基于财务管理课程货币时间价值的商业房贷分析
作者：李姣姣 黄丽
来源：《商业会计》2017年第10张晋佑缘之空哪一集最污期
        摘要：货币时间价值理念贯穿于整个财务管理课程的教学，也广泛应用在社会经济的各个领域，最典型的案例莫过于购房按揭分期付款。文章以商业房贷为案例背景，对房贷的等额本金和等额本息两种常用还款方式进行比较，得出以下结论：在不考虑违约金、通货膨胀率的前提下，如果不提前还贷，两种还款方式不存在是否划算的问题；如果提前还贷，等额本金法不存在是否划算的问题，等额本息法是不划算的。
        关键词：货币时间价值 等额本金 等额本息 提前还贷
        20年来，房地产市场一直是老百姓关心的热门话题。在面对自己的切身利益问题，即选择商业房贷还款方式时，是采取等额本金法还是等额本息法，是否提前还贷都是购房者考虑的重点。笔者将货币时间价值理论与购房按揭贷款相结合进行讲解，可以激发学生的学习兴趣，有助于学生轻松掌握财务管理课程中的这一知识点。
内盘外盘
        一、房贷还款方式的类型
        由于公积金贷款具有一定的特殊性和局限性，很多房地产开发商也不支持公积金贷款，因此本文只研究商业房贷模式下最主要的两种还款方式，即等额本金法和等额本息法。
        （一）等额本金法。又称“递减还款法”，是指将贷款本金总额在还款期内平均分配，每月偿还数额为等额本金加上剩余本金在该月产生的利息。等额本金法计算公式为：月还款额柳岩奶有多大=（贷款本金/还款月数）+（本金-已归还本金累计额）×每月利率，即：
        其中：奔驰cla和c级的区别P为贷款本金；n为贷款期数；i为贷款月利率；an为第n期的还款额；T为还款总额。
        可见，由于每月的还款本金数额固定，而承担的贷款利息随本金逐月递减，因此购房者在前期还款压力较大，而后随着时间的推移，每月的还款数额将越来越少，还款负担逐月递减。
        刘畊宏是谁（二）等额本息法。又称“等额还款法”，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，本息符合年金的特点，即一定时期内每期的收付款项金额相等。由于我国银行在计算企业或者个人贷款的利息时普遍按照复利计算，所以等额本息法的计算公式为：