地产政策洞察系列之四
借行业政策东风，物企迎发展机遇
地产
2021年
8月12日
中性（维持）
行情走势图
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证券分析师
杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 *************
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研究助理
王懂扬
一般从业资格编号 S1060120070024
wangdongy *****************
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年初以来十部委及地方政府重拳出击，清除监管“灰地带”，7月住建部等八部门，再次针对行业乱象明确需要整改的细节问题。从行业影响上看，政策提及的“与业主合理分配公区收益”及“社保规范化”对上市品牌物
管影响有限，其公共收益已被严格审计，基本不存在侵占业主收益问题，即使按照极端情况假设，测算社保规范化于品牌物管全年整体收益影响仅1-2%；而中小物管规范化运作能力及智慧化投入均不足，或在行业规范化进程中加速出清，为上市品牌物管带来收并购机遇。同时存量盘物业换手率或更高，有助于品牌物管加速第三方拓展渗透。 ⏹
物业费市场化定价，搭建物企招投标信用体系：年初十部委提出物业费价格应由市场竞争形成、建立物管费动态调整机制、提倡酬金制计费方式等措施，旨在解决长期以来存量盘难以提价的行业痛点问题，品牌物管有望凭借提供质价相符的优质服务，获得相应的物管费溢价。同时政策鼓励组建小区业委会，建立并完善物企招投标信用制度，为优质物企参与招投标等市拓营造更加规范化的市场环境。公建物业市场化亦是近年政策支持的重要方向，如老旧小区配套物业服务、“三供一业”移交社会化管理等，物企各展其能，把握城市服务蓝海。 ⏹
探索“物业+”模式，发展智慧型服务：中央及地方多次出台政策推动物企扩大经营边际，鼓励有条件的物企向养老、托幼、家政、房屋经纪等领域延伸。政策倾向帮扶物企做大生活服务业，强化物业在社区单位中的重要性，为物企增值服务打开新方向。同时随着服务层次递进深入，政府多次引导物企构建并通过智慧物业平台提供服务，除可减少人工依赖，实现降本增效外，还可与增值服务紧密结合，构建“线上平台+线下空间”相融合的服务新生态。从13家主流物管公司的收入构成上看，社区增值服务营收占比均值已从2017年的8.2%提升至2020年的15%，但服务类型仍以社区生活服务、业主资产运营服务、社区空间运营服务为主，政策多次提及的社区养老服务尚处于起步探索阶段。 ⏹
投资建议：我们认为从年初的十部委发文到7月住建部等八部门联手整治行业乱象，中央及地方频频出台物管政策旨在规范服务标准，提升行业市场化程度，解决存盘盈利及物企信用体制等诸多痛点，致力于行业中长期的健康可持续发展；同时出台诸多鼓励性政策，增厚物企服务内容，推动科技应用，打开行业拓展空间，或将进一步加速行业优胜劣汰，巩固品牌物管的优势地位。投资建议方面，我们持续看好行业空间广阔、短期中报业绩有望高增的物管板块及商管板块，建议逢低积极布局具备规模及资金
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沪深300
地产
优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头，如碧桂园服务、新城悦服务、融创服务、金科服务等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。
风险提示：1）若后续收购标的估值持续走高且整合难度加大，第三方外拓难度提升，存在市场化发展不及预期风险；2）由于人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，若科技赋能降本增效不及预期，基础物管服务面临盈利能力下行风险；3）社区增值服务发展仍处量变积累过程中，细分领域盈利模式跑通尚需时日，存在推进进程不及预期风险。
正文目录
前言 (5)
一、规范：健全行业规范标准，提升业主满意度 (6)
1.1中央及地方联手打击行业乱象，提升物业服务规范度 (6)
1.2行业加速优胜劣汰，品牌物管相对优势凸显 (9)
二、市场化：倡导物业费动态调整，完善物企信用体系 (10)
2.1 打通单盘盈利曲线，搭建招投标信用评级标准 (10)
2.2 城市服务迈向纵深，物企打造差异化竞争优势 (12)
三、鼓励：发展“物业+”模式，打造智慧型服务 (14)
3.1 探索“物业+”模式，鼓励开展增值服务 (14)
3.2 大力发展智慧服务，促进线上线下融合 (18)
四、投资建议 (19)
五、风险提示 (19)
图表目录
图表1全国物管行业管理规模逐年攀升 (5)
小制作小发明图片图表2物管行业上市热潮如火如荼 (5)
图表32021年以来物管行业中央重要政策 (5)
图表4疫情过后，约32%的小区正在考虑更换物业公司 (6)
图表5规范物管行业的中央重要政策（2021年至今） (7)
图表6规范物管行业的地方政策（2021年至今） (7)
图表7极端假设下，社保规范化于品牌物管全年收益影响仅1-2%（以融创服务为例） (9)
图表8物管行业龙头市占率仍较低（按面积计算） (9)
图表92017-2020年物管行业有效收并购事件数量攀升 (9)
图表102017-2020年百强物企收缴率、续约率均在90%以上，业主满意度较高 (10)
图表112017-2020年百强物企住宅物业费略有下降 (10)
图表12物管行业市场化相关鼓励政策 (11)
图表13中央及地方鼓励老旧小区配套物业服务、“三供一业”移交社会化管理政策 (13)2012年护士资格考试分数线
图表14保利物业公建物业在管面积占比已过半 (13)
图表152020年碧桂园“三供一业”营收占比已达17.3% (13)
撩到女生下面滴水的句子小说图表16主流物管公司收并购环卫公司，涉足城市服务领域 (14)
图表17物管行业增值服务等方面的鼓励政策 (14)
图表18主流物管公司提供增值服务类型（截至2020年） (16)
图表19社区增值服务收入为物管公司收入重要组成部分 (17)
图表202020年百强物企社区增值服务收入占比情况 (17)
图表21物管公司收并购延伸至增值服务领域 (17)
图表22物管公司养老业务实践 (17)
图表23物管行业智慧化服务相关鼓励政策 (18)
图表242020年新上市物管公司IPO募资使用计划 (19)
前言
当前物业公司已不再是依赖地产母公司的附属板块，处于快速发展的野蛮生长期，正大力发展市场化外拓，拓展服务边界。随着资本聚焦在物业，物业服务的价值逐渐被公众及社会认可，2020年以来物业重要性被疫情再次放大，物管行业迎来多个重量级政策，为物企创造更好的政策发展环境，其中融入基层治理、生活服务、智能化建设等相关内容，对物管业务开展提出新要求并指明发展方向。
tcpip详解近期资本市场方面，物管板块或受其他行业监管政策错杀影响，出现股价扰动，引发市场对行业监管趋严担忧。但我们认为八部委提及的社保规范、公共收益整治等方面，意在规范行业发展，政策鼓励风向并未转变，对于品牌物管公司收益冲击有限。同时近期物管公司已相继发布中报盈喜预告，行业及龙头物管基本面仍延续向好。
本篇报告梳理了2020年以来物管行业的主要政策，从规范行业发展、引导行业市场化、鼓励支持服务拓展等角度，观察并理清政策风向。
图表1
全国物管行业管理规模逐年攀升
图表2 物管行业上市热潮如火如荼
情侣空间怎么解除资料来源：中指院，平安证券研究所
资料来源：中指院，平安证券研究所
注：已交表未上市企业统计时间截至2021H1
图表3 2021年以来物管行业中央重要政策
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