2012/2/4 0:00:00 劳动报
房屋因共有问题产生的法律纠纷，通常包括两个方面：共有人在产权房屋中享有的份额
如何确定？在共有房屋析产过程中如何分割？这两个方面，涉及共有人享有共有权利的核心
洞察之眼问题。
第一，很多共有人关心的是，共有人在产权房屋中享有的份额是否与购置房屋时的出资
额有关？要回答这个问题，必须清楚房屋共有关系的性质。房屋产权证上通常会标注该房屋
为按份共有或共同共有，如果是按份共有，则与出资额挂钩；如果是共同共有，则与出资额
或出资比例无关。《物权法》第104条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的
份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”
如果产证上未标该房屋是按份共有或共同共有，则要根据共有人之间的关系确定共有性质。
如果共有人具有家庭关系，如夫妻或父母子女的关系，则为共同共有，否则即视为按份共有。
第二，共有房屋的析产，以共有人在该房屋中享有的份额为依据。从这方面看，似乎析
产问题非常简单明确。然而在实践中，由于购房贷款普遍存在，因房屋贷款的偿还进度、出
资比例与还贷比例不均等因素，常常会导致析产份额上的争议。
为此，析产的原则除应考虑购房出资比例外，还应考虑房屋贷款的偿还数额以及贷款余
额问题。这里，仍必须考虑房屋的共有关系性质：按份共有人代其他共有人偿还贷款后，有
权向其他共有人追偿，在析产时应补偿该数额；共同共有人代其他共有人偿还贷款后则无追
偿权，析产时不补偿。对贷款余额，按份共有人按份额偿还，共同共有人则共同偿还。《
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权法》第102条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在共有人内部关系上，
除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、
承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”
为什么共同共有房屋的共有份额与出资额无关，与已还贷比例无关？笔者认为，共同共
有财产关系，通常是家庭关系或其他密切关系，涉及共有人对财产享有的不分彼此的权利，
出资与还贷数额的不同在共有人之间并不形成债的关系，多出资或多还贷的行为，只能视为
对其他共有人的赠与行为。
（以上均系律师个人观点，仅供参考。）
共同共有财产的分割
共同共有财产的分割是共同共有法律制度的一项重要内容，是共同共有关系终止而导致的必然结果，根据《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第九十条的规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理;没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”共同共有财产的分割原则，可以归纳为共同原则与各自原则。
分割共同共有财产的共同原则，是协商原则。无论是夫妻共同财产、家庭共同财产、还是合伙财产、共同继承财产，在分割时，都应当贯彻协商原则。只要协商一致，不违背法律的强行规定，不损害社会公共利益和他人利益，都应当承认其有效。
至于分割各种不同的共同共有财产，在协商不成时，应当依据各自不同的分割原则进行分割。主要是：
1、分割夫妻共同财产，分割的原则是均等分割。即确定了夫妻共同财产范围以后，每人
分得一半。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别，但处理的差别不得过大。
2、分割家庭共同财产，分割原则是一般可根据均等原则，并考虑共同共有人对共有财产的贡献大小及生产生活的实际情况。分割家庭共有财产，均等分割是一般原则，但必须考虑共有人的贡献大小，以及生产生活的实际情况，其中贡献大小是确定分割的主要参考因素。因而，家庭共有财产的分割经常存在不均等分割的情况。
3、分割合伙共同共有财产，原则是按出资比例分割。各合伙人按出资比例在共同共有财产中实际上形成一种潜在的份额，该潜在的份额决定各合伙人盈余和亏损的承担。分割合伙财产时，亦依此比例进行。
4、分割共同继承的遗产，应依照《继承法》的规定进行。
分割共同共有财产的具体方法，可以采取三种方式：
33朵玫瑰花的含义 一是实物分割。共同共有财产往往是集合物，因此可以按照各种不同的财产价值作计算标准，分配给不同的共有人。对此，要考虑各共有人的职业、生活的特别需要，将需要的物
品分给该人。可分的共有物，可以实物分割分配。
二是变价分割。对不能实物分割的共同共有物，可以变卖共有物，各共有人分割价金。
三是作价补偿。对不可分割的共有物，可以分配给一个共有人，对其他共有人作价补偿。
房产共有关系的法律疑难探析
【导读提示】
房屋等不动产所有权经历了从财产共有到财产单独所有的发展过程，共有财产极易发生纷争，管理利用甚为不便。现代各国的财产所有权以单独为常态，共有为例外，在婚姻家庭和特殊身份关系的私人之间，法律规定为共同共有财产关系。
实践中处理共有纠纷，常常有约定共有、视为共有、共有管理、共有财产分割等几类共有权争议。审判思路也不同于所有权确认纠纷的处理原则，关于共有的法律依据为《物权法迪伽奥特曼主题曲》第八章第九十三条至第一百零五条规定。以往的产权登记中尚未对共同共有人列为登记范围，司法裁判中往往错将产权登记作为排斥共有关系的根据。
【案情概要】
原告与被告系母子关系，被告系原告的母亲，一家人共同居住在北京市朝阳区，此房屋原系原告的父亲承租的直管公房，原告自1993年10月份搬入此房与原承租人及被告共居生活，原告的户口自1992年迁入。2000年2月份承租人去世，承租的公房由原告继续居住至今，期间未变更承租人。
2009年12月09日被告向法院诉请原告搬离此房，原告则起诉确认房屋所有权，法院经审理后，依照产权登记情况，判决驳回原告的诉讼请求，之后原告再次起诉要求确认居住房为原被告共同共有，法院再次判决驳回。
原告认为涉案房屋应属共同共有，向法院提出再审申请。
【法律探析】
根据国务院房改政策及北京市房改配套规定，原承租人去世后，与原承租人共同居住的家庭成员均具备标准价或成本价回购直管公房的权利和资格。2000年5月份原告出资从公房产权管理单位回购房改房，被告为持证人，全家人共同居住使用此房，2001年1月19日办
理产权，房产证持有人登记为被告。基于特定的家庭关系及购房的事实，此处房改房的权属为家庭成员共同共有。《民法通则》第七十八条规定，《物权法》第九十三条、第一百零三条，第一百零四条之规定，原告与被告的户口均在此房，且一直共同居住，原告与被告均为原承租人家庭成员，享有同等的回购权，具备法定房改的资格，购房款系由原告交付，应予确认原告与被告对 “房改房”享有共同共有的权利。
陈奕迅哪首歌最好听法院判决机械化裁处，遗漏定案重要事实：房屋初建时原始入住、出资购房并长期管理，家庭成员共居生活。裁判文书出现了“认定事实”、“采用证据”、“适用法律”错误的情形，将共同共有法律事实错按所有权属争议裁决，定性不当。裁处本案应本着“尊重历史，面对现实，坚持人本”的原则，妥善处理家庭争议。
【律师点评】
1、房源决定“共有”基础：
⑴ 1992年以前原告的父亲承租公有住房，1992年8月份危改拆迁过渡，1993年10月份回迁安置到此房，拆迁前后一直随父母共同居住生活，户籍也迁入此房，原承租户主与产权单位订立公房承租协议，原告继续为共同居住人。
⑵ 2000年2月份原承租人去世，2000年5月份房改，原告出资以被告名义购买此房。
⑶、法律法规规定了公房对家庭具有的保障性质：
《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次；《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第三条、第四条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。可见国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不仅仅是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。
房屋作为家庭的一项重大财产，是维持家庭的共同生活的必然需要，公有住房出售对象是家庭，决定了购买公有住房后的产权应归家庭成员共同共有。
如果认为以谁的名义登记，产权就属于谁独有，就会出现名义登记人擅自出售而造成其他共同居住人居住困难的境况。这一点在《城市公有住房管理规定》第二十八条、《北京市
人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十二条、《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条的规定得到确定。被上诉人辩称房证写谁名字就是谁的房子以及原审驳回上诉人关于共有的主张，都是错误认识。
⑷、早些年房屋所有权证没有关于共有人登记备案的规定，房改时原告出资回购公有住房，“出资、共同管理，共同管理和承担义务”的客观事实，是转化为共同共有法律关系的基础。即使房屋产权证上未明确记载原告一家为共同共有人，根据民事权利由司法确认法律原则，原告与被告共同构成诉争房屋的共同共有权人。
2、面对现实彰显法律效果：
本案起因于此前被告起诉原告腾房，为避免持证人以“产权登记”为名赶撵共有人，原告不得已而为诉。实践中公有住房进行房改后，持有产权证的家庭成员起诉共同居住人腾房的情况较多，根据各地处理此类案件的司法实践看，共同居住人与承租户代表对公有住宅享有共同使用权，原承租人去世后共同居住的家庭成员享有继续承租的权利。
3、综合适用法律：
⑴、确认“共同共有”需综合法条逻辑：
住房制度改革政策解决了很大部分城市低收入民众居住困难，妥善处理房改房纠纷问题，结合国家政策，依据《民法通则》第七十二条、第七十八条、《民法通则若干意见》第88条；《物权法》第九十三条、第九十五条、第一百零三条、第一百零四条规定；参照《婚姻法司法解释（二）》第十九条、《最高院关于离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第20条、《继承法》第二十六条二款规定，综合认定，原审简单化裁处，难免产生错误。
⑵、司法实践中判断是否共同共有，不仅要考查“有约定或约定不明”的要式行为，也要考查“没有约定”的事实状态。
依据《物权法》规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定或约定不明的，除家庭关系外，视为按份共有。物权法对因家庭关系形成的共同共有做出明确规定，上诉人的情况具备要共有的全部法律要件，一审仅认为“不能证明口头约定”即做出判决，没有考查实际共有的事实状态，属于遗漏了重要事实。
sun认证实践中对物权内容发生的争议，利害关系人可以请求确认，如果有约定按约定，没有约定的，则应当综合分析判断。本案中上诉人家庭成员关系、出资、居住管理使用的事实，足可认定共同共有。
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