第三章补偿
第⼗七条作出房屋征收决定的市、县级⼈民政府对被征收⼈给予的补偿包括：
梦见房子倒塌(⼀)被征收房屋价值的补偿;
(⼆)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级⼈民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收⼈给予补助和奖励。
【解读】该条列举了安置补偿科⽬，明确了补偿范围。其中亮点有⼆：
⼀、对停产停业补偿中，去除了旧条例第三⼗三条“⾮住宅房屋”和“适当补偿”两个限制性规定。不再区分住宅和营业性⽤房，只要被征收房屋中存在经营⾏为，就应对其停产停业损失进⾏评估。同时，要求凡因征收房屋造成的停产停业损失应当⾜额补偿。
⼆、提出了补助和奖励办法，这会在⼀定程度上调动被征收⼈的搬迁积极性。
但也存在两⽅⾯问题。
⾸先，缺少具体标准，实践容易出现补偿差价过⼤，进⽽引发纠纷。如，停产停业损失补偿数额计算依据是什么、从何时开始计算损失、由谁来计算等都没有具体规定。征收⼈应该在“坚持改善被征收⼈居住条件，保障被征收⼈⽣活⽔平不降低”的基础上，出台量化标准，以尽可能地将安置补偿⼯作做到规范、统⼀。
其次，漏列补偿科⽬，没有将装饰装潢费、误⼯费、附属物补偿费等列⼊补偿范围。应该将此类费⽤纳⼊补偿范围，因为，没有征收搬迁就不会发⽣这些费⽤或造成这样的损失，如“误⼯费”，⼀旦进⼊搬迁程序，被征收⼈为了参加听证、表决、配合评估或者搬家等，势必会耽误⼯作⽽被扣⼯资、奖⾦；再如《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房[2003]234号，下称《估价指导意见》)第三条明确指出了装修装饰补偿费不包含在评估报告确定的总价款中。
第⼗⼋条征收个⼈住宅，被征收⼈符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级⼈民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、⾃治区、直辖市制定。
【解读】保障房可以是廉租房、经济适⽤房或限价房及其他类型的政策性住房。
第⼗九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之⽇被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
【解读】旧条例中只字未提“房屋价值”，⽤评估价格决定补偿数额。虽然，评估机构名为中⽴的第三⽅，但按作业⾯积计取报酬的收⼊模式决定了他们不可能完全做到客观、公正。事实证明，过去拆迁中，房屋补偿评估价格严重背离实际价值，远远低于市场价，损害了被拆迁⼈合法权益。
为了纠正这⼀错误，多次强调房屋征收补偿的对象“房屋价值”。⽽且相较于旧条例第⼆⼗四条，本条除了强调“房地产市场评估价格”外，还强调了“类似房地产的市场价格”，为“房屋市场价”定⽴了参照标准，将《估价指导意见》第⼗六条所规定的“市场⽐较法”评估⽅法直观化。简单地讲，被征收⼈⽤获得的“被征收房屋价值的补偿款”能够买到不低于被拆除房屋⾯积、档次和地级的房屋，就符合了市场⽐较法评估原则的要求，就达到了“类似房地产的市场价格”的标准；反之，就不符合本条第⼀款规定。
拆迁当事⼈不服估价结果时，如何⾏使异议权?《估价指导意见》第⼆⼗条和第⼆⼗⼆条规定了“异议——复核——异议——鉴定”的流程。
具体⽽⾔，拆迁当事⼈对估价结果有异议的，⾃收到估价报告之⽇起5⽇内，可以向原估价机构书⾯申请复核估价，也可以另⾏委托估价机构评估。对原估价机构的复核结果有异议或者另⾏委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成⼀致意见的，⾃收到复核结果或者另⾏委托估价机构出具的估价报告之⽇起5⽇内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。
第⼆⼗条房地产价格评估机构由被征收⼈协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等⽅式确定，具体办法由省、⾃治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独⽴、客观、公正地开展房屋征收评估⼯作，任何单位和个⼈不得⼲预。
【解读】本条把对房地产价格评估机构的选择权交给了被征收⼈。取消了《估价指导意见》第六条中，“拆迁当事⼈抽签”选定评估机构的⽅式，因此，作为拆迁当事⼈之⼀的“拆迁⼈”(即征收⼈和征收部门)不再享有选择评估机构的权利。
但是，选定评估机构后，由谁作为委托⼈来委托评估机构?对此，中没有规定。以前，《估价指导意见》第七条规定，由拆迁⼈委托评估机构。⽽现在，征收⼈取代了拆迁⼈，却⽆权选择评估机构。问题出现了，评估机构不是征收⼈选择的，征收⼈能否以⾃⼰的名义委托评估机构?如果不能的话，就只能由被征收⼈来委托。⽽事实上，即便多数被征收⼈选定了评估机构，但他们⼏乎不可能为其他⼈⽀付评估费⽤，从⽽⽆法完成委托⼯作。所以，委托⼈的问题不解决的话，评估⼯作⽆法进⾏下去。
希望有关规定能够对此进⾏明确。
第⼆⼗⼀条被征收⼈可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收⼈选择房屋产权调换的，市、县级⼈民政府应当提供⽤于产权调换的房屋，并与被征收⼈计算、结清被征收房屋价值与⽤于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个⼈住宅，被征收⼈选择在改建地段进⾏房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级⼈民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
【解读】由被征收⼈选择补偿⽅式，⾃⾏决定要钱还是⽤房，这与旧条例第⼆⼗三条基本⼀致。但选择条件更加宽泛，取消了“旧条例第⼆⼗五条第⼆款和第⼆⼗七条第⼆款规定，即取消了“⾮公益事业房屋的附属物不作产权调换”和“没有解除租赁关系的房屋实⾏产权调换”规定，意味着征收搬迁“⾮公益事业房屋的附属物”和“没有解除租赁关系的房屋”时，被征收⼈既选择产权调换，也可选择货币补偿。
同时，强化突出了“旧城区改建”项⽬中，当被征收⼈选择产权调换时，征收⼈必须提供“原地回迁房屋”或“就近地段房屋”进⾏安置。此项规定可以有效地管控征收⼈借旧城改造之名，把被征收⼈郊区化、边远化。让房产价值实现最⼤化，因为，同样⾯积的房⼦，处在不同的地段，可能价格会相差若⼲倍。
我国消防宣传活动日第⼆⼗⼆条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收⼈⽀付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收⼈⽀付临时安置费或者提供周转⽤房。
第⼆⼗三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、⾃治区、直辖市制定。
【解读】本条和上条内容在第⼗七条中已经提及，可参照该条解读内容来理解。
同时，第⼆⼗三条明确了制定停产停业补偿标准的机关，只能是省、⾃治区、直辖市这⼀级政府机构制定。应当是以法规还是政府规章的形式出现，却没有做出统⼀要求。但可以肯定的⼀点是，凡依据⾮由省级政府机构制定的停产停业补偿标准做出的停产停业补偿决定，被征收⼈有权拒绝接受。
第⼆⼗四条市、县级⼈民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进⾏建设的，依法予以处理。
市、县级⼈民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进⾏调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。怎么用酸奶机做酸奶
【解读】征收搬迁中，“⽆证房”应不应该给予补偿?笔者认为，“⽆证房”不能⼀概不予补偿，应当根据
不同成因，区别对待处理。
许多“⽆证房”已经建成多年，短则两、三年，长则三、五⼗年。造成房屋⽆证的原因主要是由于当初法律法规不健全，或农村建房⼿续不规范，抑或村民为了省钱，房屋建成前后，就没有申办过建房⼿续，也没有领取房产证或⼟地证。随着城市化扩张进程推进，原本宅基地上的民宅，变成了国有⼟地上的住房。现在遇上了征收搬迁，如果⼀拆了之，不予补偿，被征收⼈将会流离失所，将⽭盾推向了社会，这种简单粗暴的做法显然⾏不通。
⾏政机关应当遵循“尊重历史，实事求是”的原则，妥善处理历史遗留问题。
“⽆证房不等于就是违建房”。有的房屋规划、施⼯等⼿续齐全，只是房屋建成后没有申办房产证和⼟地证⽽已，此类房屋应当按合法财产予以补偿。所以，执法单位⾸先要转变将⽆证房等同于违建的惯性思维。需要指出的是，根据《城乡规划法》第六⼗四条和第六⼗⼋条的规定，有权对违反城乡规划进⾏房屋建设的⾏为进⾏查处的职能部门
是“城乡规划主管部门”。
即使需要对未登记房屋合法性进⾏查处、认定，也应严格遵守《⾏政处罚法》第⼆⼗九条规定的查处时限，
即“违法⾏为在⼆年内未被发现的，不再给予⾏政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法⾏为发⽣之⽇起计算；违法⾏为有连续或者继续状态的，从⾏为终了之⽇起计算”。对于超出法定查处期限的房屋应当视为合法权益依法给予补偿。这样，⼀则可以加强规范⾏政机关执法⾏为，避免由于⾏政机关对于违法⾏为不及时查处，等违法建筑完⼯后再⾏拆除，造成⼤量资源浪费;⼆则让公众觉得政府⾏政效能低下，损害政府形象。三则减少因纳⼊拆迁范围后，才告知被征收⼈其房屋属于不法权益不予补偿，⽽被征收⼈认为征收部门假借搬迁侵占其合法权益，由此造成的情绪上甚⾄⾏为上对抗。
第⼆⼗五条房屋征收部门与被征收⼈依照的规定，就补偿⽅式、补偿⾦额和⽀付期限、⽤于产权调换房屋的地点和⾯积、搬迁费、临时安置费或者周转⽤房、停产停业损失、搬迁期限、过渡⽅式和过渡期限等事项，订⽴补偿协议。
补偿协议订⽴后，⼀⽅当事⼈不履⾏补偿协议约定的义务的，另⼀⽅当事⼈可以依法提起诉讼。
【解读】列举了补偿协议的主要内容，如有遗漏或约定不明的，房屋征收部门与被征收⼈可以根据《合同法》第六⼗⼀条规定商定，协商不成时，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，按该法第六⼗⼆条处理。但补偿协议中⼀定要订⽴违约条款，约定违约责任，该责任务必要远远超出作为强势⼀⽅合同当事⼈——房屋征收部门因违约⾏为可能取得的利益，让他最终因为违约成本过⾼放弃违约⽽选择履⾏协议约定。
没有违约条款及与之相匹配的违约责任，第⼆款中规定的诉权就形同虚设，⽆法实现事前防范违约和事后救济、惩罚的⽬的。
第⼆⼗六条房屋征收部门与被征收⼈在征收补偿⽅案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权⼈不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级⼈民政府依照的规定，按照征收补偿⽅案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第⼆⼗五条第⼀款规定的有关补偿协议的事项。
被征收⼈对补偿决定不服的，可以依法申请⾏政复议，也可以依法提起⾏政诉讼。
【解读】本条主要规定了适⽤补偿决定的前提条件和程序。
从规定内容来看，适⽤补偿决定的前提情形有⼆，⼀是房屋征收部门与被征收⼈在征收补偿⽅案确定的签约期限内达不成补偿协议;⼆是被征收房屋所有权⼈不明确。这⾥的不明确可以包括两种情形：1、房屋所有权⼈下落不
明;2、因为房屋权属存有争议，正处于司法审理之中，尚未形成⽣效裁决，所有权⼈⽆法确定。
对于第⼀种情形，⽐照诉讼程序中公告送达⽅式送达后，所有权⼈没有出现的，或者出现后，双⽅未能达成协议的，市、县级⼈民政府可根据征收部门的申请做出补偿决定。
⽽对第⼆种情形可以分为两步来处理。⾸先，补偿⽅案确定的签约期限届满前有⾜够时间形成⽣效裁决的，先由依法确定的所有权⼈与征收部门协议；其次，双⽅协商不成的，或签约期限届满前不能形成⽣效裁决确定权利⼈的，由市、县级⼈民政府根据征收部门的申请做出补偿决定。
补偿决定的程序主要为：协商不成(⽆法协商)——申请裁决——做出决定——公⽰决定。
值得注意的是，被征收房屋上存在租赁关系时，补偿决定中应当将承租⼈列为第三⼈，因为，承租⼈与被征收⾏为存在利害关系，该房屋被征收后，必然会影响到对其享有的占有权、使⽤权甚⾄收益权。同时，承租⼈认为征收决定侵害了他的合法权益，对该决定不服的，同样可以⾏政复议或⾏政诉讼，对此，《⾏政复议法》第⼆条和《⾏政诉讼法》第⼆条分别赋予了公民、法⼈和其他组织前述对应的权利。
在这⾥出现了⼀个⾮常值得商榷的问题，征收搬迁中，市、县级⼈民政府集多种权利和⾓⾊于⼀⾝，能否最⼤限度地确保其做出的征收决定到达公平、公正?
市、县级⼈民政府指定或决定“征收部门”、“征收决定”、“征收安置补偿⽅案”及“补偿决定”。他既是⾏政决策机关，也是监督机构，⼜是裁决机关。多种⾝份的重合性，决定着征收搬迁⼯作对错评判，实际是⼀种⾃我评判。
从“⾃然公正”理念来说，任何⼈都不能充当⾃⼰案件的法官。可见，市、县级⼈民政府在征收搬迁中的⼀系列做法显然是不符合⾃然公正要求的，做出的补偿决定也是难以让被征收⼈⼼悦诚服、⽢愿接受的。这种集裁判员和运动员于⼀体的弊端及由此可能引发的负⾯效应，较旧条例并没有改变。
第⼆⼗七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级⼈民政府对被征收⼈给予补偿后，被征收⼈应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个⼈不得采取暴⼒、威胁或者违反规定中断供⽔、供热、供⽓、供电和道路通⾏等⾮法⽅式迫使被征收⼈搬迁。禁⽌建设单位参与搬迁活动。
【解读】就补偿和搬迁次序⽽⾔，和旧条例相⽐，显现出巨⼤的进步，确⽴了“先补偿，后搬迁”的这⼀原则。预⽰着被征收⼈没有收到约定或决定中确定的补偿款前，有权拒绝搬迁。
被征收⼈⽆论何种原因拒绝腾房搬迁的，任何单位和个⼈都不得通过野蛮⽅式乃⾄暴⼒⽅式逼迁。过去拆迁中发⽣的许多恶性事件多和以开发商为主的建设单位有千丝万缕的关联。在此将建设单位单独列出，以⽰强调。同时，也彰显了共产党和中央政府杜绝野蛮拆迁、暴⼒拆迁的坚定决⼼。
第⼆⼗⼋条被征收⼈在法定期限内不申请⾏政复议或者不提起⾏政诉讼，在补偿决定规定的期限内⼜
不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级⼈民政府依法申请⼈民法院强制执⾏。
曝baby已怀孕强制执⾏申请书应当附具补偿⾦额和专户存储账号、产权调换房屋和周转⽤房的地点和⾯积等材料。
【解读】和旧条例相⽐，对执⾏主体、程序和基本材料的要求⽅⾯，进⾏较⼤调整。
杜邦家族1、缩减了强制执⾏主体，废除了⾏政权。
旧条例中具有强制执⾏权的，除了⼈民法院，还有⾏政机关。该条例第⼗七条规定，“房屋所在地的市、县⼈民政府责成有关部门”。⽽其中的“有关部门”是五花⼋门，囊括了“房屋拆迁管理办公室”、“建设局”、“城管局”、“规划局”、“⼟地局”，甚⾄还有“项⽬拆迁指挥部”这样的临时机构。由于执⾏机关繁多，作为政府下属部门，⼜⽆法做到独⽴、公正执法，加之监管乏⼒，导致拆迁乱象丛⽣。社会各界对政府“既当裁判员⼜当运动员”的⾏政争议⼗分强烈，为了消弭⾏政争议，化解拆迁⽭盾，构建和谐社会，新条例中废除了⾏政权，规定只有⼈民法院才具备强制执⾏权，才有权对被征收房屋进⾏强制拆除。
2、申请强制执⾏的时点向后推延了约75天。
旧条例第⼗七条规定，被裁决⼈“在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的”即可申请强制执⾏。根据《城市房屋拆迁⾏政裁决⼯作规程》(建住房[2003]252号，下称《裁决⼯作规程》)第⼗四条第三款规定，⾏
张然个人资料政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。据此，最早可在被裁决⼈收到裁决书后的第16天申请强制执⾏。
新条例将申请执⾏的时间界定为“被征收⼈在法定期限内不申请⾏政复议或者不提起⾏政诉讼，在补偿决定规定的期限内⼜不搬迁的”。按该条⽂字⾯意思，如果被征收⼈在法定期限内申请⾏政复议或者提起⾏政诉讼的，则不能申请强制执⾏，应待司法审理程序终结后⽅可申请强制执⾏。《⾏政复议法》第九条规定的复议期限为六⼗⽇，《⾏政诉讼法》第三⼗九条规定的诉讼期限为三个⽉。可见，最早⼤约要在被征收⼈收到征收决定书90天后才可以申请强制执⾏。相⽐之下，的申请执⾏时点⽐旧条例的推延了约75天。
3、提升了申请强制执⾏的主体级别，只有市、县级⼈民政府才有申请权。
旧条例第⼗七条和《裁决⼯作规程》第⼆⼗条规定，房屋拆迁管理部门有权申请⼈民法院。现在规定只有市、县级⼈民政府才是申请⼈民法院强制执⾏法定主体。
4、简化了强制执⾏申请资料。
本条规定的申请强制执⾏的材料，不但⽐《裁决⼯作规程》第⼆⼗条要求的六项资料少了四项(即减少了“征收决定书”、“不同意拆迁的理由”“被征收(拆迁)房屋的证据保全公证书”和“提存证明”)，⽽且，要
求也有所降低，如，对于安置⽤房、周转⽤房，只要求提供其地点和⾯积，⽽后者要的则是与之相关的“权属证明”。显然，对被征收⼈的保护⼒度不如旧规定强。
本条触及的⼀个核⼼问题是诉讼或复议期间能否影响执⾏?
《⾏政复议法》第⼆⼗⼀条和《⾏政诉讼法》第四⼗四条分别规定，除符合法律规定的可以停⽌执⾏的情形外，在复议、诉讼期间，不停⽌具体⾏政⾏为的执⾏。
然⽽，房屋征收中，司法强制执⾏的特点在于“拆旧建新具有不可逆转性”，房屋被拆除后，难以或不能恢复原状。如果⼀旦据以执⾏的征收补偿决定被认定为违法或被撤销，就会给公共利益或被征收⼈的权益带来⾦钱⽆法弥补的损失!例如，宗祠寄托着族⼈对先⼈的哀思、情感，承载着宗族⽂化，被违法拆除后，给若⼲的钱财⼜有何意义?最终变成“赢了官司，丢了房⼦”，这样诉讼的意义就变得⾮常微弱。
如果⼀旦停⽌执⾏，⼜会因审理期限过长，给征收⽅造成严重经济损失，导致实现公益的成本过⾼，甚⾄导致公共利益的⽬的⽆法实现。
笔者认为要解决好这个两难问题，应当以复议、起诉中⽌征收执⾏为原则，以紧急情况、重⼤利益下继续执⾏为例外。如涉及防洪抗险、抢险救灾时可以不影响执⾏。
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