龙剑滔、郭斌房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】广东省广州市中级人民法院 
【审理法院】广东省广州市中级人民法院 
【审结日期】2021.04.26 
【案件字号】(2021)粤01民终3602号 
【审理程序】二审 
【审理法官】赵琦铭 
【审理法官】赵琦铭 
【文书类型】判决书 
【当事人】龙剑滔;郭斌 
【当事人】龙剑滔郭斌 
【当事人-个人】龙剑滔郭斌 
【代理律师/律所】李品磊北京大成(广州)律师事务所;吴辉柏北京大成(广州)律师事务所;钟文杰广东安扬律师事务所 
【代理律师/律所】李品磊北京大成(广州)律师事务所吴辉柏北京大成(广州)律师事务所钟文杰广东安扬律师事务所 
【代理律师】李品磊吴辉柏钟文杰 
【代理律所】北京大成(广州)律师事务所广东安扬律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】龙剑滔 
【被告】郭斌 
【本院观点】根据《关于适用  的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。《房屋交易协议书》中出现的文字为“订金”，但在该协议中具体说明第6条约定“支付房款按以上的约定日期，否则视为郭斌违约，龙剑滔有权终止合同并拥有所收的订金费用；”第7条约定“如龙剑滔违约，则需要赔偿人民币80万元给郭斌(若龙剑滔不配合郭斌到房管局办理房屋过户手续时)；”从上述约定可以看出，双方对合同约定的“订金”的法律性质及不履行约定产生的法律后果，认识是一致的，即违约方将适用“定金罚则”。首先关于本案的违约情况。 
【权责关键词】社会公共利益代理违约金合同约定新证据诉讼请求开庭审理维持原判 
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【本院认为】本院认为，根据《关于适用  的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的
规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方的诉辩意见，本案二审应审查的争议焦点为：一是涉案《房屋交易协议书》约定的40万元订金的性质；二是郭斌对涉案合同的解除是否构成违约，应否承担违约责任及违约责任的标准。对此本院作如下分析：  关于涉案《房屋交易协议书》约定的40万元订金的性质问题。龙剑滔上诉主张，《房屋交易协议书》中约定的40万元虽表述为订金，但实际上具有定金性质，应认定为定金。本院认为，《房屋交易协议书》中出现的文字为“订金”，但在该协议中具体说明第6条约定“支付房款按以上的约定日期，否则视为郭斌违约，龙剑滔有权终止合同并拥有所收的订金费用；”第7条约定“如龙剑滔违约，则需要赔偿人民币80万元给郭斌(若龙剑滔不配合郭斌到房管局办理房屋过户手续时)；”从上述约定可以看出，双方对合同约定的“订金”的法律性质及不履行约定产生的法律后果，认识是一致的，即违约方将适用“定金罚则”。因双方当事人均非专业法律人士，对专业法律词汇的文字表达不准确符合常理。本院结合合同真实意思表示，确认本案合同中对“订金”的约定即为“定金”。一审法院仅以书写方式认定“订金”非“定金”不当，本院予以纠正。龙剑滔该上诉主张成立，本院予以支持。  关于郭斌对涉案合同的解除是否构成违约，应否承担违约责任及违约责任的标准问题。龙剑滔上诉主张，一审法院认定郭斌是违约方正确，但在此情形下，却没有支持龙剑滔依照《房屋交易
协议书》约定提出的没收郭斌支付的40万元的请求，处理错误。并且一审法院认定龙剑滔与郭斌协商一致解除两份涉案合同，属适用法律错误，郭斌存在违约行为，龙剑滔与郭斌就涉案合同解除并未达成一致意见。对此本院认为，首先关于本案的违约情况。一审法院综合查明的事实，认定郭斌拒绝支付剩余购房款，属违约方，应向龙剑滔支付逾期支付剩余购房款的违约金，认定正确，本院予以确认。郭斌主张涉案合同经双方协议解除，故不应承担合同解除的违约责任。根据查明的事实，虽然双方对合同解除不持异议，但龙剑滔并未表示不追究郭斌的违约责任，双方就合同解除后违约责任的承担亦未达成新的协议，故郭斌因违约导致合同解除应当承担违约责任。其次，关于郭斌应对涉案合同的解除承担的违约责任的标准问题。涉案《房屋交易协议书》第6条约定“支付房款按以上的约定日期，否则视为郭斌违约，龙剑滔有权终止合同并拥有所收的订金费用；”即依照该约定，在郭斌出现逾期支付房款的情形下，龙剑滔享有合同解除权，并有权没收郭斌支付的40万元。即如买方违约导致合同解除，应承担没收40万“订金”的违约责任。一审法院判决郭斌承担的违约责任仅为在涉案合同继续履行的前提下，因郭斌迟延交付房款所应当承担的违约责任，与合同解除违约责任的性质不同。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。但鉴于，第一，结合前述认定，涉案《房屋交易协议书》约定的“订金”实为“定金”，而其在本案
中的支付方式为分期支付，这与常规的定金一次性支付的支付方式存在一定不同；第二，涉案标的交易价格为180万，定金为40万元的约定过高，也不符合“定金数额不得超过合同标的额的20%”的规定，故结合涉案协议的履行情况以及当事人的违约情况等综合因素，本院酌情认定龙剑滔没收郭斌已支付的10万元定金。郭斌已支付的剩余30万元款项，由龙剑滔返还给郭斌。  至于龙剑滔提交的律师调查令申请书，因申请调取的信息与本案审理并无关联，故本院不予接纳。  综上所述，龙剑滔的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决虽认定事实清楚，但适用法律错误，导致部分判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下 
【裁判结果】一、维持广东省广州市从化区人民法院(2020)粤0117民初3357号民事判决第一项；  二、变更广东省广州市从化区人民法院(2020)粤0117民初3357号民事判决第二项为：龙剑滔自本判决发生法律效力之日起十日内向郭斌退还300000元款项；  三、驳回原告郭斌的其他诉讼请求。  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。  一审案件受理费10500元，由郭斌负担8400元，由龙剑滔负担2100元；二审案件受理费7300元，
由龙剑滔负担5475元，由郭斌负担1825元。  本判决为终审判决。 
【更新时间】2021-11-03 23:01:23 
龙剑滔、郭斌房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤01民终3602号
当事人    　上诉人(原审被告)：龙剑滔。
    　委托诉讼代理人：李品磊，北京大成(广州)律师事务所律师。
吴辉    　委托诉讼代理人：吴辉柏，北京大成(广州)律师事务所律师。
    　被上诉人(原审原告)：郭斌。
    　委托诉讼代理人：钟文杰，广东安扬律师事务所律师。
审理经过    　上诉人龙剑滔因与被上诉人郭斌房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院(2020)粤0117民初3357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月25日公开开庭审理本案。上诉人龙剑滔代理人李品磊、被上诉人郭斌及代理人钟文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称    　郭斌在一审法院的诉讼请求：1.请求解除2019年4月4日签订的《房屋交易协议书》并退还40万元订金给郭斌；2.本案诉讼费用由龙剑滔承担。郭斌当庭增加以下诉讼请求：1.解除双方2020年5月7日签订的网签合同。
    　一审法院判决如下：一、确认郭斌与龙剑滔2019年4月4日签订的《房屋交易协议书》及2020年5月7日签订的《广州市存量房买卖合同》于2020年8月13日解除；二、龙剑滔自本判决发生法律效力之日起10日内向郭斌退还394048.85元款项；三、驳回郭斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10500元，由郭斌负担3611.31元，龙剑滔负担6888.69元。
二审上诉人诉称    　判后，龙剑滔不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判龙剑滔无需向郭斌退还394048.85元款项，同时确认龙剑滔有权对郭斌支付的40万元予以没收；2.本案一、二审诉讼费由郭斌承担。上诉主要理由：一审法院认定郭斌属于本案的违约方实属正确，但在认定违约责任的时候却存在适用法律错误的情形，导致最终错误认定龙剑滔不能根据合同约定以及“定金罚则”没收郭斌支付的40万元订金(实为定金)，严重损害了龙剑滔的合法权益，应当予以纠正。一、在《房屋交易协议书》明确约定“订金”为定金性质的情况下，一审法院却未将案涉40万元“订金”认定为“定金”，存在错误。二、一审法院在确认本案违约方是郭斌的情况下，却并未适用《房屋交易协议书》具体说明第6条有关违约责任的约定，支持龙剑滔没收郭斌支付的40万元，实属错误。三、郭斌由始至终都未抗辩违约金过高，也没有提出要求一审法院予以调整，而一审法院却主观臆测作出郭斌存在认为违约金过高的意思表示的认定并违反法律规定主动调减，存在错误。四、一审法院的判决结果让郭斌的违约成本过于低，不利于维护交易的稳定及安全，甚至对促进市场主体诚实信用地进行交易起到了反向作用。五、一审法院在未要求郭斌支付40万元赔偿款的情况下，解除了双方之间的房屋买卖合同属适用法律错误。六、一审法院要求龙剑滔承担诉讼费，且诉讼费还高于郭斌，明显不合理。