⼀⽂读懂，“⼟地整理”业务涉及全流程！
⼀、⼟地整理业务是什么？
⼟地整理业务也叫⼟地⼀级开发，是⼟地由⽣地变为熟地的过程，即将⽣地通过“三通⼀平”、“五通⼀平”、“七通⼀平”等整理过程达到区域⼟地利⽤总体规划、⼟地开发计划的标准，并成为可供出售的建设⽤地。简单来说，即让⽣地可以满⾜出让以获得⼟地收益的条件，让房地产商可以买地。
⼆、⼟地整理业务的模式
⼟地整理业务模式主要有⼟储机构整理、国资公司整理两种模式。
1、⼟储机构整理模式
国⼟局⼀般有个下设机构为⼟地储备中⼼，负责⼟地的收储和整理职能。⽣地、征迁后的⼟地有⼟储中⼼统⼀收储，整理完成后，可将该批⼟地向国⼟局⼟地管理中⼼办理储备⼟地权证，在储备⼟地出让后，交回原储备⼟地权证，由受让⽅办理⼟地使⽤权，权利⼈为受让⽅。
该模式完全由政府部门控制⼟地的整理和出让收益，⼟地的成本收⼊均有地⽅财政⼝径⽀出、收回。
2、国资公司整理模式
由于⼟地整理涉及成本费⽤较⼤，地⽅财⼒⽐较弱的区县财政局⼀时难以⽀付出⼤笔资⾦。于是，便将⼟地整理业务拨给地⽅国资平台公司来运作。
政府与地⽅国资平台公司签订委托整理合同，赋予公司某区域的⼟地⼀级开发资质，负责⼟地的收购、储备、前期开发等业务。政府出具相关的批⽂将⽣地出让或划拨给国资平台公司，该公司通过多渠道的融资途径（如发⾏企业债、公司债、银⾏贷款、信托贷款）筹集到资⾦，⽤于⼟地平整和征迁⼯作。待整理完后，有两种途径：⼀种为与房地产商等企业签订国有建设⽤地使⽤权出让合同，获得⼟地整理收⼊，其中的20%或更⾼⽐例⽀付给财政部门作为管理费⽤；另⼀种为平台公司与政府签订回购协议，由政府利⽤财政资⾦购买平台公司整理完的⼟地。政府回购⼟地后，出让给房地产商等企业获得财政收⼊。
平台公司按照市场化运作模式，充分运⽤公司融资的特性，收⼊分别进⼊国资平台公司和财政部门。
三、⼟地整理业务涉及的⼀般流程
根据以上⼟地整理业务模式，分为不同的流程，如下：
四、⼟地整理业务的会计处理
⼟地征收涉及的费⽤有国⼟收费（开垦费、征地管理费、地测费、新增建设有偿费）、征地成本（⼟地补偿费、⼈员安置费）等。
拆迁安置涉及的费⽤主要有房屋毁损赔偿费、青苗费、场地平整费等。
对于⼟储机构整理模式，资⾦的进出均是财政部门管理，不做讨论。
针对国资平台公司整理模式，会计处理如下：
1、公司取得⼟地资产
（1）政府划拨⼟地给平台公司
借：存货-⼟地
贷：实收资本
资本公积-资本溢价
（2）政府出让⼟地给平台公司
借：存货-受让⼟地
贷：银⾏存款/应付账款
2、公司整理⼟地
征收成本、拆迁安置成本等计⼊⼟地整理成本。
借：存货-⼟地-征收费/拆迁安置费
贷：银⾏存款/应付账款
3、公司转让⼟地资产
（1）政府回购⼟地确认收⼊
借：银⾏存款/应收账款-财政
贷：主营业务收⼊-出售⼟地
借：主营业务成本
贷：出资⼟地
（2）出让给房地产商等企业确认收⼊
借：银⾏存款/应收账款-⼟地整理
贷：主营业务收⼊-出售⼟地
借：主营业务成本
贷：存货-受让⼟地
实践中，有国资平台公司的会计处理⽅式为：借计“应收账款-⼟地整理”，贷计“主营业务收⼊-出售⼟地
”；同时，借计“主营业务成本”。但是，该处理⽅式，明显有问题，结转存货才能进⼊主营业务成本。于是，进⾏⼟地整理业务收⼊的穿⾏测试，成本与收⼊的现⾦流出、流⼊未过企业账⾯，不能确认收⼊，最终与管理层沟通，该业务是虚构的。
⼟地整理的概念、类型
⼟地整理亦称“⼟地整治、⼟地调整或⼟地重划”，是实施⼟地利⽤规划的重要⼿段，指将零碎⾼低不平和不规整的⼟地或被破坏的⼟地加以整理，使⼈类在⼟地利⽤中不断建设⼟地和重新配置⼟地的过程。
简单点说⼈话就是：将⼟地重新规划利⽤、调整⽤途，使⼟地利⽤效率、效益更⾼，更符合当地规划的各项⽬标所需。其主要类型及分类如下：
⼟地整理流程
⼟地整理的⼀般流程是：基础调查和资料收集→系统分析→编制⼟地整理规划→论证规划⽅案→筹集整理资⾦→实施整理规划⽅案。
此过程在城市更新中对应的流程是：基础数据摸查→数据公⽰、核查→⽚策⽅案及实施⽅案编制→三评、控规调整⽅案审议→项⽬挂⽹竞拍（合作企业）→改造实施⽅案编制及批复⽣效实施。
城市更新中以旧村改造为例，⼟地整理涉及的主要⼯作有：集体⽤地与国有⽤地间的置换、⼟地储备/供应⽅式的确定、零散（边⾓）⽤地的归宗整理、各项⽤地⼿续的办理及完善、⼟地规划及调整利⽤等。
从业务思维总结就是：结合标图建库、三区四线、城规、⼟规、控规对⼟地类型、性质、⽤途进⾏调整⽅案编制、报审，结合⽤地规划和现状的差异，根据已批的⽤地、控规⽅案进⾏多⽅协商、实施业务办理，使改造⽅案顺利实施，完成⼀级⼟地开发⼯作。
⼀级⼟地开发
对房地产⾏业⽽⾔，进⾏⼟地整理的⽬的是为了⼟地开发，⼟地开发过程分为⼀级⼟地（⽣地）开发和⼆级⼟地（熟地）开发；⼀级⼟地开发可简单理解为把现状各种形态、权属、性质的⼟地通过⼟地整理达到3/5/7通⼀平，使得政府能将⼟地供应给⽤地单位的阶段；⼆级⼟地开发可简单理解为报建、施⼯阶段。
⼀级⼟地开发过程中最经常且头痛遇到的事之⼀就是“农转⽤”（注释1），涉及⾮建设⽤地转建设⽤地的项⽬都需要⾛农转⽤流程，包括未利⽤地转建设⽤地、农⽤地转建设⽤地；两者流程⼏乎⼀样，但农⽤地转建设⽤地审批所涉及的部门更多、审批标准也更为严格。这是因为：保障18亿亩耕地红线是我国的基本国策，故任何⼟地开发项⽬在开发过程中都需要保障耕地总量不减少，为此在⼟地整理过
程中最重要的⼀点就是谨记：增减挂钩（注释2）、占补平衡（注释3）。
根据前⾯的介绍，假设某旧村项⽬涉及转为建设⽤地的⾮建设⽤地⾯积为5ha（公顷），那么就需要提供5ha的建设⽤地指标。这些指标的来源有两⽅⾯：
⼀、项⽬范围内的拆旧指标（⼟地置换）。即假设项⽬范围内将占地建设⽤地的旧建筑拆除后原址复耕为耕地，则整理出的拆旧指标就能⽤做项⽬范围内其他⾮建设⽤地的农转⽤指标。
⼆、政府解决的增量指标。政府建设⽤地指标来源主要有三⽅⾯：
1、上级⼈民政府供应；
2、政府间拆旧复耕指标流转；
3、违建拆除或闲置建设⽤地收回等存量建设⽤地指标整合。
注释：
1、农转⽤：按照⼟地利⽤总体规划和国家规定的批准权限获得批准后，将农⽤地转变为建设⽤地的⾏为。
2、增减挂钩：依据⼟地利⽤总体规划，将若⼲拟整理复垦为耕地的农村建设⽤地地块（即拆旧地块）和拟⽤于城镇建设的地块（即建新地块）等⾯积共同组成建新拆旧项⽬区（简称项⽬区），通过建新拆旧和⼟地整理复垦等措施，在保证项⽬区内各类⼟地⾯积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效⾯积，提⾼耕地质量，节约集约利⽤建设⽤地，城乡⽤地布局更合理的⽬标。
3、占补平衡：基于《⼟地管理法》第四章耕地保护中的“国家实⾏占⽤耕地补偿制度。⾮农业建设经批准占⽤耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占⽤耕地的单位负责开垦与所占⽤耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、⾃治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款⽤于开垦新的耕地。”
⼀、什么是⼀级⼟地整理
⼀级是和⼆级相对的，⾃从⼟地禁⽌了协议转让之后，所有⼟地出让都要⾛招拍挂流程。招拍挂之前所有事情就叫⼀级，包括⼟地拆迁、农⽤地征收、修路造桥管⽹铺设的三通⼀平、建设⽤地指标的覆盖等；招拍挂之后的所有事情都叫⼆级，就是房地产开发，包括设计、报建、施⼯、交房等。
简⽽⾔之，⼀级⼟地整理，就是把⼀块⽑地，做到可以开⼯建设的地步，只待政府办⼀套招拍挂⼿续就能⼟地出让了。
⼆、谁做⼀级⼟地整理
不客⽓的讲，对政府⽽⾔，⼀级⼟地整理是⼀件⾮常暴利的事，⼀块⼟地成本往往只有⼏⼗万⼀亩，但是对外招拍挂之后可以卖⼏百万⼀亩，⼟地的⼀⼆级之间的差价很⼤，利润⾮常惊⼈。所以，但凡地⽅政府还有点钱的地⽅，⽐如长三⾓这种，⼀级⼟地整理⼀般都是垄断在政府⼿中，政府来当城市经营商。有⼈会提出来珠三⾓的⼟地整理政府基本上管不着，那是因为村社的⼒量太强了，政府搞不过，⼟地的⼀⼆级的溢价都还给村⾥了，政府赚⼀点出让⾦的计提。当然，也有不少地⽅政府财政很紧张，没有钱却想办⼤事做城建，所以⼟地的⼀级整理也都交给了社会投资⼈，政府不赚钱就赚⼀个政绩。
三、社会投资⼈如何
从⼀级⼟地整理中赚钱
热衷⼀级⼟地整理的有两类企业，⼀类是开发商，另⼀类是施⼯企业。前者打着⼟地的主意，后者打着⼯程的主意。
1、开发商做⼀级整理
开发商做⼀级整理，主要看中的是能不能在⼀级整理完毕后，能顺带着把⼆级的房地产开发也做了，就是所谓的⼀⼆级联动。既吃到了⼟地上的利润，还能吃到房地产开发的利润，⼀地两吃，舒坦。
2、施⼯企业做⼀级整理
施⼯企业做⼀级整理，说实话，要求很简单，⼟地要达到三通⼀平前要做很多⼯程，⽐如修路，⽐如修管廊，⼤些的区域还要修⼀些⽔⼚、电⼚、污⽔处理⼚这种，⼯程涉及的活好多好多，做⼀级整理的投资⼈就意味着范围内的⼯程不⽤费⼼去投标了，都是⾃⼰的，舒坦。
3、开发商做⼀级整理和施⼯企业做⼀级整理还有些不同的地⽅，开发商关⼼的是开发的房⼦能不能卖得掉，施⼯企业关⼼的却是⼯程量⼤不⼤、能不能养⼈，所以两者也很难完全匹配在⼀块，也碰到过不少施⼯企业整理出来的地都在⼭⾥⾯然后很难受，地也卖不掉，⼯程款也拿不回来。
四、开发商做⼀级⼟地整理要注意什么
这⾥不讨论施⼯单位做⼀级开发了，⼀般央企的单位资⾦成本低，做⼀级整理的投资⼈只是副业，只要拿到⼯程，⼯程上赚钱就⾏了。
⼀级⼟地整理最⼤的问题就是资⾦和时间的不可控，资⾦的不可控指的是结算的资⾦需求经常会⽐预算⾼出不少，时间的不可控指的是征迁时间的不可控以及挂牌时间的不可控，两个不可控导致了资⾦是长期处于超预算的净投⼊状态。如果要现⾦流回正，只能等到⼟地挂牌甚⾄房地产开发销售之后，资⾦沉淀期会⽐较长，⽽房地产企业⼀般负债都⽐较⾼，融资成本也⽐较⾼，扛起来会⽐较⾟苦。
在农村如何赚钱所以开发商做⼀级⼟地整理，在利润测算之外，还要重视现⾦流管理，⼀个项⽬如果账⾯利润很⾼，但是⽆法变现，那就不是好项⽬。⽽⼀级⼟地整理对开发商考验最⼤的就是资⾦链，所以要做⼀级整理，必须要有⼀整套资⾦计划，尽量减少⾃有资⾦的⽀出，尽量使⽤便宜的长期贷款，如棚改贷款等。测算上，也不要只算静态的利润，也要考虑⾃有资⾦的内部收益率情况来综合评估。
此外，⼀⼆级能否联动是开发商的第⼀考虑，如何实现⼆级的锁定也是关键，很多地⽅⼀⼆级没法锁定，只给⼀级15%的利润回报，这就意义不⼤了。
五、⼀级⼟地整理的出让⼿续
⼟地拆平了或者建设⽤地指标到位了就可以⾛流程准备招拍挂出让了，办这个⼿续也很⿇烦。这个我就简单讲讲吧，不是我的强项，因为每个城市都不⼀样，就说⼏个共性的⼿续。
1、规划条件：市规划局正式下发。⼀般由国⼟局发函申请，根据开发商提供的规划设计指标，规划局复函，国⼟局作为定界，评估的依据，是最前提条件之⼀。
2、⼟地征收、收储：市国⼟局负责。集体地为征收，国有地为收储。集体⼟地（没有⼟地证），以签订征收协议为⼯作结果。国有⼟地签订协议，以收缴⼟地证为⼯作结果。