房地产⼆⼿房交易经典案例
⼆⼿房交易典型个案详细分析
客户张先⽣通过中介公司看中⼀套房⼦，总价156万元，但由于其本⾝已经有2套房⼦的抵押贷款，所以张先⽣担⼼⾃⼰不能再贷到款。但中介公司承诺跟银⾏委熟，办出贷款绝对没有问题，于是张先⽣就与上家签订了买卖合同并开始办理贷款申请。然⽽没想到的是，多家银⾏都没有给张先⽣批准贷款。为了付款，洪先⽣不得不将⾃⼰另⼀套房⼦匆忙出售。由于已经廷期付款⼀个多⽉，他不仅向上家赔偿了将近20000元的违约⾦，⽽且所出售的房屋由于过于匆忙，也⽐市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以⽆法向中介公司索赔。在⼆⼿房按揭中，出现最多的问题就是借款⼈的贷款申请专利被银⾏拒绝，导致交易不能完成，给双⽅造成⼀定的经济损失，上述案例就是如此。张先⽣在不清楚⾃⼰能否申请到银⾏贷款前就同房主办理了过户⼿续，最后不仅买房不成，还要在办理过户⼿续中⽀付相关的费⽤。如果在办理过户⼿续之前就申请银⾏贷款就可以降低⼀些风险。
分析：贷款⽀付主要房款是⼤多数购房⼈的⾸选付款⽅式，可如果购房者不能通过银⾏审查，⾃⾝没有能⼒⽀付房款，基于买卖合同的约定⼜必须在⼀定期限内⽀付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除⾮在
买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终⽌合同且不⽤承担违约责任的条件。否则，⼀旦未能获得贷款，基于买卖合同付款⽅式的约定，购房者就必须以其他⽅式⽀付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，中介公司应该让购房者充分考虑到⾃⾝的⽀付能⼒和银⾏信贷能⼒之后再⾏签署相关公司。中介业务⼈员勿轻易承诺帮助客⼈办理贷款，更不能出具书⾯承诺帮助客⼈取得银⾏贷款。否则，极有可能造成违约责任。⼀些经纪⼈因为急于成交业务，向客户作出相关不是⾃⼰能⼒范围内的承诺，请注意其中的法律风险。
案例2：⼊住时发现户⼝未迁出，⾃⼰户⼝⽆法执迁⼊。
林先⽣购买了⼀套⽼式售后公房，取得产权证之后，林先⽣按约⽀付了全部房款，数⽇后想要迁⼊户⼝才发现⾃⼰所购买的房屋中居然有其他⼈的户⼝，质问中介⼈员才得知是售房⼈购买此房屋时上家所留下的户⼝，中介⼈员也表⽰⾃⼰⽆能为⼒，也联系不到⾃⼰的上家。林先⽣到房产所在地的派出所，派出所表⽰该户⼝没有迁⼊地不能办理迁出。⾄今为⽌，林先⽣的问题仍然未能得到解决，后悔不已。
分析：为买房过户之前，经纪⼈应该协助客户前往当地派出所和公安查询此房内户⼝相关情况。必要时，让派出所出局书⾯证明。让购房者知晓。在双⽅⽆异议的情况下，再⾏交易。同时在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户⼝的售房⼈承担赔偿责任，直⾄解除合同。为
了能够保证售房⼈履⾏合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为⽀付部分房款的条件。因为户籍管理属于公安部门⾏政管理范畴，不属于法院民事案件的受案范围，因此法院通常不受理⼆⼿房交易中仅以迁出户⼝为诉讼请求的案件。故在本案例中，即使上家事先承诺迁出户⼝，但是若实际不履⾏承诺的话，买⽅也⽆法通过法院请求强制迁出。另外，公安部门对于迁出户⼝亦规定需本⼈亲⾃办理，他⼈在未取得本⼈授权情形下，也⽆法办理户⼝迁出⼿续，因此向公安部门单⽅提出迁出户⼝的请求也难以获得⽀持。因此，⾯对这个问题，买⽅只接受户⼝⽆法迁出的事实。建议中介在签订买卖合同时需要特别注意户⼝问题的处理，可以将户⼝迁出设置为产权过户的前提条件，即先迁户⼝再过户，⽽且可以设定上家必须在⼀定期间内迁出户⼝，否则每逾期⼀⽇需要承担⼀定的赔偿责任（必须具体明确赔偿责任的数额或者计算⽅式），并且最好约定逾期超过⼀定期限（需具体明确）后，买⽅有权单⽅⾯解除买卖合同，上家并承担⼀定的赔偿责任。
案例3：客户李先⽣有套房出售，没有在办理银⾏按揭，买⽅与卖⽅达成协议认购房产，这样的情况下⽅式有哪⼏种？
分析：交易⽅式有四种：
（1）、买⽅只⽀付定⾦，由卖⽅客户⾃⾏办理解除抵押的相关⼿续，然后双⽅约定期限在解除抵押⼿续之⽇内办理买卖登记等相关⼿续
（2）、买⽅⽀付定⾦，双⽅约定由买⽅⽀付⾸期款（银⾏未还款额度）给卖⽅解除抵押，但双⽅须约定⼏⽇办理买卖登记⼿续（此时间不宜超过五⽇），最好能在拿到产权证当是送件。
（3）、办理转按揭，不建议客户这么做，原因是费⽤繁多多，各种⼿续繁琐
（4）、抑制的总合同的房产（已峻⼯）不可以转按揭未竣⼯房产可以办理楼花转让。
案例4.客户陈某持产权⼈为某外地驻本市办事处的产权证，委托书中介公司出售出售，陈某某应提供哪些⼿续？若该办事处已撤销应出⽰哪些⼿续？
回答：
①应出⽰下列材料：营业执照有效复印件，公司章程，产权证，委托书（加盖公章），受托⼈⾝份证，国资局批⽂。
②若该办事处被撤销，应出⽰如下⼿续：办事处上级公司关于撤销的决定，公司章程，上级公司营业执照有效复印件，产权证，董事会决议，委托书及受托⼈⾝份证。上述⼿续齐全，才能办理销售。
案例5：客户杨某认购房产⼀套，该房产产权性质为联营体，产权⼈为A公司，但A公司已于1年前注销。问：该房产出售的产权⼈为谁？怎样办理产权过户⼿续？
回答：该产权⼈为A公司办理过户⼿续需要：（1）A公司在⼯商局注销登记相关资料，（2）A公司上级机关的证明，即同意此套房产出售的⽂件，各董事职代会的决议、国资局的批⽂，及委托授权书须具备以上⽅可办理过户⼿续
案例6：客户孙某出售房产⼀套，该房产为公有住房未办理产权证，银⾏按揭，现卖⽅张某想认购该房产，孙某要求⾸付50%房款后交房。但张某担⼼⼀旦价格上涨，孙某毁约。为保障双⽅，该协议书应如何拟定？
回答：该协议书应体现如下⼏点：
①产权位置、价格、⾯积②何时交付50%⾸付房款，何时交房化⼄⽅使⽤，最好在同⼀天。
③签当天⽀付定⾦④签协议之⽇起⼏⽇卖⽅将办理产权证，审批及出售待相关⼿续给中介公司，防⽌卖⽅以后悔约。⑤同时建议买⽅出公证给中原，⽤以约束双⽅权利。
案例：甲、⼄双⽅协商⼀致签订房屋买卖协议，买⽅⽀付定⾦，公司代收，现买⽅⽆故拖延，迟迟不肯办理合同签证⼿续，但以不出具书⾯违约书，致买卖双⽅均向公司申请定⾦，公司如何⽀付？为避免此类事件发⽣，买卖中应怎样约定条款？
（1）应⽀付给卖⽅，但在⽀付之前，须让让卖⽅出具证明，内容为：某年某⽉某⽇买卖双⽅签定协议，
签协议⾄今买⽅不与卖⽅办理公证等相关⼿续，多次催促未果，视同为买⽅违约，特申请定⾦归卖⽅所有。
（2）为避免此类事件发⽣，买卖协议中应约定何时⽀付定⾦，由谁代收，在什么时候⽀付给对⽅及签定此协议之⽇内办理合同公证相关⼿续。
案例7，客户李某预定了⼀间⼆⼿房，是使⽤权的，由客户⽅贷款，可以让卖⽅转成产权，但由买⽅⽀付费⽤，但没说定费⽤，客户要去办理了才知道，⼝头上说⼤概2万左右，后来他⼜说要3万，但卖⽅⽤了⽼⼈的年龄，2万多也差不多，但要我们弥补该⽼⼈的损失，
另加5千元，这种情况下怎么办？
分析：该房屋应属于尚未取得产权的公房。要上市进⾏销售势必要先取得产权，即先向该房屋的原产权单位购买该房屋再转让给买⽅。⽽出卖⽅向产权购买该房屋的价款，即买⽅转产权的费⽤应由出卖⽅⾃⼰承担，如果卖⽅⾃⼰承担有困难，也可由买受⼈先⾏承担，但该费⽤应从您购买该房屋的价款中予以扣除。但如出卖⼈与买受⼈双⽅约定都由受⼈承担的除外。中介公司应该提前在合同中提醒交易双⽅费⽤承担约定。
案例8，客户李先⽣想买朋友的⼀套⼆⼿房，为了避免缴营业税，双⽅可以先签⼀份⼆⼿房买卖合同，待房产所有权满两年后，再办理过户⼿续。请问这种做法风险是什么？
分析：根据规定，凡购买不⾜2年的住房对外销售，应全额征收营业税。个⼈购买住房以其契税完税证明或契税核定证明注明的时间作为购买住房的时间。未能提供契税完税证明或契税核定证明的，购买住房时间为房屋产权证注明的⽇期。双⽅通过虚假签约⽇期来避税的做法属于逃税，⼀旦被税务机关查实，肯定会受到相应处罚。我国法律要求不动产买卖以登记为准，如果李先⽣只签署买卖合同，不办理过户登记⼿续，则不能取得该房产的所有权；如房主再将该房产卖给第三⼈，并且办理了过户⼿续，那李先⽣只能依买卖合同追究其违约责任。
案例9，客户潘先⽣打算在购买⼀套⼆⼿房，中介公司告之，为了减少营业税和个⼈所得税，可以把合同上的交易价格做低⼀些。请问这种做法风险是什么？
分析：根据规定，⾃今年6⽉1⽇起，对个⼈购买住房不⾜2年转⼿交易的，销售时按其取得的售房收⼊全额征收税。如果潘先⽣故意虚报纳税税基以减少缴税额，若该房屋交易价格明显低于市场价格的，税务机关有权依法予以调整并以该调整后的价格作为税基。若税务机关查实双⽅故意降低交易价格以逃避税收的，税务机关有权采取责令纳税⼈补税、加处罚⾦及追究其有关法律责任。此外，营业税及个⼈所得税均应由卖⽅按规定缴纳，如果交易价格做低了，潘先⽣今后要想出售此房屋，则有可能增加所应缴纳的营业税和个⼈所得税。中介公司应该事先作出⾃⼰的免责条款，以免产⽣法律纠纷受牵连。
案例10，房主张某委托⼀家房屋中介公司代为售房，并签订了⼀份“出售房屋委托书”，接受委托的中介公司只带着购房⼈去看过⼀次房。这们市民认为中介公司服务不到位，⼜将买房之事委托给另⼀家信得过的中介公司，结果房⼦很快卖出。前⼀家中介公司得知消息，拿二手房 营业税
出当初双⽅签订的“看房约定书”，将这位市民告上法庭，约定书上称：“⾃看房之⽇起六个⽉内，委托⼈不得与第三⽅交易，否则需按房屋转让总价的3.5%⽀付违约⾦。”
分析：这位市民并⾮利⽤原告中介公司的信息和机会，甩掉中介“跳单交易“，逃避中介费，⽽是不满服务另择⼈家，属于法律赋予的选择权。中介公司没有很好地履⾏义务，⽽⽤“看房约定书”来阻⽌客户选择其他途径进⾏交易，这种合同条款⾮但免除了中介公司的责任，还侵犯了客户的⾃由选择权，并加⼤了客户的责任，纯属不平等的“霸王条款”，依法不具备法律效⼒，应予撤销。这种情况下法院基本会⽀持房主的诉讼请求，⽽不是中介公司的合同约定条款。
案例11，⼀家中介公司为得到⼀份⽣意，为买⽅出了⼀个主意，允诺在售房合同中将房价填低，达到少交契税的⽬的，于是，这宗房产中介买卖的实际的实际成交价为96万，⽽合同虚填房价为87万元。岂料，买⽅的其后也动起了歪脑筋，出合同价为据，指挥中介公司多收了他9万元的购房款，打官司要求返还。法院的另⼀起案⼦中还上现，明明房屋成交价为38万元，中介公司的售房合同中却虚填为50万元，使买房⼈可从银⾏多得到贷款，这番“好⼼”同样惹来了官司，想占便宜的卖房⼈也出合同为据，指控中介公司少给了卖房款12万元。
分析：法院的查清上述两案的真相后，驳回了他们的诉讼请求，最终，搞虚假合同的怕有⼈均没有得到好处，法院对他们的不法⾏为进⾏了训诫，责令中介公司及有关当事⼈还合同出本来⾯⽬，该补交的简税款限时补交，多得的贷款限时退回。
案例12，客户徐某委托⼀家房产中介公司出售⼀套房⼦，经中介公司评估，约定出售价格为26万元。当⽇，这家中介公司将这套房⼦出35万元的价格售出，⾼出委托价格的9万元不是给了卖⽅，⽽是落⼊了中介公司的囊中。当徐某的办理房屋产权过户时，得知被中介公司转⼿交易吃掉了9万元，即提起诉讼，要求被告中介公司返还不当得利。
分析：房产中介⾏业不允许中介公司“低吸⾼抛”赚取差价，因此，法院的审理该案时认为，对已经收取房屋买卖中介服务费的公司，不能的中介服务时违规获取售房差价。的司法的作⽤下，上述中介公司只得退还给原告徐某9万元，案件出和解⽽告终。
案例13，买房投资成功案便分析：1，成功案例⼀：半年时间净赚6万，姓名：郭⼩，年龄：约38岁，职业：某贸易公司部门主管
分析：投资经过：郭⼩是⼴州本地⼈，收⼊较稳定，于05年底出24万元购⼊南北⼴场（位于宝岗⼤道）约58平⽅⽶，⼀房⼀厅的中⾼层单位。当时郭⼩付了12万元的⾸期，做了10年按揭，⽉供仅1300元/⽉。当新屋装修并配齐家电后，郭⼩就委托中介放租作长线投资，出1800元/⽉的价格租赁
给某位⽩领⼈⼠，租赁的年回报率⾼达9厘。
到了今年3⽉，南北⼴场⼤部分单位的成交价就已经突破5100元/平⽅⽶的关⼝，郭⼩亦委托中介出30万元成功售出其单位。不到半年的时间内，郭⼩经过中介公司⼀租⼀卖就净赚了近6万元。像郭⼩这样的案例，的确需要确定⼀个理发的投资策略，其物业的所的地段必须容易出租，具备⼀定的升值潜⼒，平买平卖更容易收回成本。
案例14，买房投资成功案例分析：
前期租赁后期⾃住姓名：黄先⽣年龄：55岁职业：已退休
分析：投资经过：黄⽒夫妇已经退休了，现居住的⼴州⽼城区某⼩区位于6层的单位内。现黄⽒夫妇的退休⾦加起来⼀个⽉近1万元，除可出⽀持两位⽼⼈家的⽇常开⽀，还有⼀部分的闲置资⾦可作投资⽤途。由于房产投资风险较低，所以中介的销售⼈员建议黄⽒夫妇可以为⾃⼰未来⽣活作长线投资：⾸先对于已退休的黄⽒夫妇来讲，近⼏年上6楼仍能胜任，但是多过⼏年可能会吃⼒点，所以销售⼈员推荐其购⼊地段较好，租赁市场活跃，⼩区环境良好，配套设施齐全的⾼档物业，前期可作租赁⽤途，后期可作⾃住⽤途。去年年中黄⽒夫妇以92万元购⼊帝景苑138平⽅⽶的⼤户型三房单位，装修并配齐全屋家电后，现以7000元/⽉的价格租赁给某位外籍⼈⼠，租赁的年回报率接近9厘。
地产中介的建议：像黄⽒夫妇这样的投资者，购买居家型的房产，估计到新楼盘的上展潜⼒，除现能为投资者带来收⼊，以后业主亦能⾃住，这样的投资策略更为适合资⾦充实的保守型投资者。
案例15，周⼥⼠今年3⽉份购买了⼀套⾯积为133平⽅⽶的住房，就想把原来的⽼房⼦卖掉，不巧的是刚好赶上新政出台，原来那套房⼦买了刚刚⼀年半多，如果按照新政，这套40万的房⼦，如果按照46万卖出的话，可能要多交1.5万元的税费，周⼥⼠觉得划不来，于是通过中介，与买房⼈约定了⼀个价格，准备的年底等到房⼦满了两年之后，再到国⼟房管局最后交易，以避过缴纳营业税。
分析：这样的购房相当于购买⼀个期货，事先把价格定死，不论以后房价的涨跌都是按原来规定的价格买卖。双⽅签订合同之后，如果不及时办理交易⼿续，时间⼀长，就会有诸多外界因素影响到交易过程，双⽅都将⾯临所有突如其来的风险，包括政策风险、市场波动的风险，特别是房地产价格并不是很稳定的情况下，⼀旦出现⼤的落差，必有⼀⽅会有重⼤的损失。如果时间更长所承担的风险更⼤。避税省下多少钱，新政下需要缴纳的营业税：46万×5.5%=2.53万元，省钱数额2.53万元。
案例16，黄先⽣由于⼯作调动要去北京，于是把刚刚买到⼿的房⼦要卖掉，由于急于脱⼿黄先⽣就按照原来购买的价格64.5万买⼊价格原价卖出，但是如果按照房价全额缴纳5.5%的营业税，黄先⽣就要缴纳35475元。黄先⽣觉得很不划算，于是双⽅约定，买家先以租
赁的⽅式⼊住，每⽉⽉租为1500元，到了两年之后双⽅再交易，当然租费就计⼊房价，到时双⽅交易
时黄先⽣就把租赁费扣除，也就是说两年后买主只需缴纳约61万元即可拥有此套房屋的所有权。
分析：采⽤⽅法：双⽅可以的确定成交的时候先签订⼀份租赁合同，期限为到办理产权过户不交纳营业税的时间为⽌，并在租赁合同⾥写明，买⽅以后购买房屋的时候，将已付的租⾦当作房款。由于房屋的价格具有极⼤的可变因素，假如在签订租赁合同时，所签的价格与两年之后该房屋价格不⼀样，房屋价格上涨了，那房主完全可以宁愿赔偿违约⾦也不愿意卖房⼦，对于买⽅来讲，则要承担由此带来诸多机会成本。节约数额：新政下需缴纳的营业税：64.5万×5.5%=3.5475万元，避税后缴纳的营业税0，省钱数额3.3万-1.2万=2.1万=3.5475万元。
案例17，胡先⽣的房⼦⼀直放在中介公司⾥待价⽽沽，买时的价格为108万，因为刚买了1年，⾃⼰就要出国，所以急着出
⼿，刚巧赶在新政出台这个节⾻眼，有⼀个买家出价120万买这套房⼦，但是如果按照新政，胡先⽣起码要损失1万多元，他⼼有不⽢，⽽且移民的⼿续要到明年初才能下来，于是胡先⽣和买家商量好先去了公证处公证，愿意以60万的价格卖出。双⽅约定今年年底去国地局进⾏最后的⼿续交接。省下的60万元双⽅则私下交易。
分析：采⽤⽅法：通过合同或公证的形式进⾏买卖，但不到房地产交易中⼼办理交易登记，待房产所有权满两年后，再办理过户⼿续，仅花公证费，就可避免缴纳部分营业税。通过公证虽然⿇烦，但的
确算是⽐较好的选择。但是这样同样会存在很多风险。⽐如像由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以赁产权证悄悄进⾏抵押。还有就是基于房价上涨的原因，买⽅想调整价格⽽导致双⽅产⽣分歧等等。节约数额：新政下需缴纳的营业税:120万×5.5%=6.6万元，避税后缴纳的营业税=60万
×5.5%=3.3万元，省钱数额=6.6万-3.3万=3.3万元。
案例8，市民张⼥⼠⼿头有套房⼦价值45万，有买主愿意出60万买下这套房⼦，但是，新政策出台，让她觉得卖掉房⼦除去杂七杂⼋的税费，落⼊⾃⼰⼝袋的钱似乎少了不少，于是李⼥⼠在中介的帮助下办完了⼿续，把这套房⼦转让了出去。
分析：采⽤⽅法：通过“赠与”的⽅式进⾏产权转让，私下⾥收取买主的房款。这样，房产过户时表⾯上没有任何⾦钱往来，业主也就不⽤交纳营业税了。因赠与⾏为没有发⽣市场化交易，⽽是⼀种民事⾏为，所以⼀般只收取部分⼿续费⽤。但是，采取明赠与、暗交易的买卖⽅式，对双⽅当事⼈都有很⼤风险。对买家来说，如何约定付款⽅式，就是⼀个重要问题，因为赠与⼈在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定⾦，也对出售⽅没有约束⼒。此外，我国《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与⼈不承担责任。”也就是说，如果买⽅收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主⼈赔偿。另外买家还要提防赠与⼈撤销赠与或不履⾏赠与义务的⾏为。这种“赠与”的⽅式承担风险相对较⼤，如果私下交易被揭穿，双⽅都要承担相应的法律责任，⽽且还要补缴税款和，对于双⽅来说都得不偿失。避税省下多少钱，新政下需缴纳营业税：
60×5.5%=3.3万元，假赠与需缴纳的营业税：0元，省钱数额=3.3万元。
案例19，客户通过某中介公司与卖房主签订的房屋买卖居间合同，且⽀付定⾦20000元，双⽅在合同补充条款中还约定“于3⽉28⽇前签订房地产买卖合同”，同时⽀付不低于总房价30%的⾸付款（含购房定⾦）。临近约定时限，房产中介公司曾多次与买主电话联系询问筹资进展，由于⾸付款项⾼达50万元，⼜恰逢26⽇和27⽇两天系双休⽇，银⾏⽆法提款，买主遂与中介公司联系确认于28⽇按约⽀付⾸付款，得到默认。但⾄25⽇中介公司却告知买主，房东限其27⽇晚12点前必须付清⾸付款，28⽇上午9点前不来签约，即属违约。因事前与银⾏已作提取巨额款项约定，买主于星期⼀（即28⽇）从银⾏提款后，即于当⽇下午前往中介公司⽀付⾸付款，然中介公司告知其“已超过规定时间，违约了，⾸付款不收了”，且“即已违约，20000元定⾦不予退还”。买主弄不懂：“我按居间合同规定于28⽇来交清⾸付款，违约在哪？”但中介公司坚称：“合同规定是‘28⽇前’！”“28⽇前”，究竟是否包括“28⽇”？⼀般认为应予包括。但中介公司则辩称因房东坚持认为并不包括28⽇，买房者已违约在先，故不愿再签买卖合同，也不愿返还定⾦，因⼏⽅各执⼀词，调解⽆效已告终⽌，坚持讨回定⾦且按原先居间合同和约定签约购房的客户，如今只得将卖主和中介公司告上法院，公堂对簿予对裁决。其实这场争执的发⽣，即已给⼤家提了个醒，即⽬前因房价变动⽽发⽣的各类违约、毁约、克扣定⾦、拗断定⾦纷争⽇趋增多，即便对“28⽇前”究竟是否涵盖“28⽇”的理解，原先虽有约定俗成，如今也可能“豁边”，故执笔签订各种条约合同时，不妨再“多此⼀举”：在诸如“××⽇前”后再添上⼀笔“含××⽇”。
案例20，2003年12⽉8⽇，赵某（买⽅），李某（卖⽅）、房地产中介公司3⽅签订了⼀份《房地产转让合同》（下称《转让合同》）。《转让合同》约定，买⽅向卖⽅购买价格为⼈民币31.6万元的商品房⼀套，⾸付7.6万元，余款采⽤按揭贷款的⽅式⽀付；买⽅⽀付定⾦
20000元后，可⼊住该房并应在⼊住后10天内付清⾸付款；其中第⼗条约定，如专访在收取定⾦后不依合同条款将房产售予买⽅，则卖⽅须返还买⽅双倍定⾦，买⽅不可要求进⼀步赔偿或逼使卖⽅履⾏此合同。2004年1⽉5⽇，赵某将定⾦2万元交付约李某后⼊住该房。13⽇，赵某携⾸付款⾄中介公司欲交付给李某，但遭到李某拒绝。2004年3⽉13⽇，李某以赵某拒不交付购房⾸付款，已构成根本违约为由，向仲裁委员会提出申请，请求解除《转让合同》并要求赵某承担违约责任。赵某则答辩称是李某拒绝受领才导致⾸付款⽆法⽀付，过错在于李某，请求继续履⾏合同。中介公司员⼯出庭作证证明赵某欲交付⾸付款的事实。仲裁庭审理后，根据《转让合同》第⼗条的约定作出终局裁决：解除3⽅签订的《转让合同》，申请⼈在解除合约后应双倍返还定⾦。
分析：所谓“定⾦”是指合同当事⼈双⽅约定的，为确保合同履⾏在法律规定的范围内，⼀⽅向另⼀⽅预先交付的⼀定⾦额的款项。“定⾦”分为“成约定⾦”、“违约定⾦”、“解约定⾦”等。本案中《转让合同》第⼗条约定的定⾦性质即是解约定⾦。解约定⾦是指在定⾦交付后，交付定⾦的⼀⽅可以按照合同的约定以丧失定⾦为代价⽽解除主合同；收受定⾦的⼀⽅则以双倍返还定⾦为代价⽽亨有解除主合同的权利。由于房产价格的波动，在房地产交易中经常出现卖⽅为了追求更⼤的利润究竟，宁肯双倍返还定
⾦也不愿按合同卖房的情况，更有甚者为了逃避双倍返还定⾦的法律责任，在买⽅履⾏相关义务时不予接受，事后⼜以买⽅违约为由要求解除合同。为了避免灯似本案的纠纷出现，建议在签订合同前应仔细阅读合同条款，明确⾃⼰的合同权利和义务；在订⽴合同时尽量提⾼定⾦的⾦额（最⾼为主合同标的额的20%）；在履⾏合同时应保留好相关单据，出现纠纷应及时收集证据。
案例21，A先⽣通过中介选定了⼀套房，就在去中介公司办理下定⼿续的⼀刹那突发奇想，认为如果和业主私下交易便可省下⼀笔佣⾦，于是赶忙联系到了业主，业主对此也⽆异议，他就下了两万元定⾦，交换到⼀张⼿写的收据，并约定了去国⼟局办理过户的⽇期。没想到了那⼀天，A先⽣没有筹到全部的房款，就⼜去跟业主交涉办理银⾏按揭，业主不肯，并以
毁约为由，将其定⾦全部没收。
分析：假若A先⽣当时没有绕开中介，可以肯定的说绝对不会发⽣这种事情。中介公司不但能协助买卖双⽅办理⼀切过户、按揭事宜，还可控制风险，尽可能地维护两⽅⾯的利益。此事通过中介机构，
⾄少可有以下两种解决⽅法：
（1）办理银⾏按揭。没有中介的参与，买卖双⽅实际上是很难办理银⾏按揭⼿续的，即买⽅不可能愿意以原业主的名字办理房屋抵押，以⾄买到的房⼦还在原业主名下；卖⽅也不会愿意先将房产过户，
以⾄房款没收到，房屋已经转让了。但若有中介参与，则所有事情迎刃⽽解。由于中介公司与银⾏签有协议，可以按照以下程序：买⽅先交部分⾸期款（⼀般是全款的三分之⼀以上）后，中介公司拿委托书到银⾏申请按揭，银⾏承诺可按揭后再到国⼟局办理过户⼿续，然后以新的房产证抵押贷款贷款额为房价的剩余部分），所贷钱款交原业主。这样，风险得到控制，双⽅利益均可保障。
（2）中介公司垫⽀。如A先⽣确实困难，⽽业主⼜急于收到房款，中介公司会考虑在收取⼀定⼿续费和办理全权委托的前提下，替A先⽣垫钱⽀付，以解燃眉之急。这也是给那些跳开中介私下成交的⼀个教训。
案例22，B先⽣是位业主，通过中介到买家后也甩开了经纪⼈，只收取了少许定⾦，并约定了先过户后付款，就去国⼟局递件办理过户。但不想买家⼜看好了其它的房⽽毁约，并且因为损失了定⾦⽽不愿配合B先⽣办理撤件⼿续，这下可害苦了B先⽣，由于没有见证⼈，各种撤件⼿续办下来花了⼏个⽉，耗费两万多。
分析：据统计，80%以上业主都是第⼀次做买卖⼆⼿楼交易，⼤多不了解个中详情，⽽且买卖⼆⼿楼也不同于在市场买菜，可以⼀⼿交钱，⼀⼿交货。从谈价、签约，到下定，交⾸期款、过户、付余款，再加上按揭等等，没有多少⾏外⼈能搞得明⽩。⽽且即使搞得明⽩，实际操作也有很多困难，操作起来存在很多风险。毕竟，仅仅⼀个先过户、还是先付款，付多少才合适的问题，就可以难倒所有
的⾃⾏交易者。中介公司在整个交易过程中实际上还扮演了⼀个风险承担⼈的⾓⾊，它分别同买卖双⽅签定委托代理合同，等于把⼀个复杂的过程分解为买和卖两部分，买卖双⽅都直接⾯对中介。这样对于各⾃的风险，⽐如毁约、挞定、欺骗等，都可以转嫁到中介公司⾝上，出了问题，可以凭委托书中介公司依法交涉。同时，对于各⽅应承担何种责任、何时交纳多少钱，中介公司明⽂规定得⼀清⼆楚，基本不会发⽣什么争执。再和客户打交道的时候要告之绕开中介的坏处。
案例23，王先⽣本来是向⼀家⼤型的、有信誉的中介委托购楼，后来⼜觉得佣⾦太⾼，于是被⼈怂恿去了⼀家⾮法中介公司，因为该公司可以保证佣⾦打折。于是王先⽣下了定⾦，并在公证过户前将全房款悉数交由这家公司后，被告知15个⼯作⽇再去办⼿续，谁知到时
⼀看，已是⼈去楼空。
分析：这样的事情在1993年、1994年发⽣得特别多，近来也会偶尔碰到。由于买卖房屋动辄是⼏万、⼏⼗万的钱款转移，很容易对不法分⼦产⽣诱惑。还有近来⼀些不正规的中介公司由于⽣意，不得已铤⽽⾛险，使颃出现了⼀些亚意“吃定”⾏为，即他们刻意制造⼀些⼩借⼝，以买⽅银纸为由占有定⾦，此类官司打起来也⾮常⿇烦，受害⽅很难不受损失就“全⾝⽽退”。对此唯⼀的办法就是去有知名度的、有信誉的⼤型中介公司，那⾥虽然佣⾦不打折，但买卖双⽅利益能够得到充分保证，并且服务也绝对是⾼质量的。切忌：“占⼩便宜吃⼤亏”。
案例24，2005年4⽉，客户赵某和中介公司达成⼝头协议，购买⼀套价格为21万元的⼆⼿房，由住佳代办房屋过户以及按揭贷款所有⼿续。2005年6⽉23⽇，按约定赵某将⾸付款15万元和办理贷款所需的军官证复印件、未婚证明、收⼊证明⼀并交给了住佳，并缴纳代办贷款服务费和代办过户服务费580元。2005年9⽉23⽇，赵某向中介缴纳了2100元中介佣⾦。
2005年12⽉27⽇，赵某领到了房屋所有权证，但银⾏贷款和按揭⼿续始终未办理下来。今年5⽉，赵某才发现银⾏根本不知道他要办理贷款的事，15万⾸付款未交到银⾏，卖主也没拿到。买卖双⽅交了中介佣⾦，15万元房款在中介存放了近⼀年，贷款没有办下来，证件复印件以及相关材料被丢失，这让赵某怎么也想不通。因此，他决定终⽌交易，要求中介退回⾃⼰所缴纳费⽤并赔偿相应损失，但中介只退还了145800元（扣除4200元作为中介佣⾦），并拒不赔偿损失。
分析：从法律关系上来看，房屋买卖合同与贷款合同属于两个不同的法律关系，⽽赵某和中介不但没有明确的合同约定，具体条款也没有以书⾯的形式体现。因此，按照其⼝头协议，其⼀，中介完成了产权过户过程，赵某应该承担相应的中介服务费；其⼆，按揭贷款过程没有完成，中介应承担相应违约责任，并赔偿相应损失；其三，中介对赵某的证件复印件及相关村料具有保护的义务，赵某的证件复印件及材料丢失，不论是银⾏丢失与否，应属于中介的过错，应由中介承担相应损失。
案例25，蔡先⽣于今年上半年与张先⽣签订了购房合同，合同总价为110万元，由于是期房，房产证
⼤约要到今年下半年才能够办出，于是双⽅约定由蔡先⽣⽀付39万元房款，张先⽣则将该房屋交付给蔡某使⽤。待房产证办出之后3⽇内，由张先⽣协助办理产权过户，蔡先⽣通过贷款⽀付余款。但是当张先⽣在办理出房产证之后，却以签订合同时没有产证合同应属⽆效为由拒绝交易。蔡先⽣为此起诉到法院，要求继续履⾏合同。
分析：案例中交易双⽅所签订的购房合同应当受到当选保护，虽然根据相关规定，没有产证的房屋不能转让，但是双⽅已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户，⽽张先⽣现在也已经取得了房产证，符合法定转让条件，因此应当履⾏合同。
案例26，客户秦先⽣通过中介看好⼀套⼆⼿房，并在《承购意向书》中同意房屋总价为36万元，⼀周后签订买卖合同。按意向书约定，秦先⽣当天付了1万元诚意⾦。但是⼀周以后，秦先⽣经过和家⾥⼈的反复考虑，还是决定暂放弃购房，于是他到中介公司表明有了
⾃⼰的赣，要求退回⼀万元的诚意⾦。秦先⽣认为，没有签定正式的购房合同，交易还没有开始，中介理应交还诚意⾦。令他想不到的是，中介公司竟然拒绝了他的要求。多⽅索要未果后愤怒的秦先⽣把这家中介告上了法庭。
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