摘要：针对物业管理市场竞争越来越激烈现状，笔者结合多年来从事物业管理服务的经历，对如何提升新时期物业管理服务质量进行了详细的探讨与研究，提出了对策，明确指出了需要处理的关系，对物业管理企业提升管理服务质量，提高企业竞争力有较大的借鉴意义。
关键词：物业管理 服务质量 企业竞争力
1. 引言
自上世纪八十年代以来，随着我国改革开放政策的不断深入实施，市场经济日趋活跃，房地产业迅速发展，房屋管理体制改革步伐也相应加快。物业管理作为新兴服务行业，自然面临市场竞争压力，也必然要更新服务理念，不断为业主提供最优质的服务。如何有效提升物业管理服务质量，增强企业竞争力，确保企业不断发展壮大，已成为眼下业者深入探讨的重要课题。
2.提升物业管理服务质量的重大意义
在市场经济激烈竞争的新形势下，由于企业的服务对象涉及千家万户，服务质量的高低，直接系及广大业主的切身利益，因此，提升物业管理服务质量其意义重大，归纳起来，主要有以下三点：（一）提升物业管理服务质量是关爱民生构筑和谐的重要举措。“三个代表”重要思想和科学发展观理论反复强调以人为本，为民服务。党的十七大历次会议也是以关注民生、构建和谐社会为核心，强调多为民办实事。提高物业管理
它直接涉及社会秩序的和谐稳定，同时确保广大业主有一个祥和美好的生活环境。（二）提升物业管理服务质量是企业自身生存发展的必然要求。随着物业管理行业的繁荣与发展，新的物业类型将不断推向物业管理市场，高端物业不断涌现，客户新的需求在呼唤更新服务理念和进一步提高服务标准，客户高标准的服务需求和物业相对落后的服务水平及相对较高的收费标准将形成新的矛盾。物业管理行业必然面临激烈的挑战，而企业要在竞争中谋求生存与发展，赢得客户信赖，就得努力提升服务质量。（三）提升物业管理服务质量是广大业主的热切期盼。物业管理公司是新时代的产物。物业管理作为新兴的服务行业，公司管理人员每时每刻都在为用户提供服务，而且所提供的服务又应该优质高效，为了赢得广大业主的赞许和欢迎，物业管理者应努力满足广大业主的热切期望。
3.提升物业管理服务质量的主要对策
纵观我国物业管理现状，其管理水平参差不齐，管理模式多种多样，管理手段也不尽相同。为持续改进管理服务质量，我们需要不断吸收、消化、提升、创新国内外先进物业管理模式、管理理念、管理方法，主要应采取以下对策：
3.1牢固树立以人为本服务至上的经营理念。在长期的物业管理实践的基础上，物业管理公司应不断总结、发掘、提炼全体员工的智慧与思想结晶，进而升华为企业的思想理念。当前，应着力从四个方面更新服务理念：一是物业管理的本质是服务的理念。无论是对人的服务，还是对物的管理，其本质都是为业主提供相关的服务；二是整合社会资源提供综合服务的理念。随着社会的进步，客户的需求越来越广泛。如数码小区提供现代智能化生活信息资讯，以及特殊类型的家政服务、金钥匙服务等，这些以前认为非物业管理的服务内容，都将进一步纳入日常服务范畴；三是向科技要效益的理念。物业管理企业是劳动密集型企业，必须主动改良服务手段与装备，不断提高服务效率与服务质量；四是极力倡导“以人为本”、“诚信唯美”、“以客户为中心”等理念。要将顾客需求写上管理议事日程，逐步树立“内部顾客”的概念。
3.2逐步确立以服务质量管理体系为核心的标准。物业管理企业要创造具体自身特的管理
模式和管理体系，就应逐步确立以服务质量管理体系为核心的企业内部运作标准。具体可分为八大管理体系，一是检验标准体系。包括“国优”质量检验标准，企业内部质量考核标准，日常质量考评标准，员工绩效考核标准等；二是ISO9001质量管理体系。包括企业质量方针，质量控制机制与方法，从质量管理手册，程序文件、作业文件、记录表格四个层次的文件加以体现，三是安全管理体系。包括安全管理手册、安全管理程序、安全管理规程（含制度、组织架构、措施）；四是信息系统管理体系。包括以客户满意为核心的一系列制度与文件；五是环境管理体系。在建立ISO14000体系的基础上，重点在环境保护意识、职责、措施、方法的持续改进与创新;六是目标责任考核体系。包括实行目标责任制、岗位责任制、质量管理责任制等，应尽量使之科学化；七是CS项目形象管理体系。包含项目的形象管理、标识管理、员工行为准则等；八是项目支持体系。即为物业管理服务项目提供的人力资源、物质、技术、管理支持。以上八大管理体系要求标准，均应让企业员工明确，上述标准在签定物业管理合同时就应确立。
3.3全面建立服务质量持续改进的管理机制。建立服务质量持续改进机制，目的是确保管理服务工作能持续滚动提高。服务质量管理机制是物业管理企业经过多年探索而形成的一套内部运作机制，包括循环机制、内审机制、管理评审机制、监督机制、考核竞争机制、奖
惩激励机制等。循环原则即以不同周期通过“计划—实施—检查—改进四个工作步骤，在工作中不断寻求改进机会，以期每一周期进步一点。内审是企业的质量保证活动，由内审员根据ISO9001标准和体系文件对质量管理体系各要素的实施效果进行审查，以便查明存在问题，及时采取改进措施，使质量管理体系有效运行。监督机制其主体为客户（含业主、用户或其组织）政府有关部门、媒体、社会人士、内部员工等，监督内容主要是企业守法和诚信经营情况，管理服务质量，企业人、财、物等资源合理使用情况。通过广泛信息收集，健全处理机制，确保监督有效。考核竞争机制可实行多级考核。内容主要有安全目标、经营目标、服务管理目标、岗位质量标准、员工综合考核标准等，此外，还可实行企业领导岗位竞争上岗制、主要岗位公开招聘制、培养提升制、工作挑战机制等。激励是人性化管理的方式，要做到惩奖分明，人人有动力、有压力。
3.4努力提高从业人员的专业知识技能。新时期的物业管理要实现对社区服务的社会化、市场化、专业化、规范化，建立便利、周全、高效的服务体系，让业主在获得优美居住环境的同时，也能享受到优质的服务，这必然要求从业人员应具备良好的综合素质。首先，管理层除应具有服务意识、专业知识、经营头脑、管理才干外，还必须熟知所辖物业的建筑特点、施工工艺、结构、园林等。房地产管理、经济管理、法学、心理学、财务管理、公
共关系、计算机等方面的知识也必不可少。而对于操作层，则必须具备一专多能，能胜任多种工作，还要有较强的应变能力，对一些偶发的急难问题才能及时处理解决。无论领导或员工都要因人而异，学会耐心做思想工作，要通过不断学习、虚心进取、加强培训、努力提高自身的专业知识技能。
3.5充分利用新科技设施，提升作业绩效。物业管理公司必须按照业主意志与要求去实施专业管理，并为业主提供优质的服务。随着社会的发展和进步，行业的分工越来越细，专业化的程度越来越高，物业管理公司还必须充分利用新科学技术，以提升作业绩效。要逐步实现办公和日常管理自动化，建立企业互联网站，利用电脑网络，建立公司内部网络与管理物业专案的网站，以及时提供正确的资料信息，从事有效的资讯管理和知识管理。要以科技机具、设备及材料用品来降低成本、改善各种作业操作、提高工作效率。要不断引进现代服务设施与设备，如配置报警、录像监控、小区通信联络等设施。要注意学习和运用前沿管理理论，将现代管理理论、新科学技术运用于日常管理服务之中。
3.6恰当提供物业管理的增值性特服务。特服务是物业管理品牌形成的核心。物业管理的特服务是体现物业增值的重要形式。企业要从实际情况出发，如物业的地理位置、业
主层次、业主的需求等方面，提炼物业管理特服务内容。例如物业会所可为业主提供健身设施，物业健康医疗中心可为业主提供医疗及保健服务，住户车辆的保洁可彰显业主的尊贵，住户专车可为业主解决交通需求，幼儿园、学校可为业主解决子女入学问题等等。通过物业增值性特服务，营造了良好的生活方式和文化氛围，从而提升了物业的品位，又大大满足了业主的追求欲望。
4.提高物业管理服务质量应注意处理好的几对关系
目前，物业管理企业伴随住宅小区似雨后春笋般遍地开花，同行竞争十分激烈，故物业管理公司必须视服务质量为企业生存重要因素，而要保证服务质量，提升服务水平，主要必须处理好以下关系：一要处理好企业员工与业主的关系。因为业主在使用房屋的过程中遇到麻烦，都习惯物业管理人员解决，员工要因人而异，尽量及时帮助处理，要主动和业主进行良好沟通，努力创建融洽的关系。二要处理好企业领导与员工的关系。企业领导要以身作则、身先士卒，关心体贴员工，注意调动员工的积极性，发挥员工的潜力与智慧，只有上下一心，团结一致，才能把物业服务工作做好。三要处理好企业与上级主管部门以及周边相邻单位的关系。物业管理企业所提供的服务涉及面很广，因此必须得到有关部门
以及辖区周边单位的关心与支持。四要处理好企业与业主委员会的关系。要帮助指导业主建立业主委员会，取得他们的支持配合，共同把服务质量提升上去。
5.结语
综上所述，新时期提升物业管理服务质量至关重要，势在必行。物业管理企业必须确立以人为本新的理念，以客户为中心，竭诚服务。要讲究管理策略，创新服务机制，建立标准化管理体系，实行规范化、科学化管理，努力争取多方面的支持，物业管理服务质量才会不断提升，物业管理企业才会蓬勃发展。
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