【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审理法院】陕西省西安市中级人民法院
【审结日期】2020.03.19
【案件字号】(2020)陕01民终894号
【审理程序】二审
【审理法官】何强张楠肖晓通
【审理法官】何强张楠肖晓通
【文书类型】判决书
【当事人】李建军;高海潮;张一娟
【当事人】李建军高海潮张一娟
【当事人-个人】李建军高海潮张一娟
【代理律师/律所】孟恩海陕西永嘉信律师事务所;赵晓波陕西永嘉信律师事务所
【代理律师/律所】孟恩海陕西永嘉信律师事务所赵晓波陕西永嘉信律师事务所
【代理律师】孟恩海赵晓波
房子过户费用【代理律所】陕西永嘉信律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】李建军;张一娟
【被告】高海潮
【本院观点】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
【权责关键词】代理违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则第三人证明诉讼请求维持原判发回重审解冻
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【本院认为】本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，张一娟与高海潮、陕西爱居商业运营管理有限公司签订《房屋买卖居间合同》后，张一娟之夫李建军与高海潮签订了网签备案的《存量房买卖合同》，《二手交易结算资金监管协议》，李建军办理了按揭贷款手续，向资金监管账户存入了相应房款，涉案双方于2019年8月5日到房产管理部门办理过户手续时，因清退剩余的1.5万元定金问题发生争议，引发本案纠纷。根据本案现已查明的事实和认定证据情况，虽并不足以认定李建军违约在先、以及高海潮以加价为由拒绝过户等事实，但综合对《房屋买卖居间合同》、《存量房买卖合同》的签约主体，合同中有关定金的约定内容，以及涉案合同的性质、履行实际、当事人的过错等因素来分析，应当认定涉案双方对于2019年8月5日当天未能如约办理涉案房屋过户手续均有一定过错为宜。考虑到涉案双方当事人争议的本源、李建军诉请的合同依据和
预期利益，以及高海潮已于2019年9月12日协助完成房屋过户手续等情况，一审法院判决驳回李建军所诉违约金及律师费之诉讼请求，亦与公平原则和诚信原则不悖，并无不妥。李建军提出的上诉意见，事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，李建军的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费372元，由李建军负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-20 06:25:42
【一审法院查明】一审法院认定事实：李建军与张一娟系夫妻关系。2019年６月７日，李建军、张一娟经陕西爱居商业运营管理有限公司居间，签订了《房屋买卖居间合同》。约定张一娟以总价63万元购买高海潮所有的位于西安市新城区西八路新城坊10号付１幢３单元30702号房屋一套，建筑面积为51.25平方米。房产证号：112XXXXXXXＩ－49－1－30702－2.合同约定乙方（张一娟）向甲方（高海潮）支付3万元购房定金，此定金在乙方购房款全部存于房地局指定监管银行后甲乙双方并结清丙方全部代理费用，由甲丙双方在
房产过户前退还乙方。违约责任约定：1、甲方提供的虚假信息、反悔，改变出售条件等情况，导致乙方不能成交，甲方将定金在乙方提出解除合同后３日内双倍退还给乙方，并赔偿本次房产交易产生的评估费、按揭代理费、丙方中介费３%等费用。合同自动解除，合同解除后甲方并需配合乙方办理注销网上签约等手续。2、若乙方提供虚假信息，反悔，改变购买条件等情况，导致甲方不能成交，乙方定金不退，作为违约金，由甲乙丙双方平均分配作为佣金，乙方还须承担本次交易房屋所产生的费用及丙方中介费３%等费用。合同解除后甲方并需配合乙方办理注销网上签约等手续。其它约定：经甲乙双方协商，上述房产在45个工作日完成银行审批，如未（完）成银行审批，乙方向甲方支付５万元作为违约金，甲方无条件配合乙方、丙方。除不可抗拒因素。合同签订当日，张一娟现场支付高海潮定金3万元。同年６月11日，李建军、高海潮又签订《存量房买卖合同》（即网签合同），其中第五条第３款约定：首付款加贷款方式付款；公积金贷款。交易双方应在2019年６月20日前签订存量方资金监管协议，买受人应当在签订监管协议之日起7日内将首期价款260000元存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户，占该房屋全部价款的40%。买受人应当在2019年６月20日前就余款370000元向交通银行光华路支行（贷款机构）申请贷款支付。第八条约定：买受人贷款银行审批通过，并且将贷款存入交易保证机
构设立的二手房交易结算资金监管账户之日起７日内由出卖人、买受人双方申请办理转移登记手续。如未按本合同第八条约定的期限办理产权转移登记手续，按自行协商解决。第十三条第４款约定：交易双方任意一方存在违约情形，除应承担相应条款的违约责任外，还应向对方支付因主张违约产生的其他费用（包括但不限于律师费、公证费、保全费、保险费等）。同日，高海潮、李建军及西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，其中第十五条约定：乙方（李建军）应于本协议签订之日起90日内将购房首付款260000元存入专用账户后并及时办理银行按揭手续。专用账号信息如下：1、名称：西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金。2、开户行：交通银行西安光华路支行；3、账号：61xxx47。2019年７月９日，李建军办理了银行按揭贷款手续。2019年８月５日，陕西省XX房XX中心资金部向西安市XX房XX中心出具回执一份，准予李建军贷款35万元，贷款期限：自2019年８月１日，根据该回执下方的备注，李建军应持此回执到西安市XX房XX中心办理个人账户解冻，否则不能提取公积金。期间，李建军将280000元现金存入批定的专用账户，2019年８月２日，西安市住房保障和房屋管理局给李建军发来短信提示监管资金已全额到账。2019年８月５日李建军、高海潮去房产管理部门办理过户手续时，因退定金的事双方发生争议，高海潮以李建军声称房子不买了要退定金为由，将下
余15000元定金退还给李建军（之前6月21日高海潮应李建军要求已退15000元），主张此为李建军解约行为，表示同意与李建军解除买卖协议，双方应为解除约定。但李建军主张在过户前退定金是居间合同三方约定的内容，属于正常履约，不代表解约；高海潮不同意退定金，退定金后又不履行过户手续，系高海潮违约。双方为此发生争议，协商未果后，李建军于2019年８月20日将高海潮诉至法院。另查，2019年８月7日，高海潮已将涉诉房屋交付李建军占有使用，2019年９月高海潮协助李建军将房屋产权转移登记其名下，不动产转移过户登记日期为2019年９月12日。另查，涉诉房屋在转移过户前系出租状态，月租金1100元。另，李建军为此案聘请律师产生费用20000元。
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