摘要：在中国房地产行业不断发展的同时，中国住房建设也在以空前的速度增长，建筑是人们赖以生存的基础。当业主入住以后物业公司承担着维修房屋的功能，业主居住舒适性与物业公司息息相关。防水作业只是房屋维修中的一个很小的分支，但是同样也是许多房屋无法摆脱的问题。房屋在使用过程中出现些许毛病是一个很正常的现象，需要有关单位及时进行维修。房屋防水不仅包括地下室、屋面、外墙等防水作业，还包括卫生间、厨房等地区的防水作业，本文主要研究屋面防水措施。在居住过程中一旦屋面出现漏水的情况，会对人们的居住环境造成很大的威胁。其不仅会对建筑物使用寿命和功能造成一定损害，而且还会对人们的生存质量产生重大的冲击。因此，物业公司必须重视屋面防水维修工作，提高公司形象。
关键词：物业管理；屋面防水维修；重点问题
引言
随着我国房地产业的快速发展，各种建筑工程如工厂、民用商品楼、基础公用工程等工程类
型迅速增多。人们生存离不开房屋，一旦房屋的防水功能出了差错，不仅需要大量的人力和财力来进行维修，还会给人们的生活和生产带来很多不便。所以，当前对于民用商品楼中的物业公司而言必须要具有忧患意识，定期排查房屋防水功能是否存在问题，保证业主居住安全性，为业主提供更贴心的服务，提高公司经济效益。
一、物业管理中屋面防水维修需要重视的问题
（一）基础工程质量一般
一般而言，在房屋建筑工程正式开始之前都会专门设计一种隔热材料，而隔热材料中又会留下干燥和潮湿两个区域。当螺旋状的材质粘在墙上时，高温的柏油会迅速地进入到蒸发阶段，进而将墙面附着的水汽汽化掉。当建筑物内的温度改变时，空气中的水分会被汽化，空气中的气体会膨胀起来，如果空气中的湿度太大，很可能会导致空气中气体流失。汽化作用对胶粉的分子结构产生了一定的影响，并在某种意义上阻止了薄膜的形成，导致涂料之间的粘附性下降，让房屋和外墙出现了渗漏的情况。如果在建筑施工中采用专业防水材料可以极大地降低湿气蒸发对螺旋结构的影响，提高螺旋结构的性能［1］。
由于线圈的实际安放位置和预想设计有出入，而且两个线圈的厚度略有不同，增加了屋面渗漏的可能性。一般情况下，线圈的长度应该是70毫米左右，实际使用的线圈长度要小于100毫米。如果在建造房屋时，有关的建筑工人不能精准把握线圈的长度，则会影响相关装置的使用，而且还会造成摆放线圈的地方过于杂乱。
（二）防水材料品质差异大
一般而言，房屋防水性能好坏，取决于防水材料本身的性能。然而，在工程建设中，由于各种原因，导致部分质量和性能不合格的防水建材被应用到房屋建设中。在上述背景下，增加了房屋渗漏的风险。第一个方面是建材行业不规范，仿冒品泛滥。由于有关部门对建材行业的监督管理力度不到位，大量假冒伪劣建材在建材行业中随处可见，而部分消费者由于自身判断能力不足，很可能会被价格的波动所左右，选择不符合要求的建材。第二个方面是采购人员不具备相应的职业道德。采购防水建材时未按有关规定要求销售商提供产品合格证明、质量检测证明等材料，只一味追求低价防水材料，提高了建筑工程中不达标防水材料出现的频率［2］。
（三）防水工艺落后
由于市场竞争过于激烈，我国众多建筑工程公司过于重视提高房屋建筑的美观程度，而忽视了房屋的防水工程。在这样的背景下假若施工单位没有组织专门的防水施工队伍，反而让普通工人来做屋顶的防水工作。由于工程技术水平较低，在工程建设中缺少对工程项目的有效监控和管理，使得防渗工程的质量难以得到保障。另外，我国大部分的建筑公司并没有配备防水设施。当完成屋面防水工作以后，由于缺乏专业化的防水作业往往会出现漏水的情况，这对业主的日常工作造成了很大的影响。近几年，随着我国建筑业的发展，增加了建筑工程的投资量，对工程的技术进行了改进，但目前还处在试验期，并未真正起到预期的防水作用。
（四）缺乏后期维修
在实践中部分物业公司并没有坚持始终为业主服务的工作理念，反而将自身的位置置于业主之上，忽视业主的需求。一般而言，房屋建筑的使用寿命越长，各种建材一定会出现老化的情况，物业公司必须及时更换。房屋防水也是如此，房屋防水也会因为风雨等自然因素的作用而出现问题。加强建筑物的养护和管理工作，不但可以尽早检测出屋面防水中存在的问题，而且可以及时地进行相关的修理，让建筑物的损坏价值减少到最小。然而，目
前国内物业房屋管理中往往出现重建设轻管理的现象，即建设单位在工程完工之后，由于没有对其进行维护和管理，也未安排专门人员进行日常检修，致使未能及时发现部分小型工程质量问题。物业公司也因此错过了维修改造的最佳时期，房屋渗漏问题更加严重。
二、优化物业管理中屋面防水维修工作的方案
（一）重视维修工作
在日常工作中物业公司需要深入思考住宅漏水的原因，采取何种措施能够具有作用以及如何具体实施等问题。上述内容都是各物业单位要重点强化的技能与工作，物业要经常进行维修，需要结合各种房屋漏水的案例，进行详细地剖析，确保可以根据业主的实际状况，制定相应的处理办法。在物业公司进行维护时，物业公司应当根据实际渗水情况进行多方面检测。在进行装修时，对所用卷材进行全方位的检测，以免因材质问题而影响后期的维修。如无问题，则可进行下一步的铺设。如果在铺设的时候，如果卷材有气泡或凸出，则需将凸出部位切开，并用专门用于修补材质进行修复。为了防止卷材出现鼓起和龟裂的情况，建筑工人必须控制好建筑物表面的温度和湿度。工人要确保在一个干燥的环境下进行铺设工作，同时还要注意天气因素的影响，尽量选择阳光充足的日子。因为雨天会对建筑
的干燥程度产生影响，让防水材料的湿度增加，影响后期物业公司的维护工作。在此工序中，也要注意建筑物表面是否平整光滑，表面如若坑坑洼洼，容易造成胶带胶合不牢固，降低防水性能。一般来说，建筑工程都是在冬天开始施工，年底就会完工，处于春天和夏天的时候，进行防水作业必须保证建筑中的湿度在一个可控范围之内，采取切实可行的方式让地基变得更加干燥。在建筑工程中屋顶和外墙的防水工程属于基础施工工程，这一工序的施工品质将直接关系到房子的防水性能。这一环节处理的关键在于增强地基的强度与刚性，降低地基变形的可能性。从地基到屋顶，可以用1:3的比例配以水泥和泥浆，充分保障房屋表面的光滑性。在此阶段，其总的水分含量要保持在8%以内。同时，水泥砂浆的硬度也必须满足相应的标准。
（二）防水材质的科学选用
水管漏水维修目前物业公司应用最多的是一种叫做原油的树脂，它的抗水性很强，可以将各种物质粘合在一起，经过高温后会化为液态，涂抹在墙壁上，可以快速地与墙面融合，提高墙面的密封性。这种沥青材质不仅具有很好的防水性，还具有很好的弹性和耐寒性。沥青可以使用于屋面裂缝、墙根、檐角等缝隙处，其在防水施工中得到了广泛的使用。虽然这种材料成
本低廉，但使用会受天气的限制，尤其是在夏天，它很有可能会出现龟裂的情况或者容易脆化，所以不适合大面积地使用于屋面防水维修中。所谓的防水卷材，就是用纸胎或纤维布做胎体，用柏油等聚合物防水材料制成，这种材料具有很好的弹性。在高温环境中不会破裂，也不会因为长期处于光照、氧气、湿度过高等情况下而被腐蚀。根据防水涂料的材料不同，可以分为高分子防水卷材、沥青防水卷材、合成高分子防水卷材三种。其中合成高分子防水卷材的综合应用效果要好，但其成本也相对较高。根据我国建筑行业的相关规定，将聚氯乙烯防水卷材、 PE防水卷材、 沥青防水卷材等材料都列为防水材料。根据目前的屋面防水技术，采用铝薄膜 SBS改性的沥青防水材料都具有良好的耐水性能，已被广泛用于屋面的防水工程。在水泥砂浆的基础上，溶剂会在常温下进行复合，从而形成一种具有抗水性和弹力的薄膜。这种涂层经常用于复杂节点的高湿度工作环境中，具有很好的防水性能，而且操作简便。反应性涂层是一种常用的双组分聚氨酯防水材料，这种涂料在固化剂和高分子物质的帮助下，会产生化学反应，最终形成薄膜。反应性涂层适合各种复杂的基础材料，价格昂贵，但对基础裂缝的处理效果很好，可以减少使用面积，只要反复涂抹，就能得到更好的防水效果。物业公司不仅可以将其使用在屋面上，还可以应用在卫生间、屋顶裂缝、管道根部、卫生间等特殊区域。除了以上提到的几种常见的防水材料，
还有一种叫做聚氯乙烯瓦的塑料瓦片，这种材料有专门的使用场地。此外，在使用水泥防水砂浆、防水混凝土、环氧树脂灌浆材料、聚氨酯等产品的时候，应结合小区屋面防水工程的实际情况及投资状况，进行适当地调整［3］。
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