具备下列情形之⼀的，纳税⼈应⾃满⾜清算条件之⽇起90⽇内办理清算⼿续。1、房地产开发项⽬全部竣⼯、完成销售的。2、整体转让未竣⼯决算房地产开发项⽬的。3、直接转让⼟地使⽤权的。
按照《暂⾏条例实施细则》第⼗六条规定，“纳税⼈在项⽬全部竣⼯结算前转让房地产取得的收⼊，由于涉及成本确定或其他原因，⽽⽆法据以计算⼟地增值税的，可以预征⼟地增值税，待该项⽬全部竣⼯、办理结算后再进⾏，多退少补。”
我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业，因其开发周期长，预售的产品多，⼀般对其应缴纳的⼟地增值税采取平时预征、竣⼯结算后汇算清缴的⽅法。但⽬前普遍反映房地产⼟地增值税计算⿇烦，准确率不⾼，为此，笔者将⼟地增值税的预征和清算的⽅法介绍如下，供参考：
⼀、预缴⼟地增值税计算⽅法
预征是按预售收⼊乘以预征率计算，预征率由各省、⾃治区、直辖市地⽅税务局根据当地情况核定。
假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋， 2015年年底竣⼯交付使⽤，预计收⼊总额50000万元，2014年⼀季度取得预售收⼊10000万元，当地核定的⼟地增值税预征率为2%，则应预缴的⼟地增值税为10000×2%=200万元。
⼆、汇算清缴的⽅法
⼟地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收⼊的确认、扣除额的确定、未出售产品相关事项的确定以及应纳税额的计算等⼏⽅⾯。
(⼀)清算时间的确定
⼟地增值税的清算时间根据以下情况确定：
1、具备下列情形之⼀的，纳税⼈应⾃满⾜清算条件之⽇起90⽇内办理清算⼿续。
(1)房地产开发项⽬全部竣⼯、完成销售的。
(2)整体转让未竣⼯决算房地产开发项⽬的。
(3)直接转让的。
2.符合下列情形之⼀的，主管税务机关将要求纳税⼈进⾏⼟地增值税清算，纳税⼈应⾃接到清算通知之⽇起90天内办理清算⼿续。
(1)已竣⼯验收的房地产开发项⽬，已转让的房地产建筑⾯积占整个项⽬可售建筑⾯积的⽐例在85%以
上，或该⽐例虽未超过85%，但剩余的可售建筑⾯积已经出租或⾃⽤的。
(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
(3)纳税⼈申请注销税务登记但未办理⼟地增值税清算⼿续的。
(4)省税务机关规定的其他情况。
(⼆)收⼊的确认
房地产转让收⼊是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益，包括：货币收⼊、实物收⼊以及其他收⼊，在确认时应注意五点：
1、已全额开具销售发票的，按照发票所载⾦额确认收⼊；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双⽅签订的所载的售房⾦额及其他收益确认收⼊。销售合同所载商品房⾯积与有关部门实际测量⾯积不⼀致，在清算前已发⽣补、款的，应在计算⼟地增值税时予以调整。
2、对在销售时按县级以上⼈民政府规定代收的各项费⽤计⼊房价向购买⽅⼀并收取的，应将代收费⽤作为转让房地产所取得的收⼊。代收费⽤在房价之外单独收取且未计⼊房地产价格的，不作为转让房地产的收⼊，
3、房地产开发企业将开发产品⽤于职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿、换取其他单位和个⼈的⾮货币性资产等，发⽣所有权转移时应视同销售房地产，其收⼊按下列⽅法和顺序确认：
(1)按本企业在同⼀地区、同⼀年度销售的同类房地产的平均价格确定。
(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
4、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业⾃⽤或⽤于出租等商业⽤途时，如果产权未发⽣转移，不征收⼟地增值税，在税款清算时不列收⼊，不扣除相应的成本和费⽤。
5、如果取得的是实物收⼊应按收⼊时的市场价格折算成货币收⼊；如果取得的是⽆形资产收⼊应按专门评估机构确认成货币收⼊；如果取得的是外国货币应按照取得收⼊的当天或当⽉1⽇国家公布的市场汇率折算成⼈民币收⼊。也就是说，计算⼟地增值税所使⽤的收⼊指标，需要将转让房地产取得的各种形式的收⼊按上述⽅法换算成⼈民币现⾦形式的收⼊。
(三)扣除项⽬⾦额的确定
房产开发企业⼟地增值税扣除项⽬的确定包括五项内容：
1、取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额。包两部分：
(1)为取得⼟地使⽤权⽀付的地价款。其中：对政府出让的⼟地为⽀付的；对以⾏政划拨⽅式取得的⼟地为按规定补交的⼟地出让⾦；对以转让⽅式取得的⼟地为向原⼟地使⽤权⼈实际⽀付的地价款。
(2)在取得⼟地使⽤权时按国家统⼀规定交纳的有关费⽤，如登记、过户⼿续费和等等。
2、开发⼟地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)。也就是开发房地产项⽬实际发⽣的成本，包括六部分：
(1)⼟地征⽤及费。包括⼟地征⽤费、耕地占⽤税、劳动⼒安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净⽀出，安置动迁⽤房⽀出等。与所得税不同的是还包括⼟地闲置费。
(2)前期⼯程费。包括规划、设计、项⽬可⾏性研究和⽔⽂、地质、勘察、测绘、“三通⼀平”等⽀出。
(3)建筑安装⼯程费。其中以出包⽅式开发的为⽀付给承包单位的建筑安装⼯程费；以⾃营⽅式开发的为⾃建⼯程发⽣的建筑安装⼯程费。
(4)基础设施费。包括开发⼩区内道路、供⽔、供电、供⽓、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等⼯程发⽣的⽀出。
(5)公共配套设施费。指不能有偿转让的开发⼩区内公共配套设施发⽣的⽀出。
(6)开发间接费⽤。指直接组织、管理开发项⽬发⽣的费⽤，包括、职⼯福利费、折旧费、修理费、办公费、⽔电费、劳动保护费、周转房摊销等。相当于⼯业⽣产企业的制造费⽤。
3、开发⼟地和新建房及配套设施的费⽤(简称房地产开发费⽤)。指与房地产开发有关的销售费⽤、管理费⽤、财务费⽤。相当于⼀般企业的期间费⽤或者营业费⽤。
对开发费⽤的扣除，不是按实际发⽣额，⽽是按标准扣除，标准的选择取决于财务费⽤中的利息⽀出。分两种情况：
(1)对能够按转让房地产项⽬计算分摊利息⽀出，并能提供⾦融机构的贷款证明的。扣除⾦额为利息⽀出加上按上述取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额与房地产开发成本之和不超过5%的⽐例(具体由当地政府确定)计算扣除。
(2)对不能按转让房地产项⽬计算分摊利息⽀出，或不能提供⾦额⾦融机构贷款证明的，房地产开发费⽤按地价款和房地产开发成本⾦额之和不超过的10%(具体由当地政府确定)计算扣除。
不过，在具体确定时还应注意五点：
①利息的上浮幅度按国家的有关规定执⾏，超过上浮幅度的部分不允许扣除。
②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
③全部使⽤⾃有资⾦，没有利息⽀出的，按上述②的⽅法计算扣除。
④房地产开发企业既向⾦融机构借款，⼜有其他借款的，其房地产开发费⽤不能同时⽤上述两种⽅法计算扣除，只能选其中的⼀种⽅法。
⑤⼟地增值税清算时，已经计⼊房地产开发成本的利息⽀出，应调整⾄财务费⽤中计算扣除。
4、与转让房地产有关的税⾦。包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市建设维护维护建设税、、教育费附加，即“三税⼀费”。房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳⼊管理费⽤，因此，在此只能扣除营业税、城市建设维护维护建设税和教育费附加，即扣除“两税⼀费”。
5、财政部规定的其它扣除项⽬。
根据《⼟地增值税暂⾏条例实施细则》的规定，专门从事房地产开发的纳税⼈在计算⼟地增值税时，除扣除上述四个项⽬的扣除⾦额外，可以按取得⼟地使⽤权⽀付的⾦额+房地产开发成本之和再加计20%的扣除⾦额，其他纳税⼈则不不允许。也就是说，加计20%扣除政策只适⽤于专门从事房地产开发、并已进⾏实质性开发的纳税⼈，对虽专门从事房地产开发但未进⾏
实质性开发(未进⾏开发即转让)的纳税⼈只能扣除取得⼟地使⽤权时⽀付的地价款、缴纳的有关费⽤，以及转让环节缴纳的税⾦；对⾮专门从事房地产开发的纳税⼈，只能扣除上述前四个项⽬的⾦额。
不过，在扣除项⽬⾦额的确定上还应注意以下⼏点：
1、对在销售时按县级以上⼈民政府规定代收的各项费⽤计⼊房价向购买⽅⼀并收取的，在将代收费⽤作为转让房地产所取得的收⼊计税后，实际⽀付的代收费⽤，在计算扣除项⽬⾦额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；代收费⽤在房价之外单独收取且未计⼊房地产价格的，不作为转让房地产的收⼊，对实际⽀付的代收费⽤也不得在计算增值额时扣除。
2、按我国⼟地增值税管理的相关规定，房产开发企业在计算⼟地增值税时具有下列情况之⼀的，需要对扣除成本进⾏评估：
①出售旧房及建筑物的;
②隐瞒、虚报房地产成交价格的;
③提供扣除项⽬⾦额不实的;
④转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，⼜⽆正当理由的。其计算公式为：
扣除成本=重置成本价×；成新度折扣率。
重置成本价=交易实例房地产价格×；实物状况因素修正×；权益因素修正×；区域因素修正×；其他因素修正。
也就是说，房产开发企业转让新建房地产如果存在上述②、③、④三种情况之⼀的，需要对成本项⽬⾦额进⾏评估扣除。
3、房地产开发企业在⼯程竣⼯验收后，根据约定，扣留建筑安装施⼯企业⼀定⽐例的，作为开发项⽬的质量。质量保证⾦开具发票的，按发票所载⾦额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保⾦不得计算扣除。
4、逾期开发缴纳的⼟地闲置费不得扣除。
5、契税，应视同“按国家统⼀规定交纳的有关费⽤”，计⼊“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”中扣除。
6、安置费的扣除，按以下规定处理：
(1)房地产企业⽤建造的该项⽬房地产安置回迁户的，安置⽤房视同销售处理，按(国税发〔2006〕187号)第三条第(⼀)款规定确认收⼊(即按本企业在同⼀地区、同⼀年度销售的同类房地产的平均价格确定；或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定)，同时将此确认为房地产开发项⽬的拆迁补偿费。房地产开发企业⽀付给回迁户的补差价款，计⼊拆迁补偿费；回迁户⽀付
给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项⽬拆迁补偿费。
(2)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于⾃⾏开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第(⼀)款的规定计算，计⼊本项⽬的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购⼊的，以实际⽀付的⽀出计⼊拆迁补偿费。
(3)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计⼊拆迁补偿费。
7、扣除取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额、房地产开发成本、费⽤及与转让房地产有关税⾦，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
8、与清算项⽬配套的居委会和派出所⽤房、会所、停车场(库)、物业管理场所、热⼒站、⽔⼚、⽂体场馆、学校、幼⼉园、托⼉所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费⽤可以扣除。
(2)建成后⽆偿移交给政府、公⽤事业单位⽤于⾮营利性社会公共事业的，其成本、费⽤可以扣除。
(3)建成后有偿转让的，应计算收⼊，并准予扣除成本、费⽤。
9、销售已装修的房屋的装修费⽤可以计⼊房地产开发成本。
10、房地产开发企业的预提费⽤，除另有规定外，不得扣除。
(四)未出售产品相关事项的确定
在⼟地增值税清算时对开发产品未全部出售，但已达到清算条件，被主管税务机关确定需要清算的，对剩余未转让的房地产，其待实现的收⼊不记⼊清算的收⼊总额，已实现的成本费⽤也应从总成本费⽤中剔除，清算后销售或有偿转让时，应按规定进⾏⼟地增值税的纳税申报，收⼊按上述规定确认，扣除项⽬⾦额按清算时的单位建筑⾯积成本费⽤乘以销售或转让⾯积计算。税率和速算扣除系数适⽤清算时确定的税率和速算扣除系数。
(五)应纳税额的计算
房子过户费用通过以上对房地产转让收⼊及扣除项⽬⾦额的确定后，按照⼟地增值税的计算步骤，可以计算增值额了，⼟地增值税的增值额=转让房地产取得的收⼊-扣除项⽬⾦额。计算出增值额，确定出增值额占扣除项⽬⾦额的⽐例(增值额÷；扣除项⽬⾦额×100%)，再出适⽤税率，也就可以计算应缴纳的⼟地增值税税额了，即⼟地增值税=增值额×；税率-扣除项⽬⾦额×；速算扣除系数。
但还需要注意的是：⼟地增值税是以纳税⼈房地产成本核算的最基本的核算项⽬或核算对象为单位计算的。成⽚受让⼟地使⽤权分期分批开发、转让的，对允许扣除项⽬的⾦额可按转让⼟地使⽤权的⾯
积占总⾯积的⽐例计算分摊。若按此办法难以准确计算或明显不合理，也可按建筑⾯积或税务机关确认的其他⽅式计算分摊。即：扣除项⽬⾦额=扣除项⽬总⾦额× (转让⼟地使⽤权的总⾯积或建筑⾯积/受让⼟地使⽤权的总⾯积)。
总之，⼟地增值税的汇算清缴如果能够从以上⼏个⽅⾯做到准确确认和计算，其应纳税款的汇算结果也就准确⽆误了。
综上所述，我们可以知道预缴⼀般发⽣在房地产开发商，预征的税率要根据当地的税率定，不能⼀概⽽论。有⼀个政策优惠是需要特别注意的：专门从事房地产开发⼯作的纳税⼈可以加计20%扣除，这个对于专门从事房地产开发商来说是⼀个好事，缴纳税款的时候注意有这个政策。以上就是对“预缴⼟地增值税计算⽅法”的解答。
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