首付比例下调、房贷加点下调：
宽松加码促银行修复
2022年02月21日
分析师：余金鑫快乐男声于朦胧
执业证号：S0100521120003 邮箱：
1政策呵护房地产并购有效推进
房地产并购主题金融债发行提速。2021年12月，央行、银保监会发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（以下简称“通知”），要求银行业金融机构稳妥有序开展房地产并购贷款业务。在通知指引下，今年以来浦发、广发、平安及兴业等股份制银行相继发行（或拟发行）房地产并购主题债券。同时，招商银行与华润置地等房企签订协议，拟提供330亿元并购贷款额度。表1：今年以来银行并购债券/贷款落地情况
日期银行并购债券/贷款
2/17兴业银行计划发行不低于100亿元房地产并购主题债券
2/16平安银行近期启动首期50亿元房地产并购主题债券
1月末广发银行宣布发行50亿元房地产项目并购主题债券的计划
1/21浦发银行发行了300亿元的金融债，其中有50亿元的金融债将用于房地产项目并购贷款投放
1/25 2/14招商银行
先后与华润置地有限公司等签署并购融资战略合作协议，提供330亿元并
购贷款额度
资料来源：Wind;
房地产并购项目加速落地。在政策鼓励下，地产并购事件明显增多，例如华润万象生活并购禹洲物业、中南服务，中海收购雅居乐、世茂所持广州亚运城股权，徐州市国企潘胜地产接手恒大南京项目等等。
2销售端政策宽松再加码
泰坦出装今年以来，多地地产销售政策出现松动，涵盖提升公积金贷款额度、降低购房门槛、放宽套数认定等多方面。近期，又有部分地区下调首付比例或房贷利率，整体看，地产销售端政策宽松持续加码。
首付比例方面，2月中旬以来，山东菏泽、重庆、江西赣州等城市（部分区域、部分银行）相继将首套房首付比例从30%调降至20%；房贷利率方面，根据权威媒体报道，自2月21日起六大行同步下调广州地区首套与二套房贷款利率，LPR 加点均收窄20BP。
应该说，这两方面的政策宽松力度较大，其中20%首付比例已为非限购城市首付的最低要求，房贷利率则是在1月5年期LPR下降5BP基础上，再降20BP。我们预计有望在一定程度上提振居民购房需求。
图1：今年以来各地房地产销售松绑政策
资料来源：wind ，民生证券研究院
21/1821/181/311/131/301/121/29
1/11
1/25
1/11
1/24
1/10
1/24
1/9
1/22
1/9
1/21
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1/20
1/7
1/201/7
1/201/5
1/201/5
1/201/5
1/191/5
1/191/3
1/191/1
月、赣州市
部分银行首套房贷首付比例最低已降到抚州市
福州市在福州市行政区域范围内购房的职工家庭，
第二次申请住房公积金贷款的，首付比例从
上海市青海省
开展西宁等市住房租赁试点，鼓励住房租赁
企业开展规模化运营
毫州市
贵港市最火的游戏
北海市
福州市
在福州市行政区域范围内购房且第二次申请纯住房公积金贷款的职工家庭，首付款比例统一调整为北京市要求共有产权住房政府产权份额应单独核算管
理；政府产权份额代持机构未经批准不得参与
商业性房地产开放经营业务
宜昌市
缴存人申请公积金贷款后，贷款月还款额不
超过公积金月缴存额
泸州市贵州省
湖州市内江市资中
县
符合政策生育的二、三孩家庭购买预售新房
享受补贴；珠海市
按照市政府规定对在库人才优先分配房源、优先选房
宜荆荆恩四
地
市之间政策互认，支持异地使用公积金。
贷款按购房地政策；偿还、提取按缴存地政
策，逐步扩大跨城通办公积金业务范围
珠海市符合条件的企业购房，可按至倍成本价购买
一定面积的总部用房；租赁可享年五折或全免
的租金优惠
株洲市
按政策生育三孩家庭住房公积金贷款最高额度为嘉兴市调整城区（城镇）有合法稳定住所落户对象，
放宽租赁落户条件，实行户籍准入年限同城化
累计互认福州市赣州市赣县构建多层次人才住房保障体系，自行解决住房的高层次人才，给予万元购房补贴烟台市
中山市
有稳定工作且有自有住房的非户籍人士迁入条件由需连续缴满年社保降至年；无自有住房
但有合法稳定居所人士由需连续缴满年社保降至年
浙江省优化保障性住房配给机制，对多孩家庭予以倾斜，提高三孩家庭住房公积金贷款额度并予优先放款
玉林市在规划区范围内购买家庭首套商品房，可享受
财政发放新市民购房补贴、购房契税补贴等购
房优惠政策上海市济南市
自年月日起，对异地住房公积金贷款在审批贷款资料时取消户籍限制
东莞市淄博市实行经常居住地登记户口制度，居民凡在城镇
居住或就业的，均可自主选择落户，取消其他
附加限制自贡市合肥市十四五期间全市计划新建商品住宅需求万万套；落实差别信贷，加大无房户购买首套住
房的支持力度南宁市自马鞍山
市
不限购、不限售；夫妻均缴存住房公积金，最
高贷款额度由万提至万元；单方缴存由万提至万元无锡市保定市购买首套住房享博士万、硕士万、本科万
元补贴；在定点园区、基地初次创业，享万
元年杂费补贴
20%
60%40%
2022 1. 2.20020%25101. 1 1.231.20-50AAA 315320212022111.1. 1.58-62
2.455030351. 1.15622.3/上浮10%调整为十四五期间计划新增建设保障房47万间符合文件规定的八类人才购买商品住房，给予住房购置补贴
缴存职工家庭购买二套住房或申请二次住房公
积金贷款的最低首付款比例由60%下调至40%一类人才补助最高万元；二类人才按购房款
总额享受一次性补助，最高万；三类人才
享受万一次性人才安居补助对创业人才按博士50万、硕士25万、本科15万
、大专生7万元给予奖励；就业人才可按15万、
10万、5万、3万元分别追加奖励月年-月，通过即征即补方式，可按
实际缴纳契税享受首次转移登记补贴建设保障性租赁住房用地相关使用权可办理抵押贷款；建设保障性租赁住房的其他
类别土地不补缴土地价款；产业园区配套设施用地面积占比上限由提至新建商品房项目监管额度不少于工程总造
价倍；对信用不良或有违规行为的房地
产企业进行重点监管老旧改造纳入城镇保障安居工程，补助不超万元/户；十四五期末基本完成年底前建成需改造老旧小区
实行只认贷不认房认定标准，更多购房者可以按照首套房比例认购，即最低首付比例从降至；取消两次住房公积金贷款须间隔个月及以上的限制
产业园区配套设施用地面积占比上限提高到；保障性租赁住房建设、改造企业可发行融资；支持银行等发行住房租赁专项金融债券
23“”50%2. 3.7%15%
1.2
2.2 2.200040%20% 2.1215% 2.REITs
3.40%90600090-140
800014018060805%AA 3%90.113 6.720223160507060平米以下补贴元；平米补贴元；平米以上补贴万元万元；职工调整至万元；高层次人才调整至万元
级企业商品房预售监管资金留存比降低；级降低；资金监管解除后，优先用于民工工资支付
年完成万平米中心区二级旧里以下房屋改造，个城中村改造项目，建设万间保障性租赁住房
李沁真实年龄1984年月日，正常缴存职工首套、第二套贷款最高额度由、万元调整至、万元，不支持购买三套及以上自住住房
3银行资产有望提质增量
质：房地产并购加速落地，短期看有望拯救大批出险和困难的大型房地产企业
的优质项目，帮助其加速资金回笼和风险出清，降低银行信贷风险；长期看有利于
吴佳尼个人资料房地产行业内部的良性循环和竞争格局的优化，从根本上提高银行房地产资产的
安全性。
量：地产销售端政策宽松再加码，且力度较大。一方面有利于刺激居民住房消
费需求，带动住房按揭贷款回升；另一方面销售端企稳，也会传导至房地产企业的
开机后显示器没反应扩张积极性，拿地、新开工行为有望增加，带动对公贷款增长。此外，房地产并购
贷作为符合监管导向的信贷品种，有望成为房地产信贷的转型方向之一和新的增
长点。
图2：截至2021年房地产贷款余额及增速图3：截至21H1部分上市银行房地产贷款不良率
资料来源：wind，民生证券研究院资料来源：wind，民生证券研究院
4投资建议
房地产宽信用预期不断升温，银行估值修复行情持续。当前银行板块主线是：
宽信用推动稳增长，经济预期改善。当前处于博弈宽信用政策和经济预期相互交织
的阶段。房地产并购加速落地，销售端宽松政策再加码，从量和质两方面利好银行
资产端，利好银行股估值，维持行业“推荐”评级。建议关注：优质股份行中兴业
银行、平安银行、招商银行，高扩张城商行中成都银行、杭州银行、宁波银行、江
苏银行。
5风险提示
经济恢复低于预期；房地产信用风险加剧；银行资产质量下滑。
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评级说明
以报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的涨跌幅为基准。其中：A股以沪深300指数为基准；新三板以三板成指或三板做市指数为基准；港股以恒生指数为基准；美股以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。公司评级谨慎推荐相对基准指数涨幅5%～15%之间中性相对基准指数涨幅-5%～5%之间
回避相对基准指数跌幅5%以上
行业评级
推荐相对基准指数涨幅5%以上
中性相对基准指数涨幅-5%～5%之间
回避相对基准指数跌幅5%以上
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