淄博市二手房市场调研简报
上海麦点企划部
2010年2月
前言
放在前几年，可能很多人都不情愿买二手房。如今，随着经济和城市化的快速发展，二手房已成为淄博房地产市场的一支不行或缺的生力军。自2009年以来，二手房中介机构不断涌现，新的注册公司如雨后春笋般出现。不仅如此，政府也对二手房市场加强了管理，先后出台了多个有关二手房市场的政策。
一、市况综述
依据前期市场调研不完全统计，2009年一年来，受一手房销售形势较好影响，二手房市场也呈现明显上升势头，2009年全市（不含桓台、沂源、高青三县）二手房销售面积98.8万㎡，同比增长162.1%。我市二手房的价格也比上年同期上涨  5.2%。其中，住宅上涨5.5%，非住宅上涨4.6%。主要缘由：一是由于老城区地理位置优越，二手房又集中在生活区，衣食住行比较便利；二是由于二手房价格的相对低廉。所以，二手房仍旧是低收入户、老年人以及部分搬迁户购房的首选目标。从销售价格方面来看，上半年二手房销售累计价格为2348元/㎡。其中，住宅累计价格为1903元/㎡，非住宅累计价格为3279元/㎡。主
要销售量集中在较大型的二手房公司，其中，全国连锁鲁房置换淄博店和山东连锁店首佳房产每个店面每月成交20-40套住房不等。在2009年的1-6月份，每位销售员每月的成交
量在6套左右，每个店的月收入达7-8万。
2009年下半年二手房市场起先趋于平稳。受二手房价上涨过快等因素影响，8月二手房交易量环比出现下降，部分房产中介交易量甚至下跌20%。随着购房者进入观望期，二手房市场或不再持续此前火爆行情。
淄博中心城区西六路一家房产中介工作人员称，虽然8月上半月交易状况尚可，但下半月销售并不志向，“就整个8月的成交量而言，要比6、7月少一些。”中心城区联通路一房产中介处了解到，该房产中介8月的二手房交易量也出现了下降。“比6、7月要下跌20%左右，不过房价并未随着下降。”该房产中介一工作人员表示。此外，多数房产中介在采访中表示，与此前6、7月二手房市场的火爆相比，8月的二手房市场更趋于平稳。
房贷传言收紧、二手房价居高不下等因素，都在肯定程度上导致了二手房成交量的下降。“二手房价上涨的速度过快，导致一部分购房者选择观望，不敢轻易购买住房。”2009年上半年以来，二手房价格就起先“突飞猛进”，导致了部分购房者的购房主动性下降。不过，淄博部分售房人也出现观望心情，这就是买卖双方之间的博弈，二手房能否持续高价也不好说。
在进入2010年以来，整个淄博二手房市场成交量随之降低，预将闲置房屋卖出的客户也出现了观望势头，加之物业税的征收，二手房中介出现节后“开张”难的局面。
二、产品去化构成及现状分析
1、住宅
2009年，在二手房住宅中，60—90平米的小户型占据了总销量的39%，而90—120平米的改善型户型也颇受购房者的青睐。可见，过去一年以小户型和改善型住房为主的二手房交易火暴局面的出现与此前国家密集出台的二手房实惠政策有关。
2、政策影响
同一手房销售一样二手房中介受国家政策影响明显。2009年年底，在“2改5”营业税新政（个人住房转让营业税征免时限由2年复原到5年）出台前，淄博市二手房交易量尚且维持在40-45套/日，“2改5”营业税新政消息广开后，淄博市房管局信息中心数据显示，淄博二手房交易量大幅提升，日销售量最多高达95套。在2009年，“2改5”营业税新政已经彻底激活年底二手房市场，而年底其交易量的大幅提升是因为“2改5”政策影响下，之前市场观望心情得到全面释放的结果。在二手房市场正式复原了“二手房转让营业税征免时限由2年复原到5年” 9天之后，1月10日国务院办公厅正式下发的“国十一条”，又给二
套房贷戴上“首付四成”的紧箍咒。频频出台的政策调控，让一度处于亢奋的淄博二手房市场，在新年首月上演交易量的“过山车”。
3、市场出现观望势头
自2010年元旦起先，淄博二手房市场就一改去年的火爆，转而陷入了低迷状态。数据显示，1月份，淄博个人二手房交易量为646
套，环比跌幅63.4%。当时业界认为，这与营业税“2改5”实施前夕二手房成交透支有关。而去年12月，淄博曾成交二手房1520套，同比暴涨331.8%。联通路一房产中介的人员说，一天只有四五位看房者，尚未有房屋成交。联通路的另一家房产中介的人员说，春节过后，上尚未挂出一例成交合同，其公司在淄博各区县共有20家以上的门面店。据房产中介人员称节后看房者的心理价位也在降低，大多数在20万元到30万元之间。2010年前4天，淄博市二手房成交量仅49套，临淄、周村、淄川三个区县二手房交易未开张。除不尽人意的登记量和成交量外，房产中介人士还感叹，节后看房者的“保守”和仍在走高的房价使其很难寻到符合看房者要求的房源。
三、价格及成交分析
品质相近，价格不同，也是2009年二手房交易火爆的缘由之一。
近期，价格飙升。
联通路一家房产中介里，节后一位房主在其登记出售在绿衫园一套92平米的房子开价47万，就连沁园小区一套81平米的房子都被标价37.5万。按此计算，这两套二手房的价格在每平米5000元左右，已靠近了西北片区的新居。另有一处房屋的要价曾在六个月内由32万狂涨到44万。节后，大部分房产中介公司成交量都是在个位数，一个月交易数十套的光景已不复存在。
二手房 营业税