傻傻分不清？总规、控规、修规、概念性规划之间的关系讲解23.07.2020
导读：好多园区人都傻傻分不清...
总规、控规、修规、概规到底什么意思，园区人需要全面了解。
正文：
▼
总规、控规、详规、概规
总体规划到控制性详细规划然后到修建性详细规划，是由宏观到微观、由浅到深的过程。
总规、控规、修规、概念性规划之间的关系图
国民经济和社会发展规划（五年规划）：
是全国或者某一地区经济、社会发展的总体纲要，是具有战略意义的指导性文件。国民经济和
社会发展规划统筹安排和指导全国或某一地区的社会、经济、文化建设工作。
城市总体规划（总规）：
总规，全称城市总体规划，是指当地政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、
资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，协调
城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。
城市总体规划是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。
简单说就是政府根据未来的发展，对未开发的区域做的总体规划，如下图所示，根据块的不
同，土地性质和用途不同。如黄是居住用地，红商务金融用地，可看下面详细的图例：
分区规划（分规）：
是指在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施
的配置等方面所作的进一步安排。
控制性详细规划（控规）：
以城市城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指
标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
控制性详细规划文本的内容要求：
1、总则：制定详细规划的依据和原则，主管部门和管理权限；
2、土地使用和建筑详细规划管理通则；
各种使用性质用地的适建要求；
建筑间距的规定；
建筑物后退道路红线距离的规定；
相邻地段的建筑规定；
容积率奖励和补偿规定；
市政公用设施、交通设施的配置和管理要求；
有关名词解释；
其他有关通用的规定。
3、地块划分以及各地块的使用性质、详细规划控制原则、规划设计要求；
4、各地块控制指标一览表：详细规划控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。
详细规划指标一般为以下各项：
用地性质；
建筑密度（建筑基底总面积/地块面积）；
建筑控制高度；
容积率（建筑基底总面积/地块面积）；
绿地率（绿地总面积/地块面积）；
交通出入口方位；
停车泊位及其他需要配置的公用设施。
指导性指标一般为以下各项：
人口容量（人/公顷）；
建筑形式、体量、风格要求；
建筑彩要求；
其他环境要求。
修建性详细规划（修规）：
是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。是城市详细规划的一种。
修建性详细规划的文件和图纸：
1、修建性详细规划文件为规划设计说明书；
现状条件分析；
季度怎么分
规划原则和总体构思；
用地布局；
空间组织和景观特要求；
道路和绿地系统规划；
各项专业工程规划及管网综合；
竖向规划；
主要技术经济指标，一般应包括总用地面积；总建筑面积；住宅建筑总面积，平均层数；容积率、建筑密度；住宅建筑容积率，建筑密度；绿地率；工程量及投资估算。
2、修建性详细规划图包括：规划地区现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划。
概念性规划（概规）：
介于发展规划和建设规划之间的一种新的提法，倾向于勾勒在最佳状态下能达到的理想蓝图。它强调
思路的创新性、前瞻性和指导性（未列入规划体系中）。
概念性规划在国外比较常见，它不是规划层次系列中的某一层次，而是在任何一个层次均可进行概念规划。但是，由于概念规划侧重于发展方向和各学科的综合平衡，而不是做出详细的规划设计，因此多出现于城市的、社区的或局部地带的层面和规划范围。
与总规相比，概念规划强调内容简化，区分轻重缓急，注重长远效益和整体效益。概念规划提供的是客观的全局性的发展政策与设想，在微观层面（具体操作层面）具有不确定性、模糊性和灵活性的特点，微观层面的内容可根据环境的变化及时调整。
▼
规划图中的「七条线」
七线：红线、绿线、蓝线、紫线、黑线、橙线和黄线
「红线」是指道路用地与其它建设用地分界线，红线与建筑控制线之间还有可能存在绿线，黄线等；
「绿线」是规划城市公共绿地、公园、单位绿地和环城绿地等；
「蓝线」规定城市水面，主要包括河流、湖泊及护堤；
「紫线」规定历史文化街区；
「黑线」规定给排水、电力、电信、燃气等市政管网；
「橙线」轨道交通管理；
「黄线」地下文物管理。
规划红线：一般称道路红线，指城市道路用地规划控制线。包括用地红线、道路红线和建筑红线，对「红线」的管理体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理；
规划绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。按建设部出台的《城市绿线管理办法》规定，绿线内的土地只准用于绿化建设，除国家重点建设等特殊用地外，不得改为他用；
规划蓝线：一般称河道蓝线，是指水域保护区，即城市各级河、渠道用地规划控制线，包括河道水体的宽度、两侧绿化带以及清淤路。根据河道性质的不同，城市河道的蓝线控制也不一样；
规划黑线：一般称「电力走廊」，指城市电力的用地规划控制线。建筑控制线原则上在电力规划黑线以外，建筑物任何部分不得突入电力规划黑线范围内。
1、道路规划红线：一般称道路红线，指城市道路用地规划控制线；
2、河道规划蓝线：一般称河道蓝线，指城市各级河、渠道用地规划控制线；
3、绿地规划绿线：一般称绿线，指城市各级绿地用地规划控制线；
4、电力规划黑线：一般称电力走廊，指城市电力线路用地规划控制线；
5、文物保护规划紫线：指核定为文物保护单位或建筑保护单位用地及其周围进行规划保护的规划控制线；
6、建筑控制线：指根据城市规划需要确定的建筑物可建范围的控制线；
7、建筑红线：指经规划确定的建筑物基底位置的控制线。
来源：投拓记（ID：ziguanshidai）
免责声明：文章部分信息素材来源于网络，内容观点仅供交流使用，不做任何商业用途，版权归原作者所有，如有侵权请联系删除，并表示歉意，谢谢!
----------END----------
随着全国企业陆续复工复产，地方经济逐步恢复活力。产业园区作为产业结构调整、经济转型升级的
重要空间聚集形式，成为促进区域经济发展的助推器。目前中央和地方出台多项支持政策，产业园区发展趋势长期向好，也因此成为房地产企业转型的“必争之地”。如何解决产业园区项目的开发模式、战略研判、商业模式、产业定位、市场地位、运营策略等关键问题，需要房地产企业认真谋划。
产业地产的核心价值？商业模式？
产业地产企业的能力结构？企业规模扩张？
地产转型产业地产前期拿地要点？
新型产业MO用地要求？
如何结合区域的产业基础和资源进行产业定位和产业规划布局？
不同投资主体的园区操盘逻辑？
产业招商与当下市场警报下的招商应对策略？
产业运营战略与体系搭建？
博志成泛地产学院近期走访数家产业园区项目，特此推出「产业地产开发运营与模式创新高阶班」。
将在疫情之后的宏观经济与城镇化发展背景下，针对政府背景园区、房地产转型园区、产业巨头园区、轻资产园区运营商、创投机构园区等不同类型的项目，围绕其开发运营与模式创新进行实战探索。
主题授课一
产业地产商业模式与战略定位
刘玲琳老师，现任博志成股份产业地产首席专家、清华大学产业地产总裁班特聘讲师，曾在深圳华侨城等知名文旅企业工作超过20年，擅长产业地产商业模式的梳理再造、创新升级和项目资产运作。指导地产企业转型期产业及文旅项目土地拓展与深度运营结合的发展策略。指导多家上市公司及知名地产企业如仁恒、金地、富力、佳兆业、雅居乐、金融街、中建一局、招商局、康桥、合生创展、万科、保利、保集等战略资源整合互动。
课程大纲：
一、产业地产市场环境分析与行业机遇
1、国家政策：去地产化
2、地产行业现状与挑战
二、产业园区发展历程与现状
1、城市新区与产业园区发展阶段
2、地产企业转型发展空间
3、多业态组合土地和物业
4、产业园区的模式创新
三、产业地产主要模式分析
1、政府主导型产业园区开发模式
2、政府+企业，综合型运作模式
3、主体企业开发模式
4、地产转型商业模式
四、城市产业现状
1、中国主要城市产业现状
2、城市更新中的产业升级
3、一二线城市产业现状与机遇分析
五、项目选址的价值评判
1、利润和现金流价值，项目运作的经营价值
2、未来城市进程中土地溢价或二次开发价值
3、品牌价值，辐射目标区域和建立标杆项目
4、区域首位价值，区域市场的垄断和排他地位
六．新型产业M0用地解析
七. 产业地产未来趋势
八．案例解读
主题授课二
以产业运营为核心的产业园区操盘逻辑
颜海军老师，现任北京东升博展投资管理有限公司副总经理、同时担任中国产业园区国策委员会智库专家。自2009年参与中关村东升科技园筹建、运营工作，包括园区规划、产业定位、招商、运营和客户管理。现主要负责集团公司战略规划、产业发展、股份制改革、创新业务的开拓及发展等工作。在创新创业的新形势下，参与园区孵化器、加速器的服务体系建设及创新项目投资管理工作。在实际园区运营管理以及产业服务体系构建的过程中积累了非常丰富的实践经验。
课程大纲：
一、为什么要做产业园区运营
1、产业发展的情况及趋势
-第四次产业革命为代表的新时代的到来
-传统产业向现代新兴产业转型
-产业发展的方向：集、低碳、高端、国际
2、园区发展的情况及趋势
-重资产向轻资产转型
-单一园区向综合园区发展
-要素驱动-创新、生态驱动
-从单纯的土地运营向综合的产业开发和氛围培育转变
二、什么是产业园区运营
1、与产业园区运营相关的概念及要点
2、产业园区运营的概念及内涵
3、产业园区业务链及运营的价值
4、产业园运营及盈利模式
三、怎么做产业园区运营
1、产业园运营之战略
2、产业园运营之组织体系
3、产业园运营之服务体系
4、产业园运营之管理体系
5、产业园区运营之风险防控体系
四、产业园区发展方向——智慧园区
1、智慧园区的模型
2、智慧园的服务模式
3、智慧园区的未来
五、案例解析
主题授课三
产业招商落地方法与当前市场警报下招商运营应对策略
海波老师，目前任深投控旗下多个园区产业招商与运营负责人，在深圳湾旗下产业园区开发运营工作近10年，经历了深圳湾软件产业基地、深圳创业广场、深圳湾科技生态园等产业园区从0到1的过程，深度参与从前期测算评估到产业招商运营，再到整个产业园区产业生态体系构建与优化。在产业研究、招商与落位运营方面有着非常深刻的行业认知和丰富的一线实战经验。
课程大纲：
一、产业生态运营和创新体系探索---以深投控为例
1、科技园区为中心的复合型产业生态的构建逻辑
2、三位一体的产业生态运行机制
3、产业园区平台的价值和运作方式