房地产金融第十章国外房地产金融概览
第十章国外房地产金融概览第一节国外房地产金融制度第二节国外房地产金融机构第三节国外房地产金融市场
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第一节国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度广义的金融制度泛指约束金融市场主体的一系列行为规则，它是指有关资金融通的一个体系或系统。规则，它是指有关资金融通的一个体系或系统。具体包括构成这一系统的各个重要组成部分(包括个人及机构);构成这一系统的各个重要组成部分(包括个人及机构);各类金融机构在这一系统中的地位、作用、各类金融机构在这一系统中的地位、作用、职能以及它们彼此间的关系；彼此间的关系；整个社会资金在这一系统中如何进行流通以及各资金融通机构的运行机制以及在这一系统中的金融监管机制。监管机制。狭义的金融制度主要是指社会资金的融通方式和金融机构的运行机制及金融监管，机构的运行机制及金融监管，是与金融机构和金融市场并行的概念。行的概念。
第一节国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度房地产金融制度，房地产金融制度，是指从资金盈余者手中吸收资金，收资金，通过各种融资渠道转让给资金短缺者的公共事业管理专业就业方向
金融运行机制。金融运行机制。其实质是房地产资金融通模式。其实质是房地产资金融通模式。房地产金融制度的基本职能是为房地产业的运行筹集资金与分配资金。因此，分配资金。因此，房地产金融制度的发展与一国的房地产业发展和金融业的发展相适应的。的房地产业发展和金融业的发展相适应的。
第一节国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度房地产金融制度的发展经历了三个阶段：房地产金融制度的发展经历了三个阶段：第一阶段是银行本位时期，在此阶段，第一阶段是银行本位时期，在此阶段，银行占据房地产金融体系的主要位置，金融体系的主要位置，由于通过银行等中介机构进行间接融资的效率高于直接融资，融资的效率高于直接融资，房地产业的资金需求者获得的大量外部资金依赖于银行贷款。大量外部资金依赖于银行贷款。第二阶段是市场本位时期，此时，资本市场成为资金融第二阶段是市场本位时期，此时，通的主渠道，通过发行房地产股票、债券、通的主渠道，通过发行房地产股票、债券、基金等有价证券的房地产直接融资比例大幅上升。券的房地产直接融资比例大幅上升。第三阶段是强市场本位时期，在此阶段，房地产金融市第三阶段是强市场本位时期，在此阶段，场出现大量化解金融风险的金融产品(信贷资产证券化),场出计春华现任老婆
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现大量化解金融风险的金融产品(信贷资产证券化),新的融资技术实现了直接融资和间接融资的有效结合。新的融资技术实现了直接融资和间接融资的有效结合。
第一节国外房地产金融制度二、国外房地产金融制度的主要类型由于房地产业及金融业所处的发展阶段不同，由于房地产业及金融业所处的发展阶段不同，世界各国采取了不同的融资模式支持房地产业的发展，从而形成了不同风格的房地产金融制度。发展，从而形成了不同风格的房地产金融制度。概括而言，概括而言，目前各国的房地产金融制度大体可分为四种主要类别：直接融资制度、储蓄制度、为四种主要类别：直接融资制度、储蓄制度、合同制度和抵押银行制度。同制度和抵押银行制度。
第一节国外房地产金融制度二、国外房地产金融制度的主要类型(一)直接融资制度直接融资制度是在房地产业和金融业都不发达、资金直接融资制度是在房地产业和金融业都不发达、融通量非常小的情况下存在的一种房地产金融制度。融通量非常小的情况下存在的一种房地产金融制度。社会资金盈余者和资金短缺者之间的资金融通，资金盈余者和资金短缺者之间的资金融通，直接通过融资双方协商成交来完成，而不借助于任何的金融媒介。双方协商成交来完成，而不借助于任何的金融媒介。在我国住房商品化的初期，国住房商编发发型图片
品化的初期，个人购房者通过向有资金剩余的亲戚朋友借入资金筹集购房款的行为便属于此种融资模式。戚朋友借入资金筹集购房款的行为便属于此种融资模式。直接融资制度是一种低效率的房地产金融制度，直接融资制度是一种低效率的房地产金融制度，难以顺利完成资金供求双方的匹配过程。顺利完成资金供求双方的匹配过程。在房地产市场信息不对称的情况下，资金盈余者和资金短缺者不容易达成一致，对称的情况下，资金盈余者和资金短缺者不容易达成一致，还要受到融资双方资金量、融资时间、还要受到融资双方资金量、融资时间、地域及资信程度等因素的限制。因素的限制。
第一节国外房地产金融制度二、国外房地产金融制度的主要类型(二)储蓄制度储蓄制度是一种较为普遍的房地产金融制度，储蓄制度是一种较为普遍的房地产金融制度，是指由存款性金融机构通过吸收社会储蓄筹集资金，然后将一定比例资金用于发放房地产信贷的资金融通方式。在国外，资金融通方式。在国外，存款性金融机构主要包括商业银行、节俭机构、储蓄银行、信用合作社括商业银行、节俭机构、储蓄银行、等。
德
国是实行住房储蓄制度最典型的国家，德国是实行住房储蓄制度最典型的国家，其住房互
科技手抄报内容助储蓄银行是依据政府特定法律而设立专门从事个人住房抵押信贷服务的金融机构。金融机构。德国住宅储蓄银行选择了自愿互助性储蓄为主和政府奖励为辅的融资机制。德国第一家住房储蓄银行建于1885年，奖励为辅的融资机制。德国第一家住房储蓄银行建于年最初理念是大家共同集资建房购房。二战后，最初理念是大家共同集资建房购房。二战后，政府把住宅储蓄制度作为一个重要内容加以保留，度作为一个重要内容加以保留，希望通过住宅储蓄制度能发挥储蓄者的积极性，筹集建房资金。世纪年代以来，世纪50年代以来蓄者的积极性，筹集建房资金。20世纪年代以来，随着住宅建设持续增长，住宅储蓄也得到了快速发展，建设持续增长，住宅储蓄也得到了快速发展，而两德统一和东欧国家的改革，更为住宅储蓄制度提供了新的发展机遇。目前，国家的改革，更为住宅储蓄制度提供了新的发展机遇。目前，大约每四位德国人中就有一位拥有住房储蓄合同。与此同时，约每四位德国人中就有一位拥有住房储蓄合同。与此同时，住宅储蓄制度也为德国住宅建设作出了重要贡献。储蓄制度也为德国住宅建设作出了重要贡献。1999年，德国住年宅投资占GDP的7.2%,其中住宅储蓄占到整个住宅信贷的宅投资占的，其中住宅储蓄占到整个住宅信贷的22%。在德国住房储蓄是唯一能得到国家奖励的一种储蓄形式。在德国住房储蓄是唯一能得到国家奖励的一种储蓄形式。
业务，主要由建筑与贷款协会承担。
第一节国外房地产金融制度三、典型国家的住房金融制度(一)美国的住房金融制度美国住房金融制度的实质是住房抵押贷款制度。美国美国住房金融制度的实质是住房抵押贷款制度。是世界上住房抵押贷款业务开展最早、最发达的国家，是世界上住房抵押贷款业务开展最早、最发达的国家，拥有世界上最大的住房抵押贷款市场体系。有世界上最大的住房抵押贷款市场体系。该体系是市场主导型的，由规范运作、有机衔接的住房抵押贷款一级市场、导型的，由规范运作、有机衔接的住房抵押贷款一级市场、二级市场和保险市场构成。二级市场和保险市场构成。美国成熟的住房抵押贷款体系的形成得益于其高度发达完善的国内金融市场和政府对住房金融的大力支持。达完善的国内金融市场和政府对住房金融的大力支持。高度发达的金融市场为住房抵押贷款体系的形成创造了良好的市场环境。的市场环境。美国政府着手建立了全国性的二级抵押贷款运行体系和住房