠与;
双⽅在离婚协议中约定将共同所有的房屋赠与⼦⼥，离婚后，即便亦未办理公证或房产过户⼿续，⼀⽅亦不得请求撤销赠与;
双⽅在离婚诉讼中达成协议将共同所有的房屋赠与⼦⼥，经⼈民法院审查确认后出具调解书，离婚后即便未办理房产过户⼿续，⼀⽅亦不得请求撤销赠与。
五、登记在第三⽅名下房屋的处理
现实⽣活中，夫妻双⽅共同出资购买房屋后，可能基于各种因素考虑将房屋登记在⼦⼥、⽗母或其他第三⼈名下。在离婚财产分割时，如主张房屋为共有或⼀⽅所有，属于产权争议，主张者应承担相应的举证责任。⽆法提供证据证明的，需承担不利后果。
需格外注意的是将房屋产权登记在未成年⼦⼥名下的特殊情况，此时并不意味着未成年⼦⼥是该房屋的真正权利⼈，应当审查夫妻双⽅在购买房屋时的真实意思表⽰。如确为将该房屋赠与未成年⼦⼥，则认定为未成年⼦⼥的财产，由直接抚养⼀⽅暂时管理；如并不是将房屋赠与未成年⼦⼥，则应将该房屋作为夫妻共同财产进⾏分割⽐较适宜。
如果房产证上除了有夫妻双⽅外，还同时有第三⼈的名字。实践中，法院⼀般采取如下措施：(1)对该房屋的分割不予审理，由当事⼈另案起诉;(2)根据当事⼈的申请，将案件中⽌审理，告诉当事⼈另⾏提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进⾏分割。
六、福利房、房改房、宅基地房等
由⼀⽅婚前承租、婚后⽤共同财产购买的福利房，房屋登记在⼀⽅名下的，应当认定为夫妻共同财产;
个⼈婚前购买的房改房，除当事⼈另有约定外，属于⼀⽅婚前财产，离婚时不作为夫妻共同财产分割;
婚姻关系存续期间购买并取得所有权的房改房，应认定为夫妻共同财产，如果登记⽅主张为其个⼈所
有，须举证证明该房改房的取得与对⽅并⽆任何关系，对⽅也未因此利益受损，否则应认定为共有为宜。此时，可根据实际情况对出资的⼀⽅适当多分;
我们结婚中国版尚未取得所有权或只享有部分所有权的房屋，在离婚诉讼时，不能对房屋所有权的归属和分割作出判决，只能就房屋的居住、使⽤权作出判决。待取得房屋所有权后可另⾏诉讼解决;
婚姻关系存续期间，双⽅⽤夫妻共同财产出资购买以⼀⽅⽗母名义参加房改的房屋，产权登记在⼀⽅⽗母名下，离婚时另⼀⽅主张按照夫妻共同财产对该房屋进⾏分割的，法院不予⽀持。但购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
⼀⽅婚前建造，婚后夫妻双⽅共同居住使⽤的宅基地房，如双⽅⽆相反约定，该房屋属于个⼈婚前财产，应归婚前建造房屋的⼀⽅所有。如果因婚前建房⽽产⽣的债务是⽤婚后共同财产偿还的，那么得到房产的⼀⽅应按偿还债务总额的⼀半给另⼀⽅相应的补偿。
⼀⽅⽗母在宅基地上建房为⼦⼥结婚居住使⽤，如果房屋是以⼦⼥的名义报建的，该屋能否作为⼦⼥的夫妻共同财产，主要看房屋是在⼦⼥婚前建造还是婚后建造。如果是婚前建造，⼀般视为对⼦⼥个⼈的赠与，⼦⼥的配偶⽆权
分割。若是婚后建造，⼀般视为对⼦⼥夫妻双⽅的赠与，该房屋为⼦⼥的夫妻共同财产。如果双⽅另有约定的除外。
关闭自动播放以户为单位进⾏审批，并由家庭建造⽽共同居住的宅基地房，属于整个家庭即⼀户的共同财产。在夫妻离婚时，应当⾸先从中分割出属于夫妻财产的相应份额，然后对属于夫妻财产的部分再进⾏分割。
对于未取得权属证书的宅基地房，法院⼀般不处理所有权，⽽只对房屋的居住或使⽤权作出处理;
泰勒 斯威夫特已取得权属证书的宅基地房，由于受到流转的限制，不能通过拍卖、变卖的⽅式处理，在离婚案件中以判归⼀⽅所有，同时给予另⼀⽅补偿为主。
(本⽂参考了最⾼法院民⼀庭韩-玫法官的《婚前个⼈财产在婚后发⽣形态变化是否必然导致所有权发⽣变化》、吴*芳法官的《<；婚姻法>司法解释三适⽤中的疑难问题》等⽂章，特此致谢。)
来源：湖南⾦州律师事务所作者：陈*凡刘⾼
转载于：店铺
店铺温馨提⽰：
《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起正式施⾏，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废⽌。如果您涉及《民法典》规定的婚姻问题# 点击这⼉#进⾏查看！若需帮助可#咨询店铺婚姻家庭律师#
发布评论