产业经济Һ㊀
房地产企业税务管理思路与方法分析
吕㊀艳
摘㊀要：房地产企业业务开展涉及多个管理主体㊁多项业务，涉税环节众多，需要考虑包括增值税㊁所得税㊁土地增值税等在内的多项课税，税务管理复杂，税务风险也较大㊂在当前税制改革下，加大对房地产企业税务情况的分析，寻科学合理的纳税筹划思路和方法是房地产企业实现全流程税务管控的重点㊂文章首先分析房地产企业开发全过程中所涉及的税种，再结合实践，针对各环节税务情况，研究税务管理思路和方法，以期为房地产企业税务管理优化借鉴㊂
关键词：房地产企业；税务管理；思路
㊀㊀一㊁房地产企业项目开发全过程中所涉及的税种和税率分析
低值易耗品会计分录
房地产企业项目开发过程可以大分为拿地阶段㊁项目开发建设阶段㊁项目销售阶段㊁项目清算阶段㊂各阶段中所涉及税种主要包括：第一，拿地阶段主要涉及印花税和契税㊂按照税法规定，房地产企业在签订土地合同后，需按照土地成交价格的３％至５％缴纳契税税额㊂一般地，房地产企业拿地的价格需将拆迁补偿费等纳入其中，但实操中，执行效果不显㊂同时根据税法规定，企业也需同期按照合同约定金
额的０．０５％缴纳印花税㊂第二，开发建设阶段主要涉及印花税㊁城镇土地使用税㊁增值税以及所得税㊂印花税主要是针对房地产企业开发建设中签订合同的情况，比如购销合同㊁承包合同㊁设计合同㊁货物运输合同等，每一项合同的签订都应按税法规定的税率缴纳印花税；城镇土地使用税是按照房地产企业工程项目实际所占用的应税土地面积来计算，一般需要缴纳至房屋销售交付完成；增值税主要是由于各项成本费用的产生，开发建设环节是整个项目工程的主要成本支出环节，也是 以票控税 的主要场所㊂第三，项目销售阶段主要涉及预缴增值税㊁土地增值税㊁企业所得税㊁售楼处的房产税等㊂预缴增值税主要是根据房地产企业预先收取的款项，按照预缴使用税率计算应纳税额；土地增值税是地方税，依据房地产企业不同房产用途，按照普通标准住宅㊁非普通标准住宅以及其他类型房产三类分别计算；现阶段房地产企业的房产税主要是对房地产企业建立的用于销售楼盘的售楼处，按照房产原值来计算税额；所得税主要是根据规定的毛利率计算预计毛利额，再计入当期应纳税所得额；在项目完工交房后涉及的增值税，企业应向购房者开具增值税发票，通过进项税抵扣来计算应交增值税税额㊂第四，项目清算注销阶段主要涉及土地增值税的清算，由于土地增值税属于地方税，应根据各地政府规定，按照清算规定及时进行土地增值税清算和缴纳税额㊂
二㊁房地产企业全流程税务管理思路和方法
房地产企业项目开发中涉及多个税种㊂实际税务管理中，房地产企业可以以项目开发各阶段涉税活动为划分依据，针对不同项目阶段制订相应的纳税筹划方案㊂（一）拿地阶段纳税筹划思路
拿地阶段也是房地产企业项目设立阶段，在这一环节，房地产企业需要确定的涉税事项有：第一，项目公司建立形式，一般有母子公司以及总分机构两种形式㊂首先，子公司和分公司两者所担负的法律责任不同，分公司由于不具备法人资格，所以其并不被当地税务机关认为是纳税人㊂除部分需要在当地缴纳的税外，项目其他交税由总部负责，按照税法规定，总分结构下，总部需要预缴５０％的所得税，相对地减少了税金的时间价值㊂不过对于长期亏损的企业而言，利用分公司可以享受更多优惠政策㊂而子公司具有独立法人资格，可以自行纳税㊂房地产企业在选择项目组织结构时，除了考虑到资金的时间价值㊁纳税的便利性外，还需要考虑到地方税务洼地政策，部分地区政府为鼓励企业落户，往往会出具一些税额返还㊁免税等政策，为企业纳税筹划提供了税筹空间，企业需结合总部战略计划㊁节税规划等合理选择适宜的组织结构㊂第二，土地取得方式㊂拿地环节主要的任务是取得土地使用权㊂现阶段房地产企业取得土地的方式主要有两种：一种通过招拍挂取得土地使用权，另一种是在二级交易市场向其他企业进行购买㊂不同土地取得方式，房地产企业项目公司建立不同，土地交易本质也有所差异，这直接关系到后续双方利益分割问题和涉税纠纷㊂不过当前环境下，房地产企业间相互交易的模式更为常见，企业应提前梳理好双方利益分割依据，避免出现涉税纠纷㊂
苗苗个人资料简介（二）项目开发建设阶段纳税筹划思路
项目开发建设阶段，主要的筹划方向有：第一，项目户型的选择㊂根据税法规定，住宅㊁别墅㊁商业住房等不同类型的房产，其对应的土地增值税不同，房地产企业在项目设计时，应尽量分期㊁分区域
开发不同类型的房产，通过综合模式来降低土地增值税税额㊂第二，项目设计建设中各类成本的归集以及合同的签订㊂首先，在成本归集上，主要关注各成本支出费用所涉及的发票是否及时㊁合规开具，核算证据链是否完整㊂房地产企业成本控制效果对其纳税筹划有效性有很大影响，在项目设计阶段，房地产企业应结合实际有效测算项目施工成本，明确制订目标成本以及税负率，将预算目标合理分解㊁细化，在过程中可以通过调整相关成本来提高进项税抵扣等的方式降低企业税负㊂但在这一环节中，房地产企业需要在实现最大节税收益的同时兼顾总成本控制效率㊂比如关于合作商纳税人身份的选择问题，尤其是在营改增后，一般纳税人和小规模纳税人增值税税率差异较大，部分待选合作商甚至无法提供增值税发票，但不同纳税人合作商所提供的材料价格也不同，如果无法提供增值税专用发票
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的合作商，其价格优惠带来的成本节约收益远高于发票抵扣带来的节税收益，此时选择该合作商能给企业带来更好的成本控制效率㊂其次，在合同签订上，项目建设施工环节通常涉及分包合同㊁劳务合同等的签订㊂但分包过程中，房地产企业需要考虑是否选择甲供工程，从节税效果和税务风险来看，
在选择合同模式时，房地产企业需先考虑增值税发票取得问题，比如劳务合同中选择劳务分包模式，清包工程中将内容限定为人工费，自己负责各项辅助材料的采购，税筹空间更大㊂不过，房地产企业在这一过程中也要注意工程项目中存在大量泥沙㊁苗木等难以取得增值税专用发票的材料，抵扣率不及预期㊂结合经验，建议房地产企业可以将不能取得增值税发票的工程，全部纳入劳务分包，进而从劳务分包商获得统一的增值税专票㊂
（三）项目销售阶段纳税筹划思路
项目销售阶段可以分为预售未竣工以及销售已竣工两部分㊂这一环节中，房地产企业可以从销售定价㊁收款方式的选择以及交楼时间的选择几方面来进行筹划㊂首先，在销售价格上面，房地产企业可以通过适当调整普通住宅房产的价格，使其满足合理价格下普通住宅可以免征收土地增值税的规定，从而合理抵扣土地增值税；房地产企业也要注意销售赠品带来的视同销售问题，为此房地产企业可以选择和销售公司合作㊂其次，在收款方式的选择上，房地产企业应明确设计首次收款时间㊁一次性收款的时间点，通过时间点的调整可以递延纳税时间㊂最后，在交楼时间上，企业交楼时间点关系企业所得税的清算以及收入成本结转问题㊂（四）项目清算阶段纳税筹划
买房签合同注意事项在项目清算阶段，主要是关于企业所得税和土地增值税的清算㊂此阶段工程已经结束，该取得票据已经取得，该扣除的也已扣除，没有多少筹划空间，因而在竣工后，房地产企业只需要追踪相关发票是否全额取得，尽快办理结算㊂
三㊁结语
综上所述，房地产企业项目开展中不同阶段涉税情况不同，房地产企业应根据项目实施阶段来划分纳税筹划工作，分段㊁针对性地研究项目所涉及税务情况，全流程分析涉税事项，以分阶段涉及税种为依据，结合阶段业务活动，到纳税筹划思路，推进企业税务管理㊂
参考文献：
八十年代经典歌曲［１］张震． 营改增 后施工企业财务管理中的税务筹划分析［Ｊ］．纳税，２０１８（１７）：４０．
［２］杨吉． 营改增 后施工企业财务管理中的税务筹划探讨［Ｊ］．金融经济：下半月，２０１８（３）：４３－４４．
［３］张书刚． 营改增 后施工企业财务管理中的税务筹划研究［Ｊ］．才智，２０１８（１０）：２４０．
作者简介：
吕艳，云南惠丰集团有限公司㊂
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金进行核算㊂最后，制造企业的白酒生产工艺和设备不断更新优化，随之产生的成本也不断变化㊂为了准确核算各项成本㊁资产和资金，制造企业需要根据实际情况优化会计核算方法，而且最关键的是提升会计核算人员的综合素质，要求其积累实践经验，学习同行业的会计核算处理方法，然后结合企业的实际情况制订适用性强的会计核算方法㊂（二）强化会计成本核算
制造企业需要强化成本意识，重视成本核算工作，在核算过程中需要对研发㊁采购㊁生产㊁存储㊁销售以及售后服务等环节进行全面成本核算，掌握实际发生的成本信息，便于预测企业的经济利润㊂同时制造企业还应当采用作业成本法进行成本核算，拓展成本核算范围，将各个环节都纳入成本核算范围内，按照实际情况准确分配成本㊂作业成本法可以按照以下步骤实施：第一，明确使用作业成本法的目标；第二，掌握企业具体的生产流程；第三，提前制订成本核算模型；第四，确定作业成本法实施的承载工具；第五，作业成本运行并实施分析；第六，及时反馈和考核成本核算工作㊂（三）健全财务内部控制制度
制造企业立足于实际需求完善财务内控制度，夯实会计核算的基础，针对财务内控制度中的固定资产核算和存货控制方面的问题，主要可以从以下几个方面入手解决：第一，完善固定资产核算制度，要求采购人员向会计核算人员提供完整的采购单据，包括事前预算㊁采购合同，采购的设备在转固定资
产时，需要验收人员跟踪监督，并且出具验收单据，验收人以及资产使用人员在单据上签字㊂第二，规范存货控制制度，存货管理人员要及时清查盘点仓库内的产品存货㊁生产材料存货，比如制度中需要明确采购之前要填写采购申请，其中包括采购物品的存货数量㊁价格㊁具体的供应商等信息㊂同时会计核算人员需要及时向研发和生产部门公布产品的存货数量，避免出现过度生产的情况，减少企业的成本支出㊂
五㊁结语
综上所述，在当前的市场形势下，白酒行业涌入较多的新兴企业，白酒制造企业的竞争压力日益加剧㊂为制订科学的经营决策以及控制成本，企业应当加强会计核算工作，不断完善优化会计核算体系，重点加强成本核算，健全财务内控制度夯实会计核算基础，最大限度地提升企业的会计核算质量㊂
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参考文献：
暑假中的一件事作文［１］尹慧芳．如何提升制造业企业会计核算的有效策略［Ｊ］．财会学习，２０１９（２７）：１４３－１４４．
［２］潘海明．企业会计核算存在的问题及改进措施：以制造业为例［Ｊ］．中国商论，２０１９（１２）：２００－２０１．
［３］刘玉龙．浅谈制造企业财务会计核算中的问题和改进措施［Ｊ］．经贸实践，２０１８（１４）：１５３－１５４．
作者简介：
郭艳，四川省宜宾五粮液集团有限公司㊂
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