房屋出租回报率到底应该如何计算
自己先顶一下。刚从网上查到一则帖子，献给大家共享。
7月5日
投资分析报告 ( 模板 )
一、购房人特征及购房要求
  投资人： 王女士
  年龄： 38 岁
  职务：职业白领
  投资物业类型：二手房

  投资物业现状描述：该二手房 位于城南电子城附近，目前已经使用了 5 年左右的时间，总楼层为 7 层， 74 平方米的二室二厅一卫户型，当时购房时是毛坯房，总购房款为 16 万元总价，装修花了 1.2 万元。

  投资者委托置业分析要求：投资方式建议 ( 出售或是出租 ) ，售价或出租价格的定为多少合适？如出租回收年限、收益率及市场潜力分析。

二、投资分析

  随着 2002 年下半年二手房市场的正式开放，政府对二手房市场政策支持力度的加大，西安的二手房市场目前已经处于放量过程，而政策的放开也使得二手房投资成为时下为越来越多的投资者所关注的一项投资手段。

  投资房地产一般有以下几种方法，一种是买下房子待日后房价涨到一定的时候，择机抛售，以买进和卖出的差价获取盈利；第二种是买来房子对外出租，以租金收益作为投资回报。对于第一种方式而言，随着房地产市场的日益成熟 , 使投资者逐渐失去了短期获取暴利的可能。于是出租房屋作为一项回报稳定、长期收益的方式 , 已被大多数人所采用。但是对于出租房屋而言，由于其经营期较长，由此也承受着较多来自市场的风险，比如将所拥有的房屋用于出租但价格上不去，靠出租获利是一个时间跨度较长的过程，投资者还要考虑对出租房屋的管理和出租前后的变动因素，这些都有可能影响投资收益。

  从我们对市场的观察来看，城南区近几年来房地产发展极为迅速，城南区高校众多，同时居住氛围浓郁，居住环境已经较为成熟，张女士此套二手房房价现在已经攀升了许多，因此对于张女士而言无论出租或出售都有很高的利润收益。但是考虑到张女士目前并没有什么太大的开支，家人都有固定收入，如果卖了房以后资金仍然处于闲置状态，而且对于别的投资方式张女士一家均不感兴趣或者担心风险太大，由此综合考虑到在这些情况，我们建议张女士将这套房做出租之用，做长线投资。

  以目前的行情来看，小区环境好的房子无论是出租还是出售都比较受欢迎。而且随着人们环境意识的提高，环境对房价的影响将越来越大。目前某些地段房价比较低，但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善，使房产升值。如今这些区域的房价相对较低，但相信在不久之后，随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新，居住郊区化的进程加快，将使这些住房出现较大的升值空间。

  另外外来人员较为集中的公司*****区、院校区和商业密集繁华区，这部分区域有较大的租房需求，一般能租个好价钱，所以以租还贷的个人手选这些地区投资。

  而张女士手中这套房子的综合情况两方面优势均兼而有之，城南区的小寨正在重新规划，日后的商业环境将进一步得到飞升，周边高校众多，人文环境不错；不远处即是电子步行街，也是工作之余休闲娱乐的好去处，因此从周边环境、小区绿化配套等方面这套房子有较多优势，离高新区也很近，有句话叫做：在西高新工作，在城南区居住。由此城南区成为很多高新上班的白领的居住集中地，从二手房市场需求的情况来看，以 45—72 平方米的二手房市场需求量最大，而张女士这套房子面积适中，如果出租的话客户不成问题。

出租价格制定

  确定了以出租作为投资方式，租价的确定将是极为重要的一环，价格低了作为投资者而言投资收益率太低，房主较为吃亏，既然是一种投资方式，投资收益率是投资者最为看重的一项指标的；但如果租价过高，很多租房的人会望洋兴叹，敬而远之。从目前西安二手房投资收益率来看，基本上处于 6%--10% 之间，这对于投资者来说以能保证这一投资收益率而制定的价格而言，市场也是大多可以接受的。对于城南区而言，二手房房源需求量大，而且张女士手中的这套房作为出租而言占有许多优势，因此我们将张女士这套房的投资收益率定为 7% ，以此来计算租金。

以投资回报率计算租金的公式：税后月租金 =投资回报率×房屋单价÷12+物业管理费

  张女士的房屋面积为 74 平米，购房时单价加上平均每平米的装修价格，单位造价约为 2324 元，目前小区物业管理费为 0.6 元 / 平方米。

  因此，税后月租金 =7% × 2324 ÷ 12+0.6=14.16元 / 平方米

  由此根据此租金水平，张女士这套房出租价格定为 1047 元，可以保证其一年 7% 的收益 率。从西安房地产信息网二手房上二手房屋出租信息来看，目前城南区市场小区租价基本上处于 11.2—15.9 元之间波动，而张女士这套房的定价处于城南区市场中等水平，因此该价格价格相对较为合理。

投资回收时间确定

  张女士这套房房屋总款 =2324 × 74=171976 元

  由此投资回收时间 =171976 ÷ (1047 × 12)=13.7 年

  从市场投资经验来看，投资回收期在 12-15 年之内均是较为合理的，因此假定市场为静态，预计大约 13 年半的时间内张女士就可收回该套房屋的市场成本，而 13 年半以后对于张女士而言将纯粹是获取利润的过程，住宅的使用年限为 70 年。以目前的使用时间加上投资回收期，张女士将有约 52 年的时间处于完全获取利润的过程。

  从城南区房地产市场的发展情况来看，城市建设的不断完善，房屋的进一步增值完全有可能；另一方面同时区域内目前很多城中村项目均面临拆迁，而城中村集中了大量的打工人，伴随着拆迁，打工人必然需要向商品房社区转移，市场有效需求量将进一步加大，而市场供应量仍然较为有限，而张女士的这套房出租价格必然也将水涨船高。
一般情况下，有房出租的投资者会简单地用年出租收益减去采暖费、物业费等投入，用所得数字除以总房款来计算投资回报率；而购房静待升值的投资买家也多是用买价和卖价的差额除以总房款来计算投资收益。



以上两种计算方法实在是太“毛坯”了，要是把这里里外外的账都详细计算在内，很可能一套本认为可以赚钱的房屋不仅不会赚钱，还会成为“拖油瓶”。计算投资回报率需要很客观和理性的计算投入和产出，从而保证投资收益的稳定。



一、有房出租



１、一次性付款



一次性付款购房的投资买家要计算投资收益，需要计算买房的总成本，包括房款、入住费、办产权费用以及装修费。其后，再计算每年在房子上的投入，包括物业费、供暖费等。



首先，我们计算对于房屋的投入，以一套建筑面积１００平方米，单价２５００元／平方米的商品房为例——



Ａ、购房款：房屋单价×房屋面积（建筑面积）＝２５００元／平方米×１００平方米＝２５００００元；



Ｂ、办理入住费用：楼盘不同，有些许出入，但费用大致包括燃气入网费、物业费、装修抵押金、水电费预交、如逢供暖季，则还应交纳供暖费。举例房屋入住费以１００００元计算；



Ｃ、办理产权证费用：契税１．５％（非普通住宅为３％），物业维修基金２．５％，交易手续费３元／平方米。该房屋办产权证费用为１０３００元；



Ｄ、简单的房屋装修（地板、卫生间等基础装修和设施投入，购精装小户型可省去这部分费用，但房屋单价较高），这里按１．５万元计算；



以上４项费用合计约为２８５３００元，这些为一次性需要交纳的费用，计算投资回报率，做分母的应该是这个数字，而非简单的２５００００元。



房屋出租，以后每年陆续还要交纳的费用有：



Ｅ、住房租赁手续费：房屋出租，需要到长春市房屋租赁中心进行登记备案，并交纳住房租赁手续费，目前收费为按套收取：１００元／套·年，由出租人承担；



Ｆ、物业费：按０．５０元／平方米计算，年物业费需交纳６００元；



Ｇ、采暖费：２６元／平方米，该房屋采暖费用为２６００元／年；



该房屋出租所得收益：假设该房屋地段好，很好出租，月租按１５００元计算，但每年仍需要预留房屋空置期以较准确的计算投资回报率，这里按每年有１个月的房屋空置期计算。



全年所得：１５００元×（１２－１）个月＝１６５００元；全年付出：参照以上Ｅ、Ｆ、Ｇ项，共３３００元；



投资回报率＝１６５００元－３３００元（每年需要支出的费用）／２８５３００元＝４．６２％。



目前的住宅投资回报率多为３％－５％，所以，能达到这个标准，回报率还是不错的。



２、分期付款



目前很多投资者受资金限制而采取“以租养房”的方式进行房产投资，以记者的计算来看，除非是地理位置奇好的小户型房屋；其他面积大，总房款多，贷款年限短的房屋则较难完全实现“以租养房”。



同一次性付款购房相比，以出租为目的的按揭房的投资回报率计算起来要复杂一些，因为除了首期付款、保险费、入住费、办产权费用、装修费用之外，还要涉及月还款等费用。



以购入一套８０平方米，单价为２３００元／平方米的住房为例，房屋总价为１８４０００元，首付２０％为３６８００元，入住费用为７０００元，简装费为１．５万元，办理产权费用为７７００元。办理８成２０年贷款，按照等额本息还款方式，贷款总额为１４７２００元，则月还款１０３３．４７元；办理８成３０年贷款，月还款８５９元。



计算上面举例房屋的投资回报率：假设地段好，月租金为１２００元，则年租金为１４４００元。



按买家办８成３０年按揭计算，年还款１０３０８元，供暖费２０８０元，物业费４８０元，年租赁手续费１００元，年总费用１２９６８元。加上首付款利息、房屋空置率等因素，即使这套房屋的地理位置特别占优势，能租上较高的房价，“以租养房”才刚刚算“入能敷出”，但也存在风险。



建议打定主意要“以租养房”的投资买家，可以把眼光放在投资潜力比较大的小户型上，也可以考虑优势地段的二手房。






二、有房出售



我们可以把出售房屋划分为若干种产品：普通住宅、非普通住宅，再细分包括普通住宅已满２年（注：本文中的“２年”在九部委新政实施后，应为５年，长春目前暂未实施）、普通住宅未满２年，非普通住宅已满２年，非普通住宅未满２年。这里提及的每一种产品，在进行房屋交易时，所交纳的交易费用都是不同的。而这里需要注意的最大费用是营业税，涉及到普通住宅和非普通住宅；其次是土地增值税，主要是针对非普通住宅征收的。



对于按揭购买的房屋未到期限提前要出售的住房，虽然目前已经有“转按揭”的形式，但交易起来仍比较麻烦，而且在通常情况下，此种房屋的投资收益相对来说不很乐观，所以，本文探讨的“出售”，是产权房屋。但这里提示您，按揭房的投资收益可以概括为：收益＝卖出价－买入时合同总价－交易费用－按揭利息支出－首付款利息损失＋租金收入；其次要考虑办理转按揭的费用。



１、普通住宅



注：长春市“普通标准住宅”的标准是：住宅小区建筑容积率在１．０ 以上，单套建筑面积在１４４（含１４４平方米）以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下。



普通住宅超过２年交易，免收营业税；而未超过２年的房屋交易，则需要全额征收营业税。



如果在实际交易中，买卖双方约定，交易费用由卖家承担的情况下，卖家在计算投资回报率时，需要在售房收入里，减去办理交易的费用，其中有卖方交的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税（售房收入的万分之五）和买方缴纳的契税和印花税。



如２００５年６月买入的１００平方米的房屋，２００６年４月售出，买入价１６５０元／平方米，卖出价２０００元／平方米，约定卖家承担交易费用。



买入时的总成本：房屋总价１６５０００元＋入住费６０００元＋办产权证费用６９００元＝１７７９００元；二手房 营业税



卖出时的净收入：房屋总价２０００００元－营业税１００００元－城市维护建设税、教育费附加、印花税１１００元－买方契税、印花税３１００元＝１８５８００元；



则投资回报率＝（卖房净收入１８５８００元－买房总费用１７７９００元）／１７７９００元＝４．４％



此案例中，房屋未满２年交易，多交了营业税１万元，此外，卖家为买家承担了交易费用，也降低了收益。卖家要想提高投资回报率，首先要在政策层面上避免２年之内交易，减少交易成本。买家遇到这样的房屋，也应多比较，是否被转嫁税收而使房屋价格有所提高，签合同时，须将付款方式写清楚。



２、非普通住宅



非普通住宅超过２年交易的，需要交纳出售价格减去原购买价格差额部分５．５％的营业税和土地增值税。未超过２年交易的，需要缴纳售房收入５．５％的营业税和土地增值税。其他税费同普通住宅。所以在涉及非普通住宅交易时，卖家计算投资回报率更需要理性。



案例：某房２００３年１０月份买入，建筑面积１５０平方米，２００６年６月要转让，房屋买入价格为１８００元／平方米，卖出价格为２０００元／平方米，约定买卖双方各自承担自己该交的费用：



买入时的成本：２７００００元＋入住费１．２万＋办产权费（契税３％、物业维修基金２．５％、手续费４５０元）１５３０５元＝２８３５３５元；



卖出时净收益：３０００００元－营业税（卖出价与买入价差额的５％）１５００元－土地增值税９００元－其他税费约为７００元＝２９６９００元；



投资回报率＝（２９６９００元－２８３５３５元）／２８３５３５元＝４．７％



案例中的投资回报率还算可观，首先是因为房价涨幅比较大，其次是因为虽然是非普通住宅，但超过２年交易，省下了为数不少的营业税。



如果该房屋未满２年交易，只因营业税一个环节，投资回报率将大幅度降低：



卖出时净收益：３０００００元－营业税１５０００元（卖出价全额的５％）－土地增值税９００元－其他税费约为７００元＝２８３４００元



这时，投资回报率就会呈现负数。