如何处理逾期办房产证纠纷，如何调解处理买卖纠纷？
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一、如何处理逾期办房产证纠纷
《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据《若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起房产证办理90日。该条司法解释中对“出卖人的原因”应理
解为：认定“出卖人的原因”不宜简单以开发商是否具有过错作为判断依据，它是一个较为复杂的问题，只要开发商应尽办证义务而未尽，开发商即应承担违约责任，但对政府行政行为所造成的原因，法院从衡平合同双方利益的立法本意出发，应兼顾公平合理加以综合考虑。（四）根据《若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》相应规定及我国房地产市场的现状，以下原因应认定为非出卖人原因，即开发商可履行之抗辩理由。
第一、《若干问题的解释》颁布前政府行政行为所造成的第三人原因。由于权属登记相关法律规定滞后，政府相关权属登记管理制度长期相对不规范，由此形成因政府行政行为因素所造成的第三人原因。如测绘问题，1991年1月1日《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定，“城市房屋产籍应由县级以上地方人民政府行政主管部门统一管理，并建立健全房产档案和房产测绘的管理制度”，2001年6月1日《商品房销售管理办法》规定，开发商应当在商品房交付使用前，按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。因此，鉴于法律相应规定滞后的历史原因，作为开发商应完成的办证测绘义务在相关规范出台前实属行政主管部门的一项具体行政行为，审理时如脱离有关房地产市场的现状，简单归责于开发商责任，不尽合理，故因该类型第三人原因而导致逾期办证不应归责开发商。
第二、不可抗力原因。实践中对不可抗力原因的理解在于：一是原因系非开发商所能预见、避免或克服的；二是该不可抗力原因对于开发商履约已造成实质上的影响，即存在导致开发商无法履行办证义务的因果关系。
第三、买受人原因。当买受人存在不按约交付房款、拒不履行相应办证义务时，根据合同法关于不安抗辩权及同时履行抗辩权行使等之规定，开发商逾期办证具有相应的免责事由。
二、如何调解处理商品房买卖纠纷
1、分析法律政策，正确加以引导
在我国，商品房买卖既体现了交易双方的意思自治，又受到房地产法律法规和政策的制约。而纠纷的形成，很大程度是因为当事人对法律法规及相关政策不了解，这就需要调解人员将当事人的行为纳入法律或政策的轨道进行解说，通过释明使双方逐渐对法律规定及政策导向形成正确认识，对行为后果产生预期，从而有了承认错误和接受调解的心理准备。调解人员还应当不失时机地进行疏导，运用权衡利弊的方法消除当事人的对立情绪，通过为其算经济账的方式使双方缩小差距，实现平衡。
2、房产商未兑现广告承诺的调解处理
根据法律规定，商品房销售广告和宣传资料为“要约邀请”，一般不是合同的内容，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺内容具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。也就是说，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，调解时应根据实际情况区分销售广告和宣传资料的内容是属于正常的商业宣传，还是属于房产商必须恪守、不得违反的承诺。此外，此类纠纷中双方大多没有约定房产商交付房屋不符合广告宣传时的违约金计算标准或金额，而购房人要证明其损失额又具有相当难度，故应通过调解使房产商认识到确实存在违约行为，且其相较于购房人处于优势地位，考虑到企业品牌及长期发展，妥善的方案是对购房人作出合理补偿。
3、商品房质量问题的调解处理
首先，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格而发生纠纷的，如果通过加固等方式能够修复，则可以调解继续履行合同；如果难以通过修复办法解决，则应调解解除合同。需要注意的是，上述两种方案都
不影响买受人要求出卖人承担相应的违约责任。其次，除主体结构质量不合格之外，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，调解时也应考虑合同的解除及出卖人承担违约责任；交付使用的房屋存在质量问题，如在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人不同意修复或者在合理期限内拖延修复的，则可调解由买受人自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
4、商品房面积问题的调解处理
在调解商品房实测面积与暂测面积误差引发的纠纷时，应认真查看当事人在合同中对面积误差处理的约定，如当事人约定“除法律、法规、规章另有规定外，按多退少补方式计算”，则不能简单按多退少补的方式结算面积误差款。因为《上海市房地产转让办法》第四十四条规定，因公用分摊面积增加导致房屋建筑面积增加的，购房人不承担超出部分房款。该规定应属“法律、法规、规章另有规定”的情形，此时购房者应仅就套内面积增加部分支付补差款，而无需就公用分摊面积增加部分支付补差款。如果合同仅约定“按多退少补方式计算”，则可按照《商品房买卖合同司法解释》的规定，即出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。因双方约
定的面积误差按多退少补结算不违反法律法规的禁止性规定，应以约定为准，必要时可以寻求律师的协助。
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开发商逾期不办房产证如何处理，不办房产证怎么赔偿？
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导读：只有办理了房产证，购房者才能真正成为商品房的主人。实践中，很多购房合同都约定由开发商办理房产证，可是到最后，开发商却迟迟不给办理房产证。那么，开发商逾期不办房产证如何处理？开发商不办房产证怎么赔偿？看看下文就知道了。
一、开发商逾期不办房产证如何处理？
《城市房地产开发经营管理条例》规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日
起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”因此，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人。
《城市房地产开发经营管理条例》还规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从而明确了开发商对买受人申请办理产权证负有的是协助义务。因此,房屋买受人是申办房产证的法定义务人，开发商负有协助的义务。
所以说，办理房产证并不是开发商的必然义务，法律规定开发商在办理房产证时承担的是协助义务。但是，如果购房合同约定，由开发商代为办理房产证，那么开发商就应当按照合同约定办理房产证。开发商逾期不办理房产证的话则构成违约，应当承担违约责任。
那么，在购房合约约定由开发商办理房产证的情况下，开发商逾期不办房产证的违约责任具体包括哪些呢？
1、赔偿损失
开发商不按照合同约定按时为购房者办理房产证的话，会给购房者造成经济损失，因此法律规定开发商逾期不办理房产证的话，应当承担赔偿责任。具体怎么赔偿，稍后再就您解答。
2、解除购房合同
根据《商品房买卖解释》第19条的规定，由于出卖人原因导致办证逾期一年的，买受人可以请求解除合同和要求出卖人承担合同解除后的违约责任。这就是说，如果开发商不按照购房合同办理房产证长达一年以上的，那么购房者可以要求解除购房合同，并且要求开发商承担赔偿责任。
二、开发商不办房产证怎么赔偿？
根据《商品房买卖解释》18条的规定，开发商逾期不办理房产证时，应当承担赔偿责任，具体赔偿数额的计算方式是：
1、支付约定违约金，按照合同约定的违约金数额或违约金计算方法确定；
2、赔偿损失，该责任形式适用于买受人损失数额确定，且合同未约定违约金或约定违约金低于损失的情形；
3、没有约定违约金或者损失数额难以确定的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。
以上就是对“开发商逾期不办房产证如何处理”“开发商不办房产证怎么赔偿”所作的解答。总之，如果购房合同约定了开发商代购房者办理房产证，那么开发商就应当及时履行办证义务，否则构成违约责任。购房者因开发商逾期不办理房产证而要求赔偿时，赔偿数额的计算方式根据情况的不同也是不同的。因此，购房者应当选择最有利于自己的赔偿计算方式，但前提条件是必须证明自己符合相关规定，比如购房者必须能证明自己的实际损失，否则可能只能按照银行利率计算损失。因此，购房者不妨向律师寻求帮助，因为律师们在办理案件、搜集证据方面有着颇多的经验。