及投资宾馆酒店业的可行性粗浅分析
一、本次调查工作的基本情况
根据部门的安排，投资发展部于2007年7月2日至7月13日期间针对赣州市区宾馆酒店行业的经营现状进行了调查，重点调查了市区17家二星级含以上宾馆酒店及2家经济型商务酒店的经营情况，了解了上述宾馆酒店的基本情况、入住率、挂牌房价、折扣率、经营收入水平、利润水平等资料数据，同时通过网上查询、走访相关行业主管部门、走访业内人士、上门摸底、电话调查等方式对国内宾馆酒店业的产业政策、基本现状及发展趋势，赣州市经济发展状况，赣州市宾馆酒店业的整体经营状况及收入、税收情况，重点宾馆酒店经营情况进行了调查，在此基础上对相关数据进行了汇总，粗浅对赣州市区宾馆酒店行业的市场发展空间及投资宾馆酒店业的可行性进行了分析，形成以下汇报;
二、国内宾馆酒店业的产业政策、经营现状及发展趋势
宾馆酒店业属第三产业中服务业分支，自改革开放以来经过20多年的发展，特别是“九五”、“十五”期间在国家积极引导下随着经济的发展，无论是产业规模和服务管理水平都取得了长足的进步;2005年—2006年度中国宾馆酒店业开始实质性增长，并全面扭亏为盈，从国内宾馆酒店业整体业绩看，无论是入住率
还是平均房价都保持了持续增长的势头；统计结果显示，所有五星级饭店的平均房价达到人民币806元，四星级饭店为人民币436元，三星级饭店为人民币268元，经济型酒店为人民币180元；就入住率而言，三星、四星和五星级饭店的平均入住率在69%到70%之间，经济型酒店的入住率达到了
92%；各层级饭店的平均每房收益为：五星级饭店人民币552元，四星级饭店人民币305元，三星级饭店人民币186元，经济型酒店人民币165元，预计2007年、2008年宾馆酒店行业效益增长的局面还会维持，到2010年大体还有四年的快速增长空间;
国内宾馆酒店业总体需求增长很快，大概每年都有10%以上的增长水平，进入本世纪以来，星级酒店的建设迎来了一个高峰期；据资料统计，我国目前有星级饭店近9000家,90余万间客房，其中三星级及以下饭店占了8000多家，客房占了70余万间；五星级饭店190余家，四星级近800家，五星、四星级饭店占星级饭店总数的%，客房数量万间，占星级客房总量的24%，营业收入为亿元，占全行业总量的46%，高档饭店在行业内一直是入住率最高的、收入最多的、效益最好的;
近年来，国内宾馆酒店业投资热度越来越高，投资高档酒店的热情更高，宾馆酒店数量增长过快，走上了一条通过增加饭店数量而实现收入增长的路子，在总体平衡下局部地区出现供大于求的状况，表现为：入住率不高、房价下降、部分酒店出现亏损，在经济不发达地区尤为明显，这主要是因为我国酒店业在数量上的相对过剩和质量上的“小而散”两大原因造成的;
伴随着我国加入世贸组织，开放服务贸易成为现实；虽然我国宾馆酒店业与世界接轨较早，在投资、管理和服务等方面都已对外开放，入世以来，宾馆酒店业未出现其他行业所担心的外资大举进入和让出市场问题，但市场环境已越来越规范，机会也越来越平等，竞争也越来越激烈；国内酒店的优势主要体现在客源、劳动力成本、经济型酒店和文化等方面，外方酒店优势则体现在管理、品牌、网络、经营成本及融资等方面;
我国宾馆酒店业未来发展的有利因素主要有以下几方面：一经济持续稳定，高速发展；二旅游休闲成为时尚；三会展经济蓬勃发展；同时也要看到不利因素：一酒店重复建设严重，行业结构过剩；二国际酒店集团竞争力强大;
我国宾馆酒店业发展的主要趋势：一酒店业态的多样化；国内酒店有六大主流发展模式，分别是主题式酒店、产权式酒店、绿酒店、品牌连锁式酒店、异化酒店及E化酒店；二酒店管理形式多元化；主要有五种形式：一是投资方自己经营管理；二是投资方自行管理并加入全球网络预定系统经营；三是投资方与酒店经营商签定特许经营协议并由投资方自己经营；四是投资方将酒店出租给酒店经营商经营；五是投资方委托酒店管理集团管理;
三、宾馆酒店业的投资成本及利润分析
1、酒店的投资成本；酒店的投资，作为物业的一种，需要的资金量较大，投资成本的内容多，可以分
为以下四大类：
1建筑物成本：建筑物成本一般按平方米价格计算，这项成本的高低，与不同地区、城市的物业价格水平有关;
2非建筑物成本：非建筑物成本的内容包括家具、固定装置、设备、室外娱乐活动设施、停车场、环境美化、管道铺设、路面修筑等；这项成本的高低，和酒店投资档次有关;
3软成本：软成本包括酒店项目整个建设、筹建期的法律咨询费、设计费、筹资成本、保险费、营业准备费用、开工资本金等；这项成本的高低和酒店的建设周期、筹建负责人是否专业有关;
4土地成本：土地成本的高低和酒店建造所在城市、选择的具体地段有关;经济酒店
以上四类成本之和构成酒店的投资总成本，投资总成本控制得当和酒店的规模、档次匹配是酒店实现投资收益率目标的第一前提；根据国际酒店业的一般标准，五星级酒店的投资成本，换算为每间客房为单位来计算，在15万美元至20万美元之间；四星级酒店的投资成本在10万美元至14万美元之间；三星级酒店的投资成本在5万美元至8万美元之间；经济型酒店的投资成本在万美元至四万美元之间;
2、宾馆酒店业的利润分析
宾馆酒店业的利润影响因素除投资成本外，还受以下因素的影响：
1筹建周期：正常的筹建周期一般在2—3年左右，包括立项准备期、土建及设计期、结构建造和设备设施定购期、设备设施安装和内部装修期，筹建周期越长，成本越高;
2资金结构：酒店建设资金主要来源于自筹和银行贷款，有银行贷款必然要承担利息，利息的支付直接影响到利润水平，一般贷款的比例最好不要超过60%;
3产品类型：针对不同的城市选择适当的星级标准，提供符合市场需求的服务，是酒店获利的重要前提;
4管理形式：根据投资方自身条件，选择哪种经营管理模式直接影响经营业绩;
5目标市场和销售组合：不同的客源区域如国内、国外客源、客源类型如商务、旅游、会务、销售产品如客房、餐饮、休闲服务定位和组合也直接影响经营业绩;
6劳动力及经营成本：随着劳动力成本的提高，不断侵吞着酒店的利润,
切实提高劳动生产率国际酒店业人员配置为一间客房数一个员工，即1：1的比例，充分发挥酒店每一平方米的效能产出，降低经营成本，才能有效确保酒店经营利润;
四、赣州市区宾馆酒店业基本情况及经营现状
一基本情况
本次调查主要对象为赣州市区的17家二星级以上宾馆酒店及2家经济型酒店，基本情况如下表：
1、星级宾馆酒店：
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