文章属性
∙【制定机关】济南市人民政府
∙【公布日期】2011.04.12
∙【字 号】济政发[2011]15号
∙【施行日期】2011.04.12
∙【效力等级】地方规范性文件
∙【时效性】现行有效
∙【主题分类】村镇建设
正文
济南市人民政府关于加快中心城城中村改造的意见
（济政发〔2011〕15号）
各县（市）、区人民政府，市政府各部门：
为加快中心城城中村（指中心城规划城市建设用地范围内失去或基本失去耕地，但仍保有其建设用地和建筑物、居住环境未作改善，保留和实行农村集体所有制及经营体制的聚居区，以下简称城中村）改造，依据有关法律法规，结合我市实际，现提出以下意见。
一、指导思想和工作目标
1.指导思想。以科学发展观为指导，紧紧围绕“拓展城市发展空间，打造现代产业体系”的总体要求，突出重点区域和重要功能区、城市综合体与重点工程、铁路、轨道交通及主要道路等重大基础设施的带动作用，规划为先、整合为主，统筹兼顾、科学有序地推动城中村改造，实现由单纯改造城中村向提高城市化水平转变，由单纯村（居）分散改造向推动区域协调发展转变，由单纯村（居）民安置向建设综合性社区转变，由单纯房地产开发向统筹城市功能和产业发展转变，进一步集约节约利用土地资源，优化城市空间布局，不断完善城市功能，切实保障改善民生，推动经济社会更好更快发展。
2.工作目标。通过规划引导和整合改造，切实改善众居住与生活条件，完善基础设施和公共服务设施，优化产业发展布局，实现“农民转居民、村庄转社区、集体土地转国有土地、集体经济转混合经济”四个转变，力争“十二五”期间完成中心城规划建设用地范围内城中村改造，基本消除中心城“二元化”现象。
二、基本原则和改造主体
3.基本原则。
（1）坚持统一组织，政府主导。充分发挥政府的主导统筹作用，把握好城中村改造的方向，综合运用政策、规划、计划等多种调控手段，采用多种建设方式，统筹规划，整合资源，量力而行，循序渐进，确保城中村改造符合公共利益和城市发展需要。
（2）坚持统一规划，成片改造。充分发挥规划的引导调控作用，以区为单位统一编制规划，统筹配置各类资源，突破“单村改造”的局限和制约，以区为主，成片改造。
（3）坚持统一政策，集中安置。深入研究，完善拆迁安置和开发建设的政策措施。坚持众自愿、让利于民的原则，灵活合理确定征收补偿标准，统一组织社区建设，集中妥善
安置村民，同步建立劳动就业与社会保障体系，实现村民向市民的根本转变。
（4）坚持统一标准，整体配套。综合平衡各方利益，注重维护社会公平，进一步统一安置保障、配套建设标准，提高基础设施和配套服务设施水平，实现城市功能、人居环境、生活质量、城市形象的全面提升。
4.改造主体。各区是城中村改造的责任和实施主体，负责辖区内城中村改造。按照谁开发、谁受益的原则，调动多方面参与城中村改造的积极性。涉及特定区域的城中村改造，区政府须与特定区域建设主体共同协商，理顺工作程序，分工协作，共同推进。
三、规划管理
安置房政策 5.规划控制。各责任主体根据城市总体规划、控制性详细规划和城中村改造引导规划的要求，结合村（居）实际和周边用地情况，按照有利发展、重点带动、统一规划、连片改造、确定标准、整体配套的要求，组织编制城中村改造总体策划方案，会同市规划局编制修建性详细规划。打破村居之间的地域界线，以重点区域发展、重点工程建设以及重要交通和市政基础设施建设为主要带动点，进行区域整合、连片开发。按照“低密度、高容积率”
的要求，提高建设容量，在条件允许情况下，积极引导建筑向地下和空中延伸、立体建设，压缩用地规模，提高投资强度和改造综合效益。除城市规划有高度控制要求的特殊区域外，原则上不再规划审批6层以下住宅建筑，新建住宅项目适度鼓励建设高层建筑。
6.设施配套。按照适度超前、提高标准的要求，完善和强化市政公用及公共服务基础设施。结合城中村现状及周边规划建设情况，充分利用和不断优化原有基础设施，不断提升片区基础设施承载和保障能力，做好基础设施建设前期研究和系统规划。周边道路、水、电、暖、气、环卫等基础设施建设要提前列入建设计划，完善社区服务、治安管理、医疗卫生、文化教育、物业管理等公共服务设施，合理布局、适度增加公共绿地和开敞空间，进一步完善城市服务功能。
7.违法建设处置。涉及城中村改造范围内的违法建设，原则上不予保留。确与规划无矛盾且建筑质量较高的，可结合具体情况，采用一事一议的方式处理。
四、用地管理
8.土地处置。城中村改造项目范围内的集体土地（含转为国有建设用地未征收的）依法按
程序征为国有建设用地。安置开发规模以外的土地，由市政府按照《济南市土地征收管理办法》（市政府令第238号）统一征收。
9.供地方式。城中村改造项目安置房、保障房用地划拨供应给村集体组织。经营性用地规模按基本平衡村庄安置改造成本确定，通过招拍挂方式有偿供应。安置房需开发商代建的，列入土地出让附加条件，由区政府负责监督。为加快项目推进，可参照我市棚户区改造的有关政策运作。经营性用地具备分宗条件的，可以统一规划，按功能和布局合理划分地块，确定规划条件后单独出让。
10.土地收益管理。项目中经营性建设用地招拍挂出让后，土地出让总价款的60%先行拨付到各项目责任主体，用于被征地村（居）民的土地补偿、拆迁补偿和安置补助等土地出让成本支出，土地出让净收益的50%部分拨付相关责任主体，专项用于城中村改造的基础设施建设和资金平衡。
五、征收拆迁安置
11.征收拆迁管理。严格依法推进征收拆迁工作，确保村（居）民生活水平不降低，长远
生计有保障。各区政府负责指导村（居）制定拆迁补偿安置方案，经村（居）民（股东）代表会议讨论通过，由拆迁人与村（居）集体组织签订拆迁补偿安置协议。手续合法齐全的村（居）民住宅房屋、集体经济用房、集体办公用房、村（居）自办公共服务设施用房等非住宅用房及其他附属物，按相关规定给予补偿，补偿费用计入拆迁安置成本。
12.安置标准。村（居）民住宅安置采取住房安置或货币安置方式。采取住房安置的，人均安置面积40平方米，原住房面积不足每人40平方米的，按照每人40平方米安置；原住房面积超出每人40平方米的，超出部分按照省有关部门批准的补偿标准补偿。因户型设计等原因超出每人40平方米的部分，由被安置人按照房屋建设成本购买。采取货币安置的，按应安置面积给予补偿，补偿价格参照高于成本价、低于市场价核算。生产生活保障用地按人均25平方米建设用地核定，划拨给村集体组织使用，由村集体组织按城市规划要求自主投资建设运营，切实用于村（居）民长期生活保障，不得转让，经营方式、收益分配方案经村（居）民（股东）代表会议民主决策确定；特定区域涉及征用农用地或未利用地的，按照《济南市土地征收管理办法》（市政府令第238号）相关规定执行。长期在本村居住的非本村集体经济组织成员住户，经村民代表大会研究同意，并由区政府认定后，可与村集体经济组织成员一并安置，但不享受有关保障政策，解决方式为自购安置房，价格可享受
高于成本价、低于市场价的优惠。
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