房地产行业涉及的税收政策及常见的税收筹划技巧
（作者：北京泰福律师事务所执行主任，税收学博士，肖太寿）
一、房地产企业的税种分布
  房地产企业涉及的税种有很多，通过税收筹划合理的减轻企业负担成为房地产商的迫切需要，房地产行业大体上分为三个环节，即房地产开发建设环节、房地产使用环节、房地产交易环节。具体如下：（一）房地产开发建设环节涉及的主要税种
1、有耕地占用税，在房地产开发中，如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。
2、营业税和城市维护建设税，房地产开发建设环节的营业税，主要是指对建设单位按照3%的税率征收营业税，城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。
（二）房地产使用环节涉及的主要税种
1、营业税、城市维护建设税，房地产使用环节的营业税主要是针对租赁房产而言的，适用于5%的税率。城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。
2、土地使用税，土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。
3、房产税，房产税是对在城市、县城、建制镇、工矿区的产权人征收的一种税。
（三）房地产交易环节涉及的主要税种
1、营业税、城市维护建设税，房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的卖方适用销售不动产税目的规定，税率为5%，城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。
2、土地增值税，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人征收的一种税。
3、印花税，印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。
4、契税，契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种。《中华人民共和国契税暂行条例》规定，征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为，税目为国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换，税率为3%-5%，纳税人是我境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。
5、企业所得税，企业所得税是指国家对中华人民共和国境内的企业，和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。
二、房地产行业的税收政策
（一）土地增值税的税收政策
1、免税
（1）法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税：(条例第8条)
①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%;
  ②因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
（2）.转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。(细则第11条)
（3）.转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自
用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。未
满3年的，全额征收土地增值税。(细则第12条）
（4）4.房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。(财税字［1995］48号）
（5）合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。(财税字［1995］48号）
（6）互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。(财税字［1995］48号）
（7）房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。(财税字［1995］7号）（8）房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。(财税字［1999］293号）
（90）个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。(财税字［1999］210号）（10）.赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。(财税字［1995］48号）
（11）.房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。(财税字［1995］
48号）
2、税项扣除
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（1）.法定税项扣除。下列项目，准予纳税人在计算土地增值税时扣除：(条例第6条、细则第7条)
  ①取得土地使用权所支付的金额。即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；
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盈利能力分析指标  ②开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。具体包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；
　③开发土地和新建房及配套设施的费用。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。（简称房地产开发费用）财务费用中的利息支出，按不超过商业银行同类同期贷款利率计算金额，据实扣除。其他房地产开发费用，按土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生的成本两项
之和金额的5%计算扣除。
凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条①、②项规定的金额之和10%以内计算扣除；
  ④旧房及建筑物的评估价格。是指由税务机关确认的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格；
  ⑤与转让房地产有关的税金。是指转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加；
⑥财政部规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人，可按本条①、②项即土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生成本金额之和，加计20%的扣除。
林志炫情史（2）代收费用扣除。对县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，其代收费用计入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产收入计税，并相应在计算扣除项目金额时予以扣除。但不得作为加计20%扣除的基数。(财税字［1995］48号）
（3）地价款和税费扣除。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额，计征土地增值
税。对取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除该项地价款的金额。(财税字［1995］48号）
（4）.评估费用扣除。纳税人转让旧房及建筑物所支付的评估费用，允许在计算增值额时据实扣除。(财税字［1995］48号）
steam上好玩的游戏（二）转让房地产涉及的税收政策
1、关于个人住房转让环节征收契税及印花税的税收政策
  根据《国务院办公厅转发建设部等部门〈关于做好稳定住房价格工作的意见〉的通知》（国办发［2005］26号）第五条“明确享受优惠政策普通住房标准的规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”。
  各省、自治区、直辖市制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。不能同时满足以上条件的住房为非普通住房。
山下智久女友  普通住房契税税率执行3％减半征收的优惠政策，非普通住房契税税率执行4％。
  上述政策自2005年6月1日起执行。
  印花税按《印花税暂行条例》规定同时征收。即商品房为购销合同，买卖双方各按0.3‰的税率征收；二手房为产权转移书据，买卖双方各按0.5‰的税率征收；房屋所有权证按《权利、许可证照》税目每件贴花5元。
2、关于个人转让住房营业税的税收政策
  国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006］37号），要求进一步加强个人住房转让营业税征收管理。
  （一）从2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
  （二）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。
  （三）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其销售收入减去购买房屋价款后的余额征收营业税。
  （四）营业税附加（城市维护建设税、教育附加、地方教育附加）一同征收。
3、关于个人住房转让所得征收个人所得税的税收政策
  《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国办发［2006］108号）规定：
  （一）对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让