国外房地产发展研究
探讨发达国家房地产市场发展历程及其特征，探索其发展经验与借鉴启示，对我国房地产市场的不断成熟与完善具有重要意义。本专题以美国、澳大利亚、韩国和德国为研究对象，分析其房地产市场发展历程及特征，对我国实现房地产市场的有序推进具有重要启示。
CHINA REAL ESTATE
1 中美住房价格比较的挑战
随着中国经济近40年的快速发展，在城镇化和居民收入倍增的推动下中国房价持续攀升。北京、上海、深圳等逐渐崛起为与纽约、巴黎、东京等比肩的国际大都市。这些城市房价亦跟随城市发展扶摇直上，甚至大有超越之势。关于中美房价的探讨亦众说纷纭。囿于房地产市场具有复杂性，中美房价比较面临诸多困难。从统计方法来看，较大的区域差异使得横向整体比较极易受到极端值的影响，使得刻画欠缺客观性。另外，由于统计口径的差异以及避税等行为的影响，统计价格不一定能反映真实交易价格。这导致中美房价比较可行性降低。从房屋制度来看，中美房屋售价有使用面积和建筑面积的不同，中国房价需要除以得房率才能与美国房价相比较。尤其是中美土地和税收制度差异较大。一方面美国土地私有制度，房屋产权为永久产权；而中国普通住宅房屋产权为70年，这导致中美房价横向比较的逻辑起点不同；另一方面，美国房产税和物业费较重，房屋持有成本高。而中国房屋交易税
费集中在交易环节，而且较低。这一差异暗示持有一套美国房屋的真实价格比交易价格要高得多。从房屋产品来看，房屋特征值多个维度的差异，住房并非均质化的商品，住房的属性存在多个维度，其中很多属性并不容易进行量化，例
中美房价比较分析
——基于Numbeo国际房价统计数据库的实证研究
付强  邱永辉
摘要：在中美贸易摩擦的背景下，基于中美房屋制度、市场交易成本结构的复杂性与异质性，采用重点城市对标法，利用Numbeo国际房价统计数据库，对中美房价及其背后的因素进行比较研究。研究发现，（1）美国房屋持有成本更高，但是中国的平均房价超过美国。（2）中国的房价收入比是美国的八倍多。美国的房屋租金收益远远高于中国。（3）北京的平均房价高于纽约，但是纽约房屋最高价格达到北京的三倍以上，市中心外围的房价明显低于北京市中心外围。这些实证结果廓清了中美房价的高低，体现出中国房屋资源与收入的极端不均衡性，背后则暗藏中美房屋制度与文化的巨大差异，这为政府稳定房价政策提供了新思路：降低房屋交易环节成本，增加房屋持有环节成本；充分利用现有租赁房屋，加强租赁房屋设施设备和公共服务建设，完善相关制度体系，从而抑制房价。
关键词：中美房价；平均房价；房价收入比；租金房价比
中图分类号：F726 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2019）04-0010-19 收稿日期：2019-01-16
作者简介：付强，数据架构师，对外经济贸易大学统计学院在职人员高级研修班学员。
邱永辉，中国经济体制改革研究会博士后。
本期专题
新房税费
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如公寓与别墅不同产品的异质性，这些都为比较中美房价增加了难度。
1.1 中美房屋市场差异
1.1.1 住房文化差异
由于农业国家安土重迁的文化传统，每个中国人都渴望有一套属于自己的房子。由于住房承载了教育、医疗和社保等众多资源，又进一步推升了中国人住房拥有率。中国社会科学院社会学研究所于2013年6月至10月，开展了第四次“中国社会状况综合调查”，调查结果为家庭住房自有率达到93.5%。
而美国房屋拥有率从20世纪80年代以来一直维持在63%-69%。个人住房拥有率的不同对中国和美国住房租赁市场产生影响。美国租赁需求的旺盛推升了租金收益。
1.1.2 区域差异
中国区域经济发展极为不平衡。中国的城市和农村、东部和西部、学区和非学区差异较大。东西部经济发展相差较大，房价也相差较大，西安作为西部较大的城市之一，平均房价也只有8488元/平方米，而东部大部分三四线城市的房价都已经超过1万，南京的平均房价更是超过2万。美国城市和乡村以及各个区域经济发展较为平衡。美国除西部旧金山硅谷一带，中西部经济较东北部发展相对较差，因此美国房价东北部高于中西部，但是这种差异完全没有中国那么大。除了纽约、旧金山等大城市房价较高以外，其他城市房价普遍较为均衡。这就导致在比较全国平均房价受到个别极端值的影响，使得刻画不客观。
1.1.3 中美房屋面积计算方法不同
中国是按照建筑面积计价；美国是按照使用面积计价。例如，在美国，别墅的地下室如果没有装修过，就不能作为居住面积计算在内，阳台、车库都不能计入面积。居住面积必须是室内居住可用面积。而在中国房子面积计算的是建筑面积。因此而派生出了另一个新名词：得房率。所谓得房率就
是实际居住面积和建筑面积之比。如今中国公寓的
得房率越来越低，上海等地新房很多也只有70%。
而且很多时候，中国房子把阳台等地都要算入总
面积之内。
由此可见，如果要比较中美房价，那么中国的
单位每平方米房价，必须除以得房率。一套100平
方米中国公寓，只能和美国一套70平方米的公寓
相比。从价格上来算，一套中国公寓价格是单位每
平方米20000元，得房率为70%，按照美国以及世
界其他地区通用计算单位面积标准，中国单位面
积房价应该为20000/70%=28571元。以世界通用统
计算法来看，中国的每平方米单位房价从面积角
度来说，至少被低估了30%。因此对比中美房价的
时候，按单位面积房价/70%计算中国单位面积真
实房价。
1.1.4 中美土地制度和税收制度差异
从产权上看，中国普通住宅房屋产权为70年；
美国房屋为永久产权。这一基本事实之差异决定了
中美房价比较起点和背后逻辑的不同。
从交易成本和持有成本看，买房的实际成本
是房价加税费，中国的税费主要在流通交易环节，
美国的税费主要在持有环节（见表1）。所以后者
看上去便宜，可能未来支出很大，实际购房成本被
低估。
一方面，中国现行的房地产税制体系一共就9
个税种组成，其中只有2个（房产税和城镇土地使
用税）是针对房产持有环节的，剩下7个都是针对
流转交易环节。而且房产税也只是在上海和重庆试
点，并没有全面推出。对于中国购房者，税费成本
主要集中在契税、增值税及附加和房屋维修基金
等交易环节。另一方面，美国有房产税，也就是持
有环节的税费，这部分税负负担不容小觑，应该纳
入房价对比的重要考虑范围。
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1.1.5 房屋特征的差异
由于房地产市场具有复杂性，住房并非均质化的商品，住房的属性存在多个维度，其中很多属性并不容易进行量化。例如，位置、大小和年龄是可以观测得到的属性，而建筑质量和设计、对客户的吸引力和舒适度等却无法直接观测。这增加了中美房价比较的困难性。
从房屋类型来看，中国城市住宅包括板楼、高层、联排和独栋四种类型，以高层为主，板楼次之，联排和独栋较少；美国城市住宅则以独栋别墅为主，占近75%的比例，联排占9%左右，公寓占11%左右。
可以看出在美国买房子，别墅是主流，而非公寓。因为美国城乡经济发展水平差距不大，交通设施完善，所以大部分人选择在郊区买别墅或者建别墅。一部分工薪族住在市中心的公寓楼。由于美国土地是永久产权，因此美国公寓楼的产权性质一般为共有产权。公寓楼出租的情况较为普遍。而美国独栋别墅至少三卧起，联体别墅两卧起。卧室越多，自然价格也就越大。同一个区域内，房子价格不是采用国内的面积乘以单位价格来计算，而是和卧室数量成正比。此外，别墅外的花园土地面积越多，总价也会越大。由于美国实行的是购房者土地永久拥有，因此室外花园面积对别墅总价有很大影响。
从新房和二手房来看，由于美国现代城市发展早，大部分房屋建筑年代久远，二手房比新房多。2016年，美国新建筑增加了117万套，比2015年增
表
1：中美房屋交易税费差异
资料来源：根据公开统计数据整理，时间截至2018年5月25日。本期专题