占地面积和建筑面积容积率 = 建筑面积/用地总面积
1、建筑占地面积计算:
参照国家有关建筑面积的计算规则和有关规范计算
(1)单层、多层及以上建筑物按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算。
(2)地下室、半地下室等按其上口外墙(不包括采光井等)外围的水平面积计算。
(3)有柱雨篷按柱外围水平面积计算,独立柱的雨逢按顶盖的水平投影面积的一半计算。
(4)有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算。
R单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算
(5)建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算,无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算。二层以上建筑物出挑形成走廊、檐廊的按上述原则计算,未形成
的不计算。
(6)穿过建筑物的通道或两个建筑物间有顶盖的架空通廊,按其水平投影面积计算
(7)两个建筑物间无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算
(8)有柱或有围护结构的门廊,按其柱或围护结构外围投影面积计算;突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算。
(9)室外楼梯按其投影面积计算。
以下部分不计入建筑占地面积:
(1)无顶盖的花架等建筑小品不计算。
(2)亭、独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油(水)池、贮仓、圆库等建、构筑物不计算。
(3)城市公共通道不计算。
(4)骑楼不计算。
2、建筑面积计算:
按国家有关建筑面积的计算规划计算:
(1)对高度为2.2m以下(含2.2m)的设备层不计算建筑面积。对设备层兼作避难层的,其高度可适当放宽,由福州市城市规划局核定
(2)根据福州市实际情况,参照国家有关建筑面积的计算规则,高度为2.5m以下(含2.5m)的架空层(作为停车库等用途的),可不计算建筑面积。
(3)封闭阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积;凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。、
3、建筑容积率计算:
(1)在计算容积率时,地下室的建筑面积不计;但地下室作为商场或其他营业性公共场所的,应计算建筑面积,并计入容积率。屋面层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计;
用作开放空间的建筑面积不计;半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1m的不计。
(2)半地下室在室外地面以上部分的高度超过1m的,按下式计算建筑面积:
(3)商业综合楼的容积率控制指标,按不同性质的建筑面积比例换算合成。
F=(F1×P1%)+(F2×P2%)
式中:F——核定容积率,
F1、F2——不同性质的建筑容积率
P1、P2——不同性质的建筑所占比例。
如同一建设用地内由不同类型的多幢建筑混合而成,应将不同类型的建筑占地面积分别划定后,再以上式核定其各自的容积率。
(4)商住综合楼的容积率控制指标,按不同性质的建筑面积比例换算合成。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%,不足10%的,其容积率和建筑密度
的控制指标按高层住宅建筑的规定执行;多层商住综合楼商业用房至少占两层以上(含两层),仅设底层商店的,其容积率和建筑密度控制指标按多层住宅建筑的规定执行。
1、容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合3~4层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0,正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5,正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。
9、容积率3.0~6.0,高层项目(楼高100米以内)。
10、容积率6.0以上,摩天大楼项目
5、建筑用地面积计算:
建筑用地面积以福州市城市规划局正式划定用地范围的面积为准,城市道路红线内、河道蓝线内、绿地绿线内面积不得计入。
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