2009年中国房地产业十大事件
特稿
ChinaReal
2009年中国房地产业十大事件
中国房地产杂志社上海易居房地产研究院
事件一：房地产市场再创新高?楼市”泡沫”令人警惕
事件二:”地王”频出呈现新高?央企入市引人关注
事件三：众多房企纷纷上市?融资能力更显重要
事件四：年末三提房产政策?市场调控力度加强
事件五：政府严查闲置用地?遏制囤地任重道远
事件六：经适房惊现”六连号”-相关制度还需完善
事件七：浙江万亩农地入市?宅基地流转加速推进
事件八:”二次房改”引发争议?住房制度急需完善
事件九：资本金比例有所下调?力图引导楼市投资方向
事件十：中房信息登陆纳市?商业模式拓展创新空间
事件一：房地产市场再创新高?楼市”泡沫”
令人警惕
事件2009年以来，全国房地产市场经历了
快速的复苏，回暖，繁荣.全国新建商品房销售量
从3月份的6000多万平方米，迅速增长到6月
份的9500万平方米左右.1-11月，全国新建商
品房销售面积75203万平方米，同比增长
53.0%，已超过上年全年成交量,2009年全年销
售量肯定超过历史高点的2007年.2009年3月
份全国70个大中城市房价环比增幅由负转正,6
月份同比增幅由负转正,11月份比环增幅达
1.2%，同比增幅为5.7%，全国房价水平再创历史
新高.
评论为了保持经济稳定增长,2008年第四
季度国家出台了”四万亿”投资计划，并实行了
也
往
对
性
的认知和态度.一方面，在国内经济出现大幅调
整的困难时期，房地产市场能够异军突起，较好
的发挥了支柱产业作用，为”保增长”做出了重要
贡献；另一方面，步入二季度后，部分城市投机比
重偏高，房价上涨速度过快，已经出现一定的泡
沫，资金大量聚集在房地产市场中，对其他行业
和国内消费需求形成一定的挤压和”抽血”，同时也使普通居民购房难度越来越大.政府必须协调好房地产业拉动经济增长和房地产市场稳定之间的关系，既防止市场大落，更要防范房价飙升. 事件二:”地王”频出呈现新高?央企入市引
人关注
事件2009年全国土地市场火热非凡，央企
拿地成为热点现象.6月最后一周，北京土地市场连续创出三个”地王”，分别是北京祁连17.4 亿元拿下的通州区九棵树大街居住项目用地，中泽置业19.6亿元拿下的朝阳区奥运村乡住宅及居住公共服务设施用地，中化方兴40.6亿元勇夺广渠路l5号地.值得注意的是，后两者都有央企背景.除了北京，央企高价地行动也频频现身其他大城市，如上海，重庆，广州，深圳，杭州，厦
门等，比如中海在上海拿下70亿元的全国”地王”.
评论央企高价拿地,2007年就有所表现,
2009年以来情形更甚.主要原因有三：一是楼市快速回暖，房价高涨，使央企看好后市；二是信贷非常宽松，而央企成为主要受益者，资金非常充裕，部分资金投向房地产业；三是实体经济复苏的态势远不如楼市，部分央企为了寻求更高的投资回报率，转而布局房地产业.在市场经济条件下，部分具有较多房地产开发经验，较高开发水平的央企通过竞标拿地，无可厚非，但抱着”谋求暴利”心态进军房地产业的”非专业选手”，并不利于房地产业生态环境的优化.央企大举进军房地产业，似显”国进民退”的趋势，这并不符合国资委的产业指导方针.央企入市之后，对地价和房价的推高作用，己引起社会各方关注，对此应进行必要的调控.
事件三：众多房企纷纷上市?融资能力更显
重要
事件2009年，房地产资本市场一片繁荣,
众多内地房企赴港上市成为一道风景线.9月之后，华南城，宝龙地产，恒盛地产，禹洲地产等内
地房企陆续上市，但表现都不够抢眼，甚至出现破发现象，还有房企被迫延迟上市.不过也有例外,11月5日，恒大地产上市募集资金56亿元, 收盘涨幅高达34.29%，董事会主席许家印身家高达480亿港元，晋身内地首富.l1月19日，龙湖上市募集资金67亿元，成为2009年港股上市融资规模最大的内地房地产股，董事长吴亚军
成为内地第二女富豪.
评论近几年，在内地资本市场对房地产企
业上市限制较多的情况下，香港资本市场成为很多内地房企IPO的首选地，尤其是2007年盛况空前，碧桂园,SOHO中国等募资超百亿，曾风光一
时.2009年，内地房地产市场和香港资本市场
重返景气区间，使很多内地房地产企业重燃赴港上市的热情.但2009年内地房企在香港上市的境遇差别显着，恒大，龙湖等大型，优质企业受到资本追捧，而其他企业的表现却不怎么理想.内
地房企蜂拥上市，说明了融资能力已成为房企之间竞争的关键,2009年土地市场的优质地块多
数都被上市公司获得，非上市公司只能捡些不被关注的小地块.从行业发展的角度分析，目前我
国房地产业集中度依然偏低,2006-2008年，全
国四大房企销售收入占全国的比重分别为
4.6%,
5.2%,7.8%.对比而言，香港前四大开发商
市场占有率约为60%，美国为20%多.上市公司的增加，有助于提高市场竞争程度，促进行业集中
度的提高，有利于市场资源优化配置.
事件四：年末三提房产政策?市场调控力度
加强
事件l2月7日结束的中央经济工作会议,
提出”增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”，对房地产业发展的定调属中性略偏好，并无紧缩性提法.12月9日召开的国务院常务会议，又提出了”个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”的政策部署.同日，国家发改委主任张平表示”我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房”.12月l4日，国务院常务工作会议第一次公
开表示要”遏制”房价，会议明确四项措施用于保持楼市平稳健康.
评论2009年以来，房地产市场的迅速回暖
主要得益于优惠政策，但也出现了非理性繁荣的现象.l0月以来，由于忧虑部分优惠政策年底终止，想要赶政策”末班车”的购房者甚众.中央高
度关注房地产市场走势，连续开会出台相关政策，显示政府在经历了21世纪以来房价最大涨幅的一年之后，酝酿出手调控.把二手房转让营
业税免征时限从2年恢复到5年，实际上是执行2008年12月出台的”131号文”的规定，但也表
明中央对2010年房地产市场采取的是”有保有压”的政策.一方面，由于经济复苏的根基并不稳固，国家依然希望房地产业在扩内需中
作用，所以”其他住房消费政策继续实
方面，针对投资投机风潮过盛，房价增
现象，国家不希望纵容非理性需求，终
Real
优惠政策突出表明了抑制投机性需求的态度.综合来看,2010年房地产调控的重点是增加普通
住宅，支持合理的住房消费，抑制投机，稳定房
价.
事件五：政府严查闲置用地?遏制囤地任重
道远
事件2009年以来，国土资源部频繁下发通
知，力图严查闲置用地问题.比如11月20日，国
土资源部下发了《关于开展第二次全国土地调查中”批而未用”土地核实工作的通知》，剑指囤地. 另外，地方政府也开始严查囤地行为，其中广州
市对27个闲置”地王”进行核查，并成功收回”科学城”地块，原因是该地块的开发商涉嫌严重违约.
评论实际上政府打击囤地行为由来已久,
自2005年”国八条”开始，就不断三令五申.2009 年以来，随着房屋成交量激增，许多城市出现严
重的供不应求，但2007年的许多”地王”却尚未
开工.为了缓解供求矛盾，国土资源部的压力尤
其大，所以态度也更加严厉.囤地问题是我国土
地市场的老大难问题，没有彻底根治，确有客观
的困难.症结在于，土地是不动产，城镇用地名义
上归全民所有，现实中却由地方政府掌控.虽然
每年国土资源部都会给予相应的用地指标，但指标用多还是用少，土地如何储备，出让，管理，基
本上是地方说了算.此番国土资源部打击’’囤地”的力度已经加大’一年不动工，两年不
动工收回”，问题的关键是要加大执行力度.
事件六：经适房惊现”六连号”?相关制度还
需完善
事件6月12日，武汉市武昌区余家头124
套经济适用房公开摇号，全市超过5000人参与, 但摇号的结果却匪夷所思：摇中的6个号码的购房资格证明编号竟是相连的号码，且均为2009
年在研口区登记.数学原理表明出现此种情况的概率约为千万亿分之一.这一事件一经曝光立即
.经过有关部门的调查，证明”六连号”
关政府工作人员徇私舞弊，弄虚作假造
以2007年出台”24号文”为标志，国
家开始重视住房保障问题，加强廉租房制度建设和完善经济适用房制度.因此,2008年住房和城
乡建设部推出了”9000亿安居工程投资计划”,
提出2009—2011年新建400万套经济适用房.然而，经济适用房制度的运行并不顺利，并出现了
很多问题，特别是经济适用房分配方面的公开,
公平，公正问题.武汉”六连号”事件正是这一问
题的集中体现.事实证明，这是一起典型的内外
勾结行为，反映了主管部门的内部管理问题以及资格审查机制问题.由此可见，我国住房保障的
制度建设尤其是机制完善仍有大量工作要做.政府有关部门应加强内部管理，廉政建设，提高人
员素质；要进一步完善经济适用住房供应对象的审核机制，主要是保证收入，财产和住房状况审二手房 营业税
查的真实性.
事件七：浙江万亩农地入市?宅基地流转加
速推进
事件2009年浙江宅基地流转试点工作备
受社会关注.截至lO月底，嘉兴已有13个试点, 已签约换房(或搬迁)农户已达11649户，完成农民拆迁8174户.仅3个试点乡镇街道，就已通过宅基地统筹建设，置换出近万亩宅基地，可作为
工业与建设用地.其做法是”两分两换”，即”将宅
基地和承包地分开，搬迁与土地流转分开；以承
包地换股，换租，换保障，推进集约经营，转换生
产方式；以宅基地换钱，换房，换地方，推进集中
居住，转换生活方式”.
评论2008年召开的十七届三中全会做出
了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，其中包括农村土地制度改革，首次提出逐步建立城乡统一的建设用地市场，农村集体经营性建设用地市场化出让，与国有土地享有平等权益；完善农村宅基地制度，保障农户宅基地
用益物权.这一指导方针出台已两年多，国家层
面并无实质性配套措施，只有广东，天津，重庆,
北京，江苏等少数地区在做相关尝试，但规模和
示范效应都较小.此次浙江嘉兴的成功经验，有
可能会在浙江全省推广，在全国也具有较大的示范价值.既有助于缩小城乡差距，让农民获得财
产性收入，也能缓解经济发达地区城镇建设用地不足的紧张局势.但对工业化水平较低的广大中