“一年打基础，两年见效果，三年大见成效，经过四至五年的不懈努力，使我市的城中村改造工作在全国达到一流水平”的总体思路。
（一）西安市城中村改造的模式经过几年探索，我们基本形成了“政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先、有形无形改造并重”的城中村改造西安模式。
１．政府主导，市场运作
政府主导就是要把改造的主动权掌握在政府手中。具体实施过程中，区城改办和街道办直接进行操作，实行“五统一”。即统一策划招商，统一编制规划，统一编制改造方案，统一实施拆迁安置，统一实行无形改造工作，以解决好各方利益问题。这一做法，使政府牢牢掌握了改造主导权和方向。
城中村改造资金需求量大，必须坚持市场运作的主渠道。各区通过项目策划包装、主动招商等多种方式，采取有效措施，营造“留商、安商、扶商”环境，吸引实力强、信誉好的房地产企业参与我市城中村改造。从２００７年至今，仅在“西洽会”上就成功签约５０个改造项目，协议资金５１３亿万元，取得较好的经济效益和社会效益。２．整村拆除，安置优先
《西安市城中村改造管理办法》规定，实施城中村改造应当按照旧村整体拆除，优先建设安置房的原则
进行，确保被拆迁人及早入住。原则上整村未拆除的，其他建设项目不得开工建设，只有这样才能改变过去只建新不拆旧，违法建设屡
禁不止的局面，确保改造规范进行。为确保村民按时回迁，对已取得方案批复的城中村改造项
目，整村拆除后，在符合方案、规划、消防要求的前提下，可先行开工建设安置房。
３．有形改造与无形改造并重
我市所进行的改造，不是简单的拆旧建新，而是有形改造与无形改造同步推进、互相促进，实现彻底意义上的改造。无形改造是指农业户口转为居民户口，集体经济转为股份制经济，撤村建社区，集体土地转为国有土地。通过无形改造彻底消除城中村中的“二元”管理体制，使村民纳入到城市就业和社会保障体系中，有效解决改造村民医疗、养老保险、就业以及子女入托、入学等问题；进一步明确在５年内，改造村民可以继续享受优于城市社区政策的惠农政策；另外还可以享受低保等城市社区居民政策，使村民彻底解除后顾之忧。
（二）西安市城中村改造的几点做法１．精心组织，推行目标责任管理新机制西安市委、市政府将改造纳入市、区两级年度目标责任综合考评体系。按照“政府主导，以区为主”原则，坚持分级管理，层层督落，始终做到任务明确，责任明确。每年年初由市长与各区政府签订目标责任书，年终检查落实，实施工作奖惩制度，确保改造任务顺利完成。
２．科学决策，搭建政策平台，拓展城市建设新途径
城中村是城市化进程中出现的新问题，既是行政管理的交错区又是法律法规的空白区，存在着诸多难点。为此，我市科学构筑政策平台，有效
西安市城中村改造模式与做法
王雅丽西安市城市房屋拆迁安置管理办公室
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2010.6总第354期
房屋拆迁
Ch in a Re al Estate
地指导城中村改造工作。相继出台了《西安市城中村改造管理办法》、《西安市人民政府关于城中村无形改造工作有关问题的通知》等文件。这些政策法规的，颁布实施，确立了我市改造工作政策法规体系框架，为规范实施改造工作提供了政策法律依据。
我们采取灵活措施，解决改造中难点问题，落实优惠政策，创造良好的改造投资环境。我市把涉及城中村的土地出让金、城建配套费等归集为专项资金，全部用于改造；同时以人均用地６５平方米为基数，原则上按照西安９个土地级别确定改造用地指标，解决了城中村改造用地指标难题，确保了城中村改造用地。
３．以人为本，和谐拆迁，创造惠民益民新理念
我市按照科学发展观“以人为本、让利于民”的要求，结合西安实际，充分考虑众实际利益，让利于民，做到“不与民争利”，制定出台了一系列公平合理、公正透明的拆迁补偿标准和安置政策。一是在选择产权调换时，以二层（含二层）以下面积为产权认定面积，并按村民人均安置建筑面积不小于６５平方米（其中３０平方米用于居住，另３５平方米可用于出租）原则，结合原房屋产权建筑面积进行安置，还在奖励期内实行“拆一还一、互不差价”的政策。二是将落实拆迁补偿资金和安置房建设用地作为改造的前提条件，由市、区两级政府监管安置资金，确保众按期回迁。在审批城中村改造方案时，切实把握好每个项目确定的安置开发比，确保村民合法利益和开发商的正常利润。三是在规划选
址上充分考虑众“故土难离”的意愿和感情需要，尽量采取就地安置的办法，保证住户享受地理位置优势。
二、当前的困难和采取的措施
“项目好、资金难跑”，“楼房推倒容易、土地变性难”，这是大多数城市进行城中村改造面临的普遍问题。随着改造工作的不断深入以及受
到金融危机的影响，我市城中村改造中一些深层
次问题也不断暴露出来。针对改造工作中逐渐显
现的问题，我们在深入调研的基础上，采取有效
办法，相继破解了规划、土地、安置房建设、简化
相关手续等问题，进一步完善了政策，促进了改
造工作的深入发展。
（一）调整工作思路，加大安置房建设步伐
２００８年是我市大拆迁之年，２００９年是大建
设之年，２０１０年是大回迁安置之年。目前我市城
中村改造被拆迁众在外过渡１０万余人，安置
房建设已成为事关改造成败的关键。为此，我们
适时进行工作重心转移，确定今年工作确保大回
迁，做到抓紧整村拆除与安置房建设并重。落实
安置回迁责任，成立安置房建设督导组，统一安
置房与开发商品房建设质量标准，协调质检部门
提前介入安置房建设进行质检，确保工程进度和
质量。加大政府投入，以多种方式拓宽安置房建
设渠道，做到安置回迁万无一失。２０１０年将完成
２３个村的回迁工作，涉及１．６万户，５．５万人。
（二）用足用好政策，做好城中村改造规划
我市二环以内城中村人多地少，改造用地不
足。目前，普遍存在受容积率等规划指标制约，规
划结果难以满足改造需要等问题，导致改造单位
需要与规划部门多次协调，制约了改造进程。为
解决这一矛盾，经过认真调研测算，在不突破规
划要求前提下，容积率原则上按照３．５～５．５控
制。
（三）多种渠道解决改造资金问题
首先我们按照“政府主导、统一策划、统一招
商
”的思路进一步加大招商引资力度。在做好“一
线”项目招商工作的同时，做好“二线”项目的包
装工作，确保招商项目“不断档”。其次是利用国
家拉动内需、支持重大民生工程的政策机遇，积
极开展与国家开发银行的合作，通过金融信贷途
径筹集改造资金。再次是以规范建设为突破口，
采取整村拆除后改造房屋推介会、土地抵押贷款
等多种形式，汇聚资金，确保改造资金链不断。同
时积极探索，出台一些行业扶持政策，降低开发
商投资风险和运营成本，帮助开发商度过难关。
安置房政策对改造资金不能平衡的重点改造村，要采取区政
府利用基投公司融资和城中村改造专项资金进
行补贴的形式，尽快实施改造。
王春敏／责任编辑房屋拆迁
Ch in a Re al Estate
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