第42卷第1期
建筑经济
2021 年 1 月
CONSTRUCTION ECONOMY
Vol.42 No.1Jan. 2021
*基金项目浙江省软科学研究项目“基于居家养老的既有住区适老化
模式研究”(2018C35034)
作者简介：应佐萍，女，生于1967年，浙江杭州人，副教授，硕士，研究
方向：房地产经营管理。
桑轶菲，男，生于1972年，浙江杭州人，副教授，硕士，研究
方向：城市规划。
收稿日期：2020-07-16
—
—以浙江省舟山市蓬莱住区为例应佐萍】，桑轶菲打陈丽娜2
(1.浙江建设职业技术学院，浙江杭州311231； 2.舟山市住房保障和房产管理局，浙江舟山316000)
摘要：城市的老旧住区是老年人居家养老主要载体，由于技术和功能缺失，存在各类影响居民生活的问题，
养老设施更是几乎空白，易造成老人跌倒、走失和生活不便，亟需改造。本文以浙江省老龄化程度最高的舟山
市为例，通过分析老龄体的住区养老需求，围绕生活安全和环境宜居总体策略，从建筑和养老结合视角，提
出改造原则，并对舟山市典型老年型住区一蓬莱社区提出适老化改造提升方案。
关键词：适老化；改造需求；改造原则；提升方案；老旧住区中图分类号：F230
文献标识码：A
文章编号：1002-851X (2021) 01-0097-04
DOI ： 10.14181/jki.1002-851x.202101097
［引用本文］应佐萍，桑轶菲，陈丽娜.旧居住区适老化改造实证研究一一以浙江省舟山市蓬莱住区为例［J ］.建 筑经济，2021, 42 (1) : 97-100.
Empirical Research on Renovation of Old Residential Area Suitable for Aging ：
An Example for Penglai-community in Zhoushan , Zhejiang Province
YING Zuoping 1, SANG Yifei 1, CHEN Lina 2
d.Zhejiang College of Construction , Hangzhou 311231, China ； 2.Bureau of Housing Security and Real Estate Management of Zhoushan ,
Zhoushan 316000, China )
Abstract ： The old urban residential area is a major place for home-based elderly care. Because of the lacking of technological support and functional design ， there are different sorts of problems that would affect local residents ' daily life. Due to poor elderly care facility , it is easy to cause the risk of falling , getting lost and other inconveniences for old people. There is an urgency to transform those residential blocks. This article takes Zhoushan city with the highest aging degree as an example ， by analyzing the elderly needs and care demands ， for the overall strategy of life safety and livable environment ， from the perspective of the combination of architecture and pension ， puts forward the transformation principle ， and the upgrading scheme for Penglai community ， a typical old-age residential area in Zhoushan city.
Keywords ： elderly-friendly ； renovation needs ； renovation principle ； renovation and upgrading scheme ； old residencies
1引言
根据2015年调研的相关资料，我国2000年以前建
最适合居住的城市成的老旧住区共有159412个，涉及4212.953万户，建筑面
积约为40亿平米，存在各类影响居民生活的问题小区
101382个，占比63.6%。按2015年我国家庭平均人数为
3.35人，60岁以上人口占比16.1%，居家养老占比98%计
算，问题小区影响1400多万老人的正常生活。随着我国
加速进入老龄化社会，旧居住区的适老化改造迫在眉
睫。城市老旧住区适老化改造模式不能千篇一律，应充 分考虑老年人需求和住区现状特点确定改造模式，制 定改造策略。本文以浙江省舟山市蓬莱住区为例，通过
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分析老龄体的住区养老需求，探讨适老化改造原则、总体策略及提升方案，为其他地区的旧居住区适老化改造提供参考。
2舟山市老旧住区适老化改造需求分析根据2019年中国城市科学研究会《城市旧居住区综合改造技术标准》术语解释，城市旧居住区是指城市建成区范围内建成使用20年以上，环境质量差、配套设施不足、建筑功能不完善、结构安全存在隐患、能耗和水耗过高、建筑设备老旧破损的居住生活聚居地。
2.1舟山市老旧住区现状
舟山位于浙东沿海，是我国第四大岛，国家级岛新区。调研显示，舟山市GDP排名居浙江省末尾，2016、2017连续负增长，经济发展迟缓。同时，自2000年以来，舟山市户籍人口逐年减少，2019年出生率8.1%。，全省最低，低于全省平均近2.41个千分点，人口15年自然负增长，长期处于人口“净流出”状态，老龄化却连续位居浙江省第一，2018年底60周岁以上老人占比27.81%（表1），超过全省平均5个多百分点，定海老城区更是超过30%，其中大部分老人居住在“不适老”的老旧住区。据《舟山市老旧住宅小区改造三年行动计划实施方案（2019〜2021年）》数据，全市实施改造老旧住宅小区97个，房屋1808幢，涉及45752户居民，占人口总数近15%。这类住区大都属于设施老化、住户老龄的“双老型”社区，养老宜居环境堪忧。居民改造呼声很高，特别是老年居民迫切希望早日改善自家居住环境。
2.2舟山市老旧住区适老化改造需求
2.2.1综合照护需求
如前所述，舟山市由于长期劳动力人口“净流出”和生育率低迷，老龄化程度加速发展，不少老旧住区呈现高龄化、高空巢化、高纯老家庭化的“三化”老龄态势。这类住区通常位于老城区，建于上世纪80年代和90年代初期，由不同时期多个小区组成，建筑业态为5〜6层多层住宅，面积60〜90m2为主。调
研显示，随着年龄增长，身体和心理机能逐渐退化，高龄老年人ADL、IADL和认知障碍水平差异很大。他们要么有心理问题，要么身体虚弱，尤其是子女迁移外地的高龄空巢老人，需要陪伴在身边、懂得基本医疗常识的专业化老年“照护师”，需要子女能知晓的“远程监控”服务，而交通和休闲要求相对较低。
因此，应围绕人口特征产生的养老需求而不是服务本身的必要性来提供老年综合照护服务，包括内在能力强而稳定的老年人，能力开始下降的老年人和能力已减退到需要他人照护和支持的老年人。
2.2.2室内外环境需求
据统计，全国老年人每年跌倒2500万次，60%的老年人意外跌倒发生在家中。对于首选“就地居家养老”的老年体，不适老的居住环境会直接影响养老生活的获得感、幸福感和安全感。舟山的老旧住区普遍不具备适老和无障碍等环境基础，道路、停车、市政配套、公共配套等室外规划设施匮乏。住区多个出口，不封闭，无物业管理，道路人车混流，路面破损、无电梯、无步行系统、无交通标识等。室内环境不适老，如户型布局不合理、功能老旧、地面落差，无报警系统、无辅助生活系统等，典型如舟山市定海区蓬莱社区。因此，解决住宅“不适老”问题，是我国现阶段“居家为主”养老模式的前提，通过适老化改造建设老人宜居生活环境是改造的终极目标。
3舟山蓬莱社区适老化改造实证研究
3.1蓬莱社区现状
蓬莱社区位于浙江省舟山市定海区中心城区，建于1980-1990年代，东至环城东路，南至环城南路，西、北至蓬莱河，总面积0.56平方千米，小区有居民楼74幢，建筑总面积逾11万平米，总户数1850户（扣除拆迁区块），常驻人口6000人，其中70周岁以上老人1042人，流动人口1485人。社区周边的公共服务设施齐全，15分钟生活圈内有区文化馆、区中心医院、商业综合体、交通综合体、市民公园、菜场等配套设施，是定海老城典型的老年人住区。
表1舟山市户籍人口变动与老龄化情况
年份户籍人口：万人常住人口：万人60+人口占比：%全省平均：%全省排名201597.36114.624.0420.191 201697.33115.225.2020.961 201797.10115.826.4421.771 201896.90116.827.8122.461
第42卷第1期应佐萍，等•旧居住区适老化改造实证研究-99-
3.1.1小区不封闭、无物业管理
蓬莱住区具有共有11处出入口，社区内部道路普遍宽度在5米左右，公共场所整体利用度较低，被侵占现象严重。有不封闭，无物业管理，道路人车混流，出租房屋多、外来人口娱乐场所供职人员多、治
安管理难度大等特点。
3.1.2养老设施缺乏
蓬莱住区基本5-6层无电梯，缺乏无障碍通道和专用停车场，人车混流，主干道侵占，道路无休息设施，无明显标识，楼道地坪存在高差、灯光昏暗等。
3.1.3公共养老服务缺乏
基础设施和公共设施缺乏是老旧住区的通病。蓬莱社区也不例外，公共设施匮乏，设施年久失修，居住环境“不适老”，无法满足居民尤其是老龄体的生活需求。3.2改造原则的确定
旧居住区适老化改造不同于一般的住宅改造，它需要兼顾建筑功能优化与居家养老功能，例如：根据日本《老年住宅设计手册》，在住宅适老化建设方面除注重无障碍改造和通用住宅的研究外，特别关注以老人为本的改造设计原则：坚守老年人的尊严，保证其自由生活，减少家庭事故的发生率，减轻照护者的负担；再如，潜伏性住宅设计理论强调：为了使住户能够在同一套住宅中完成生命的整个周期，要在设计之初就考虑人的一生的所有需求，包括老年人在身体老化行动不便时住宅能给其足够的支持。为此，本文提出以下老旧小区改造原则：3.2.1必要与适度
老年人的改造需求与其健康状况、能力水平、住宅原有环境情况有关，居家养老的前提条件是要有适
宜老年人居住的生活环境，有基本养老设施和服务。做到“适老”和“去老”的合理结合，既有居家养老必须的软硬件环境，又要适度成本运营控制，避免不必要的“适老”浪费。
3.2.2室内外结合
老旧住区的适老化改造包括家庭改造和公共环境改造。居家环境适老化改造是系统化工程，应将家庭内部适老化改造与社区层面的公共环境适老化配套结合，符合老年人审美、适合老年人的生理阶段，兼具健康、环保、功能及安全性等，有效组合多种资源，形成合力，实现居家养老服务资源的充分整合与利用，为老人创造宜居环境。
3.2.3重塑社区空间结构
社区现状建筑物分布拥挤，道路布局不合理，并且缺少公共绿地和室外活动空间，在对社区进行适老化改造的过程中，应当对现状的道路系统、绿地系统、部分建筑物重新规划整理，重塑社区的空间结构。
3.3蓬莱社区适老化改造总体策略
项目组通过实地勘察、访谈、座谈和问卷等多种调研了解养老需求，遵循改造原则，将建筑改造和养老宜居结合，重点围绕居家安全、环境宜居对典型老年型住区提出适老化改造提升。
3.3.1硬件设施适老化改造
硬件设施的适老化改造主要是室内外建筑改造，包括加装电梯、室内外无障碍通道、室内外地坪处理、室内外加装必要的扶手、报警、不活动监控等装置，室内外灯光、适老家居、室外公共环境改造等，防止意外事故发生和即时处理，保障老人居家、社区生活安全。3.3.2养老服务产品设置
舟山老龄化程度多年居浙江省首位，与劳动力人口净流出不无关系。老旧住区的空巢老人、纯老家庭比例较高，适老化改造应增加基本照护服务，包括社区嵌入式养老微机构、医养结合养老服务中心和智慧养老服务平台，为老人提供必要的生活照护服务。
3.4蓬莱社区适老化改造方案
3.4.1住宅室内改造
家居生活涉及行住坐卧，老人是待在家里时间最长的成员。中国疾病监测系统的数据显示，跌倒已经成为我国65岁以上老年人致伤、致残、致死的首位原因，导致跌倒的要素中85%是室内硬件造成，如地面不平、湿滑，灯光炫目或昏暗等，而不是身体状况。因此，家庭适老化改造重点应在家居环境安排上进行预防，给老人创造方便、安全、舒适的生活。
(1)地面改造：消除室内地坪高差、铺设防滑地膜、地板或地毯，有条件的将卫生间改造为干湿分离；
(2)灯光改造：采用暖光提升生活愉悦度改善精神状态，安装可调灯光开关以适应老年人调节功能减退现状，使用适老电器按钮，卧室安装夜间地灯等；
(3)家居改造：根据需求设计符合老年人身体状况的改造方案，如在卫生间安装不同类型扶手、助浴助厕装置，在卫生间和厨房安装不活动报警装置，在卫生间、卧室等安装紧急按钮，有条件尽可能使用适老家具等。
3.4.2建筑物公共部位改造
1)电梯改造
电梯是适老化改造的重点，《浙江省人民政府办公
・100・建筑经济2021年
厅关于加强老年人照顾服务工作的实施意见》中提到：
加快既有多层住宅加装电梯试点工作，优先支持老年人居住比例高的住宅加装电梯。但由于多数多层住宅的平面设计，加装的电梯只能和楼梯的转身平台联结，出电梯到入户门之间还有一个梯段，这时可以利用一种代 步机械装置，实现“最后10米距离”的无障碍。条件不够社区可以每层安装休息座椅和扶手，减轻老人上楼负担。
2)建筑物外观改造
建筑物外墙用淡粉、淡蓝、淡绿等浅调的涂料，
将社区内的住宅建筑分区块涂刷，增加建筑的识别性，
提升建筑外立面彩的明度，提高居民生活的愉悦度。如通过建筑外墙粉刷，把蓬莱社区的建筑用外墙彩进行分区，以增加识别性，同时通过明快的外墙涂料，
改变了原来一片灰调的外观，住户的心理感受更加舒适，降低心理疾病发生概率。
3.4.3社区公共区域改造
1)社区道路、交通提升改造
老年人生理机能减退，走路缓慢，需要大量增加步行空间，减少步行区域与车辆行驶区域的交叉点。拆除部分公共建筑，增加休憩场所，户外环境设施种类齐全且保证安全，设施、标志在设计过程中应采用无障碍设计，并符合老年人人体工程学要求。为便于人车分流，
改造路网简单直线化，大幅度减少出入口数量，将社区内部的道路分成机动车道路和慢行道路，保障
老人行路安全，减少老人走失概率。将慢行车道附近住宅楼前的平房拆除改做绿化带和停车位，实现社区内的有序停车。
2)绿化景观改造
将慢行道路方面再次进行剥离，分为人行步行道路和非机动车行驶道路，再根据道路与小广场间的结合，
设置小型休息区加住宅间广场、非机动车停车位为一组设施配套，构成小区整体的步行、休憩环境。
3.4.4社区养老服务设施改造
适老化改造的对象包括住宅内部、建筑公共部位、社区公共环境，也包括养老机构。如蓬莱社区虽有养老服务中心1个，但辐射人、数量需要增加，硬件和软件的适老性需要进一步提升。
1)社区养老微机构的适老化改造
2018年蓬莱社区新建了养老服务中心，但蓬莱社区70周岁以上老人就超过1000位，养老服务中心的辐射能力和数量显然是不够的。建议将存量的公共用房改造为社区养老配套设置，同时引入设备和辅具，增加日间照料，在不改变原有建筑布局情况下，提升老人无障碍适老化生活的品质。
2)构建智慧社区适老化公共服务平台
舟山市已有全市统一的“舟山市智慧养老信息服务系统”，蓬莱社区适老化服务方案应将智慧服务平台纳入其中，针对社区人口特征、老龄体需求构建智慧社区公共服务平台，打造居家养老宜居环境体系。A
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