摘要
2011年是深圳物业的而立之年，30年前深圳物业人发扬敢闯精神，成立了国内第一家物业管理公司—深圳物业管理公司，经过三十年的发展，物业管理已经覆盖了深圳市的所有物业，在加强城市管理，改善市民工作和生活环境，扩大社会就业，维护社会稳定，促进和谐社区建设等方面发挥了重要作用，为全国文明城市及构建和谐深圳、效益深圳作出了积极而显著的贡献。在深圳物业30周年这样的时刻，有必要总结深圳物业管理的得失，出问题，探讨改进措施，巩固领先优势，推动其科学、健康与可持续发展。
关键词：物业管理；发展现状；问题；对策
目录
摘要……………………………………………………………………………………………..…..1
第一章．绪论………………………………………………………………………………………3
1.1深圳物业概述…………………………………………………………………………………..3
1.2深圳市物业管理成绩…………………………………………………………………………..3
1.2.1发展快，覆盖率居全国之首…………………………………………………………………3
1.2.2初步建立了较为完整的政策法规…………………………………………………………...3
1.2.3建立适应市场经济的“三化一招标”模式…………………………………………………3
1.2.4首创业主自治制度，维护业主各项权利……………………………………………………4
1.2.5率先成立行业协会，促进行业自律…………………………………………………………4
1.2.6首创企业资质管理，推行持证上岗制度…………………………………………………….4
第二章．深圳物业发展遇到的问题………………………………………………………………4
2.1.1物业管理成本不断攀升，而物业服务费价格不涨反降……………………………………5
2.2企业用工问题愈见紧张………………………………………………………………………..5
2.3法律法规尚欠完善，权利义务难以平衡……………………………………………………..6
2.4物业老化，设施设备不足……………………………………………………………………..6
2.5物业管理项目交接问题突出………………………………………………………….……….6
2.6服务费拖欠严重，成为老大难问题…………………………………………………………..6
2.7行业偏见比较严重……………………………………………………………………………..6
第三章.深圳物业管理问题对策…………………………………………………………………...7
3.1切实解决收费及用工难两大问题……………………………………………………………..7
3.2加快立法建设工作……………………………………………………………………………..7
3.3物业管理必须走集团化、多元化之路………………………………………………………..7
3.4政府部门加大投入，改变老化物业……………………………………………….………….7
3.5对业主的建议…………………………………………………………………………………..7
第四章.结束语……………………………………………………………………………………...8
参考文献……………………………………………………………………………………………8
第一章．绪论
1.1深圳物业概述
深圳物业管理是伴随着特区改革开放和市场经济体制的逐步建立而发展起来的一个新兴行业。1981年第一家物业公司成立，标志着深圳物业的开始，1983年4月，深物公司对特区第一栋涉外商品写字楼——深圳国际商业大厦实施物业管理，国际商业大厦管理处成立。1984年10月，创造了“深圳速度”的深圳国际贸易大厦也引入了物业管理，深圳市国贸物业管理公司成立，这是中国第一家超高层写字楼物业管理公司。1985年5月，深圳市上步工业区管理服务公司成立。深圳物业管理已经从住宅区延伸到超高层写字楼和工业区，并向更广阔的领域拓展。经过30年的发展，深圳物业管理已经覆盖了所有物业，取得了巨大的成绩。
1.2深圳市物业管理成绩
1.2.1发展快，覆盖率居全国之首
据2008年底资料显示，深圳共有物业管理企业1900家，从业人员达22万，占深圳人口总数的4%，物业覆盖率达90%[1]，随着关内外一体化，这一比例仍将进一步上升。
1.2.2初步建立了较为完整的政策法规
深圳市的物业管理立法，按建立市场经济体制的要求，以产权关系为纽带，以商品化、多元化的物业为基础，明确各个权力主体的权利义务关系，确立了
一系列立法原则。为深圳市物业管理行业的规范化、法制化运作奠定了基础，解决了物业管理实际工作中面临的许多难题。明确了物业管理与城市建设、城市管理的关系，确立了物业管理的社会地位；明确了主管部门、开发建设单位、物业管理公司、业主（住户）在物业管理中的法律地位及权利义务；创立了业主管理委员会制度。深圳市物业管理的法制化建设和规范化运作，初步形成了一个物业管理法规政策体系，使物业管理工作有章可循，有法可依。
1.2.3建立适应市场经济的“三化一招标”模式
“三化”即企业化、专业化、一体化。所谓“一体化是指在物业管理小区内，凡属物业管理事项，包括治安、车辆、卫生、绿化、维修、公共设施、社区文化、有偿服务、装修管理等，全部由一个物业管理公司负责，提供全方位服务，避免多头管理。“一招标”是将招标机制引入物业管理领域，通过公平、公正、公开的竞争方式使物业管理公司与业主进行双向选择。这种 “三化一招标”的模式，在深圳市物业管理实践中取得了良好的效果。 年 月，以政府大型住宅区莲花北村为试点，改变以往主管部门指定管理单位的做法，首次在住宅局系统物业管理公司实行招标。目前，深圳市物业管理行业已树立起强烈的竞争意识，显示出了较高的竞投水平，涌现出一批象万科、中海、万厦、金地、中航、福田等极具竞争能力的名牌企业，有力地推动着深圳市物业管理市场的发展。
1.2.4首创业主自治制度，维护业主各项权利
深圳最早成立业主委员会，并通过立法维护业主、业主大会和业主委员会的各项权利，推动物业管理健康发展。1993年1月，深圳天景花园业主委员会成立，开创了我国物业管理业主自治的先河。
1.2.5率先成立行业协会，促进行业自律
深圳市物业管理协会是依法成立的物业管理行业的自律性社团法人。以发展深圳的物业管理，促进国内外同行业的业务交流，为行业内各企业服务，遵守国家的法律、法规、政策等为宗旨。协会作用日益强化，为物业管理日趋规范化打下了坚实的基础。
1.2.6首创企业资质管理，推行持证上岗制度
以资质管理规范物业管理服务行为。1996年10月24日，深圳市住宅局发布《深圳市物业管理资质证书管理规定》，[2]对物业服务企业实行甲、乙、丙级的等级管理，要求企业持证管理、员工持证上岗，对企业的服务水平、运作质量、员工素质、管理规模进行审核和评级，扭转和避免小规模经营、低水平管理、高资源浪费的现象，促进了物业服务企业上档次、创效益，鼓励企业集约化经营、规模管理，适应市场经济发展需要，推动深圳物业管理行业健康、规范和可持续发展。
第二章．深圳物业发展遇到的问题
虽然深圳物业在城市建设，旧城改造，城中村改造共做出了贡献，取得了良好的社会效益，但也在发展共遇到了一些问题，尤其是在产业转型的这一历史时刻，其矛盾越来越凸现出来，能不能出对策关系着深圳物业的未来，关系着深圳物业还能不能领先全国。
2.1.1物业管理成本不断攀升，而物业服务费价格不涨反降
2007年10月26日发布的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》（以下简称《指导标准》），与原分类指导标准相比，多层指导标准有所上升（最高值上涨30%），高层指导标准有所下降（最低值下降27%）。该《指导标准》依据的是2006年启动的物业管理成本调查，但随着形势的不断发展变化，深圳市最低工资标准已由2003年的600元调整为2007年的850元，再有2007年的850元上涨到2011年的1320元，几年间，工资成本上涨120% ；与此同时，深圳市2010年CPI指数上涨3.5%，2011年一直维持在5%左右；再者，《劳动合同法》实施以来，企业人工成本也在大幅增加，有企业仅此一项就增加成本约深圳大厦25%。这一切始料未及的变化均使得深圳市物业管理成本呈大幅上升趋势。另外，从房价来看， 深圳房价早已突破2万元大关，而从去年《指导标准》施行的情况来看，高层物业服务费下降已成为不争的事实，而多层物业服务费的上调却存在极大的困难，业主委员会要求降低物业服务费的多，要求提高服务费的少之又少，特别是老旧小区和城市化后农村改造小区根本不可能提高物业服务费。这种状况下，物业服务企业利润空间越来越小，行业面临空前的生存压力。
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