房屋买卖税费计算方法
新政实施之后，要交纳哪些税费、减免营业税是否需要申报、要提供哪些材料等问题困扰了不少二手房的业主和买家，甚至影响到交易是否能顺利进行。新政下买卖双方究竟要交纳多少税费？

下面结合实例作说明。

根据有关税务部门规定，个人购买住房两年内销售的，全额计征营业税，无须申报；个人购买普通住宅及非普通住宅2年后（含2年）销售的，若销售价等于或低于原价，未产生营业税的，无须申报；若售价高于原价的，差额计征营业税，无须申报，如需免缴营业税，需到税务部门申免。个人购房的起始日期以《房地产证》或契税完税凭证上注明的日期为准，其中安居房与二级转移登记的起始日期以购房买卖合同记载的日期为准，三级转移登记的起始日期，以申请购房的日期为准。

税务部门关于二手楼交易税费的其它说明:

1、契税按现行的标准予以收取。除土地、别墅、高级度假村按3％税率计征以外，其它均按1.5％计征；

2、直系亲属或配偶之间房地产赠与免营业税、城建维护税和个人所得税，其它房产赠与，视同一般房地产买卖计征税费；

3、房地产继承或夫妻双方离婚财产分割的，免征营业税、城建维护税、个人所得税和契税；

4、个人出售其购买并居住满2年的安居房，免征营业税；个人出售其购买并居住超过5年的安居房，免征个人所得税；

5、在办理二手房交易产权办证手续时，需要按国家规定缴纳交易手续费，收费标准按照交易住房建筑面积每平米6元计算，此笔费用由买卖双方各自承担50％。

免缴营业税、个人所得税的办理不少购房满2年，符合免缴营业税、个人所得税条件的业主都不是很清楚需要办理免缴营业税和个人所得税手续。

根据深圳市税务局的规定，2005年6月1日后，个人购买超过2年（含2年）的住房，符合免缴营业税条件的，可直接办理过户手续，无须另行办理免缴申请。符合安居房免缴营业税、个人所得税条件的，需到所在区的税务分局申请免缴手续。办理免缴营业税、个人所得税时需提供以下材料：售房人申请免缴税款的申请书；售房人居民身份证原件和复印件；证明售房人购房时间的房屋所有权证或契税完税凭证的复印件；写明成交价格的房屋买卖合同或其他具有房屋权属转移合同性质的有效凭证（据、票）的复印件；安居房购房合同原件。

卖方需交纳的税费标准新政实施之后，营业税的征收大大缩减了房产出售者的收益，2年成了二手楼交易的一个门槛，究竟新政之下房产出售者应该缴交多少税费？

（一）出售商品房需交纳的税费①售房总价低于或等于原建购价款张先生在福田中心区附近购买了一套商品房，房屋建筑面积为100平方米，房产证建购价款为75万元。今年7月，张先生急需一笔资金周转，将这套房以75万元出售。第一，如果张先生这套房是在两年内出售的，结合新政规定，出售个人购买两年以内的商品房的税费分别有：0.5‰的印花税、5％的营业税、城建维护税（营业税的1％）和3元／平方米的二手房交易手续费，无须交纳个人所得税。那张先生应该缴交的税费分别为：印花税：750000元x0.5‰＝375元营业税：750000元x5％＝37500元城建维护税：37500元x1％＝375元交易手续费：100x3元＝300元按政府规定张先生应交纳的税费为：38550元第二，假如张先生的房产是满2年后出售的，根据新政规定，出售个人购买2年以上（含2年）的商品房，则需交纳0.5‰的印花税和3元／平方米的二手房交易手续费，无须交纳个人所得税、营业税和城建维护税。那张先生应该交纳的税费分别有：印花税：750000元x0.5‰＝375元交易手续费：100x3元＝300元按政府规定张先生应交纳的总税费为：675元②售房总价高于原建购价款王小2002年购买了一套商品房，房屋建筑面积为110平方米，原建购价款为45万元，2005年8月王小以60万元将这套房售出。王小的房产已满2年，需要交纳0.5‰的印花税、营业税（售房总价减去原建购价款的差额的5％）、城建维护税（营业税的1％）、个人所得税（售房总价减去原建购价款的差额的20％）和3元／平方米的二手房交易手续费。她应该交纳的税费分别为：印花税：600000元x0.5‰＝300元营业税：（600000元－450000元）x5％＝7500元城建维护税：7500元x1％＝75元个人所得税：（600000元－450000元）x20％＝30000元交易手续费：110x3元＝330元按政府规定王小应交纳的税费为：38205元

（二）出售安居房需交纳的税费陈女士在1998年5月购买了一套安居房，房屋建筑面积为90平方米，房产证建购价款为35万元。2005年8月，陈女士以50万元将房屋出售。陈女士的安居房居住超过5年，在新政之下，出售个人已购买并居住5年以上的安居房，需交纳0.5‰的印花税，3元／平方米的二手房交易手续费。那陈女士需交纳的税费为：印花税：350000元x0.5‰＝175元交易手续费：100x3元＝300元按政府规定陈女士应交纳的税费为：475元买方需交纳的税费标准新政实施对二手楼交易的买方主要影响在契税方面，购买普通住房需按1.5％的契税税率交纳契税，非普通住房按3％的契税税率交纳契税。深圳市的普通住房应同时满足以下三个条件：建筑容积率在1.0以上、单套住房建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；否则，就按照非普通住宅来缴交契税。除契税外，购房者还需交纳0.5‰的印花税、3元／平方米的二手房交易手续费和50元登记费。 
二手房 营业税