按照贷款合同约定的结息时间，每季度结息一次。计息区间遇到利息调整分段计算，调息前的按原息计算，自调整之日按新息计算。
1月1房贷利率咋没降 银行贷款实行分段计息方式
信报讯（记者仇兆燕）虽然从1月1日起，各银行即下调了房贷利率，但是由于银行实行了分段计息的方式，月供族并不一定都能从本月起就完全享受到实惠。
【事例】
本月还款额同于去年
最近王女士心情很不好，对银行意见很大。王女士2005年9月从交通银行贷款，在北京买了一套住房。去年央行连续降息这对于贷款买房的王女士来说应该是好消息，但王女士却高兴不起来。“我是每月1日还款，今年1月1日是本年度的第一个扣款日，照理说就能享受利率优惠了，可是我到银行一查却发现银行还是按照老的利率给我扣款，根本没有按照已经降息5次后的新利率！”
有同样困惑的还有张先生，他是每月20日还款，2008年，他每个月的还款额为3400元左右，但是日前他接到银行的电话后获悉，1月份他的还款额为3200元。从2月份起，还款额才完全调整为7折优惠及5次降息后的2700元左右。
【释疑】
房贷实行分段计息
记者采访了某四大银行之一的信贷部门相关负责人后获悉，京城各银行确实是从1月1日起执行新利率，但是房屋贷款多数都存在跨年问题，在利息的计算上，银行也采取了分段计息的方式。
也就是说，以张先生为例，12月20日到1月1日，银行还是执行2008年的利率，而从1月1日到1月20日的利息，银行才按照连续调整后的利率执行。
而王女士则是由于她的还款日为1月1日，从12月1日到1月1日，并没有跨年，所以银行仍然执行调整前的利息。不过，对于与王女士有着同样问题的还款人您也不用担心吃亏。因为假设未来央行连续加息，到下一年度的1月1日，您依然执行老利息，而还款日跨年的月
供族，跨年的部分则将执行新利率，还款额则会增加。
贷款利率调整后 分段计息与按月计息扣款各不同
随着一系列楼市限购等政策出台后，银行的贷款利率也有所调整。
“分段计息”“按月计息”各不同
目前房贷按揭都是按“月”计算，但这里面也有两种不同的扣款方式，一种是“按月计息岳麓山风景名胜区”，即每次贷款利率调整后的次年首个月的月供，银行都是按照新利率来计算。
另一种是“分段计息”，即以新房贷利率执行日（一般为新一年的元旦）为限，分两个阶段（元旦前和元旦后），以新旧两种利率来计算贷款人1月份的月供。
目前长沙各大银行普遍实行“分段计息”方式扣款。假设某房贷客户贷款50万元、期限20年、等额本息还款，享受8.5折优惠利率，还款日为每月的19日。
如果实行“分段计息”，即2010艾玛 沃特森年12月19日-2011年1月1日这13天的还款利息按照加息前利率（5.94%×0.85）=5.049%计算，而2011年1月1日（含）-2011年1月18日这18天的还款利息按照加息后利率（6.40%×0.85）=5.44%计算。
此外，另有部分银行执行“按月计息”，例如某房贷客户约定在每月16日扣款，在明年1月
16日，他需要偿还2010年12月16日到2011年1月15日产生的房贷本息，银行会在这整个月内全都执行新的利率。
1月份“新月供”要分段计算
2011年，央行先后3次加息，5年期以上贷款基准利率从6.40%上涨到了7.05%。根据规定，从本月起，各银行对存量房贷要实行新利率。新规实施5天以来，记者调查发现，由于大部分银行没有向客户告知加息以后需每月多还多少钱，很多市民对此还是一头雾水。
多数“按揭族”不知要多还多少
“刚过完元旦上班，我才想起来这个月还贷利率要涨了，我得打电话到银行去问问，这个月我到底要还多少钱呢?”这几天，市民冯先生被还房贷的事情困扰了。他看到新闻说，从元旦起开始，房贷要执行7.05%的新利率了，但每个月自己要多还多少钱，他还没算清楚。
随后，记者采访采访了几位“按揭族”，多数人表示，虽然已经从新闻里看到今年要实行新利率了，还没搞清楚自己的房贷每月要多还多少钱。
“我只知道，利率增幅比较大，当时我买的时候基准利率是6.40%，但房贷计算起来很复杂，我到现在都搞不清楚怎么计算的。”不少人都表示，他们会去银行咨询相关情况。
部分银行短信提醒但不告知具体数额
那房贷者不知自己要多还多少钱，银行有短信服务，会不会告知呢?记者调查发现，虽然部分银行给客户发了短信，提醒客户利率提高了，每个月需多还钱，但至于金额多少，银行普遍不详细告知，更有部分银行都没有通知客户。打电话去咨询，银行给出的答复是可以到各自的房贷银行网点柜台打印个人还款清单。
“尊敬的客户，由于2011年人民银行3次上调利率，您在我行办理的个人贷款还款金额从2012年1月1日起也将随之发生变化。”元旦节后第一天，家住郑陆镇的姚女士就收到了农行的短信，提醒她本月的还贷金额要提高了。
这提醒短信倒是发了，但姚女士还是没明白，自己每个月要多换多少钱?记者调查发现，其他银行大多也采取这样的做法，有的甚至连提示短信都不发。
对此，市区一名银行业人士透露，系统发送的提醒短信，不可能给每位贷款人估算准确的
房贷按揭增加金额。发送提醒短信的目的，旨在引起贷款人的注意，提前做好还款准备。
银行工作人员建议，对于“迷糊”型的房贷族，如果没有银行个贷经理的电话，又不到贷款的合同了，可以亲自到银行房贷办理部门，查询基准利率调整后的每月应还款金额。
提醒：1月份“新月供”要分段计算
很多“按揭族”都认为，元旦房贷执行新的房贷利率后，那1月份的还款额就是以后的“新月供”了，但事实并非如此。据银行工作人员介绍，1月月供其实是“分段计息”的，还称不上真正的“新月供”。
去年6月份，在我区某事业单位上班的江女士买了自己的首套房共计104万，首付30%共计31万元后，公积金贷款24万，剩余49万的在农业银行武新支行办理了按揭贷款，贷款期限为20年，当时的贷款利率为基准利率即6.90%，按此计算，江女士每月需要还款约3740.37元。而元旦执行新利率后，即按照7.05%算的话，江女士每月需要还款3812.33元，比原来每月要多还款71.96元，但实际上，江女士1月份还款张翰车祸3778.72元，只增加了38.35元，比“新月供”少了23.61元。
“江女士1月份月供并不是完全按照新利率执行的。”农业银行武进支行有关负责人解释说，以江女士为例，她得房贷每月还款日期是20号，这意味着1月份月供是指2011年12月20日至2012年1月20日期间需偿还的本金和利息，为此要根据加息前后的不同利率而“分段计息”。其中，2011年12月20日至2011小茉莉陈瑀希年12月31日，按照加息前的旧利率6.90%计息;2012年1月1日至2012年1李晨家庭背景月20日则按照新利率7.05%计息。
这么算来，今年2月之后，江女士的月供才是完全按照新利率7.05%来执行的，才是真正的“新月供”。
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本报讯（记者熊焱）再过几天，不少房贷客户就要为今年的三次加息“埋单”了。由于房贷利率大多按年调整，央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息的叠加效应将在明年集中体现。以贷款100万元20年期为例，如果按照此前的7折利率计算，月供将增加422元；如果以基准利率计算，月供将增加653元。 咨询房贷的人多了 “这几天，咨询加息后还贷金额的人多了不少，电话一直不断。”建行方庄支行的工作人员告诉记者，因为连续3次加息，都在明年开始体现，不少客户不光打电话咨询，还有不少人到银行柜台来了解详细的还款额度。 市民张晋告诉记者，加息了，自己也不知道明年每个月多还多少钱，利用休息时间到银行来问问还款计划，估计明年比今年多还不少钱。 1月实行“分段计息” “银行从明年1月1日开始执行新利率，我每月的还款日期是18日，那么1月份的还款额怎么计算呢？”房奴柳明有些疑惑。在他的还款日期中，1月份的房贷还款期限涉及到了2011年12月和2012年1月，这种情况就需要根据加息前后利率的不同而“分段计息”。 北京银行理财师赵博华表示，“分段计息”就是分为两个部分计算。2011年12月19日到2011年12月31日，还款利息按照加息前的利率计算；2012年1月1日到2012年1月18日，利息则按照加息后的利率计算。由于是“分段计息”，“房奴”们会发现，明年1月份的还款额比今年12月份稍高，但低于明年2月份。 房贷月供增加 那么，原来享受7折或是8.5折利率优惠的贷款者，明年的贷款利率折扣是否也会随之改变？银行人士表示，存量房贷的优惠不会发生变化，原来享受7折或是8.5折利率优惠的贷款者仍旧享受原有的利率折扣政策。 虽然优惠照旧，但加息后银行利率提高了。按照最新利率标准，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，与今年初的6.40%相比，上涨了近10%。 以100万贷款30年期计算，采用等额本息方式，在今年2月9日前申请到房贷的购房者，还贷执行的利率为6.40% ，月供6255元，(不计利率优惠或上浮政策)；在2月9日至4月5日申请到房贷的，执行的利率为6.60% ，月供6387元；4月6日至7最新娱乐月6日申请房贷的，执行的利率为6.80%，月供6519元；经过三次调整7.05%后，每个月需还6687元，也就是说，从明年开始，最多每个月要多还432元，一年多还5184元。 建议卡里多存点钱 一项最新调查显示：明年个人房贷月供上涨，逾七成受访者将受到影响，其中，45.95%的人表示影响很大，27.03%的人表示有点影响。 银行人士建议，下个月需要还房贷的市民，最好在卡里多存些钱。目前有的银行推出短信通知服务，会提醒客户下个月月供将增加。不过银行系统还未能提供准确的增加额信息，客户在下月还款日时多存点钱，以免明年1月份出现扣款不足，客户在还款时可通过补登房贷存折了解月供变化。避免因为银行扣款不足而产生不良信用记录。D051 | ||
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