随着《物权法》的实施，不动产登记制度的认识逐渐提高，越来越多的楼房业主要求办理土地使用证。土地使用权由单一主体享有变为多个权利主体按份共有，这就要求土地使用权登记人员对楼房所占用的土地使用权进行分摊。然而，在实际操作中，各地采取了不同的分摊方法，缺乏统一的原则或具体的标准。那么，如何选择一种公平合理、被权利人接受的分摊方法？在分摊时需要遵循哪些原则和注意哪些问题呢？
楼房土地面积分摊的方法主要有面积分摊法、地份分摊法、楼价分摊法三种。虽然地价分摊法和楼价分摊法比较合理，但是由于涉及的因素较多、价格不尽相同且没有固定的关系，操作起来比较麻烦，因此并不常见。面积分摊法操作简单，北京、成都、杭州等大中城市均采用这一方法，是比较实用的分摊方法。
面积分摊法遵循的原则包括公平公正、合理分摊原则、区别对待、分开分摊原则、谁使用、谁分摊原则以及尊重历史、尊重现实原则。其中，公平公正、合理分摊原则要求对所有权利人按照统一标准进行合理分摊，让所有权利人公平分享土地增值的收益。区别对待、分开分摊原则要求根据不同用途的地价、房价进行分摊。谁使用、谁分摊原则要求对
非单纯小区配套设施、绿地花园以及住宅小区权利人不能使用的其他部分进行单独划分，不参与分摊。尊重历史、尊重现实原则要求对已经按契约分摊或由于历史原因造成分摊不尽合理等情况，不必苛求统一，应采取“老房老办法，新房新规定”的做法，保持面积分摊方法的基本稳定。
具体的分摊计算方法包括地上建筑物分摊土地使用权（地上）面积的计算和地下建筑物分摊土地使用权（地下）面积的计算。地上建筑物分摊土地使用权面积的计算需要分摊建筑占地面积和共用面积，而地下建筑物分摊土地使用权面积的计算则需要区分与地上建筑物连为一体的地下建筑物和单独建造的地下建筑物。
___关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函中明确规定，与地上建筑物连为一体的地下建筑物的土地权利可以确定为土地使用权。具体登记时，应将地下建筑物的建筑面积计入整体建筑总面积，然后按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物的土地权利可确定为土地使用权(地下)，其土地面积为地下建筑物垂直投影面积，并在备注栏注明相应地上土地使用权的特征。土地使用权(地下)在不违反地下建筑物规定的用途、使用条件的前提下，可以进行出租、转让和抵押。
根据文件要求，与地上建筑物连为一体的地下建筑物已经按地上建筑物进行了分摊。离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物的面积分摊可参照以下公式进行：分摊土地使用权（地下）面积=权利人地下建筑物面积×地下建筑物垂直投影面积÷地下建筑物总面积。在计算中需要确定常数。
占地面积和建筑面积在住宅小区中，共用宗在实施地籍调查指界时，原则上应由所有权利人共同委托代表出席。考虑到实际情况，尚未竣工、或虽已竣工但土地使用权人仍为房地产开发商的，可由房地产开发商代为出席指界。已经竣工多年，且与房地产开发商失去联系的，可由土地管理部门按实际情况确定界限，经公告后生效。
关于土地使用权的使用期限问题，分户土地证书中用地年限为出让合同约定的年限减去转让时已使用年限的剩余年限。例如，某钢混结构房屋使用年限为70年，于2000年签订出让合同并交付使用，2008年3月进行土地登记，登记期日使用年限为70－8＝62年。
当主楼和裙楼相连时，需要将两者的面积合并计算，以主楼和裙楼共同占地面积作为整幢建筑的建筑占地面积。而当主楼嵌入裙楼内部时，应以裙楼外围底层房屋的闭合线占地面积作为整幢建筑的建筑占地面积。这样可以更准确地计算建筑的总面积。
在进行建筑设计时，需要考虑各种因素，包括建筑的结构、功能、美观等等。而在计算建筑面积时，也需要遵循一定的规则和标准，以确保计算结果的准确性。因此，在计算建筑面积时，需要注意以上所述的规则和标准，以得出正确的结果。
发布评论