房地产基础知识⼤全（建议收藏）
⼀、房地产相关概念
(⼀) 房地产概念：房地产⼜称不动产，是指⼟地、建筑物及固着在⼟地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分，如树⽊、⽔暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、单纯的⼟地;
2、单纯的建筑物;
3、⼟地与建筑物结合的房产;
(⼆) 房地产市场的分类：根据房地产开发，销售与消费过程特点，可以将房地产市场分为:
1、⼀级市场(⼟地市场);
2、⼆级市场(房地产增量房市场);
3、三级市场(房地产存量房市场);
(三) ⼟地及⼟地所有权:
1、⼟地的概念:⼀般是指地⾯、地⾯以下和地⾯以上⼀定范围的空间.现实⽣活中的⼟地是⼈为划分的，具有特定⾯积范围的地域.
2、⼟地公有制：根据宪法规定,⼟地所有权分全民所有(国有⼟地)与集体⼟地所有权，集体转为国有才能转让，个⼈和单位只拥有⼟地的使⽤权;
3、⼟地使⽤权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) ⼟地使⽤权获取⽅式:
1、⼟地使⽤权出让:
指国家将国有⼟地使⽤权在⼀定年限内出让给⼟地使⽤者，由⼟地使⽤者向国家⽀付⼟地使⽤权出让⾦的⾏为;
⼟地使⽤权出让采⽤招标、拍卖、双⽅协议三种⽅式；六类⽤地(商业、娱乐、旅游、⾦融、服务业、商品房)采⽤招标、拍卖的⽅式；旧城改造采⽤双⽅协议的⽅式；
国有⼟地使⽤权出让年限：商业、旅游、娱乐⽤地40年;⼯业⽤地、科教、⽂体、卫⽣、体育⽤地、综合或其他⽤地50年；住房⽤地70年；房地产的使⽤权年限对价值有直接影响.
2、⼟地使⽤权划拨:
指县级以上⼈民政府依法批准，在⼟地使⽤者缴纳补偿、安置等费⽤后将该幅⼟地交付其使⽤，或者将⼟地使⽤权⽆偿交付给⼟地使⽤者使⽤的⾏为;
以划拨⽅式取得⼟地使⽤权的，除法律、⾏政法规另有规定外，没有使⽤期限的限制;
下列建设⽤地的⼟地使⽤权，确属必须的，可由县级以上⼈民政府依法批准划拨: 国家机关⽤地和军事⽤地;
城市基础设施⽤地和公益事业⽤地；国家重点扶持的能源、交通、⽔利等项⽬⽤地；法律、⾏政法规规定的其他⽤地;
(五) 建筑概念
1、建筑：建筑物和构筑物的总称;
2、狭义建筑物：指各类房屋，构筑物如树⽊、电梯、⽔暖设备等;
3、合格建筑物的标准：适⽤、经济、美观;
适⽤：安全、防⽔、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
经济：购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不⾼;
美观：建筑造型、⾊彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、物业:⼴义的物业就是房地产，狭义的物业，包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
各类房屋：可以是建筑，如住宅⼩区，也可以是⼀幢住宅；附属的设备、设施和相关场地：是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公⽤设施、道路交通等;
⼆、房屋建筑常识
1、容积率:
总建筑⾯积与总⽤地⾯积的⽐值, 反映⼟地利⽤程度、使⽤强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总⾯积÷⽤地⾯积;
⼀般来讲：普通住宅≥1.0;⾮普通住宅＜1.0;
2、建筑密度:
项⽬⽤地范围内各种建筑⽤地⾯积总和占总⽤地⾯积的⽐例.也可以建筑物基底总⾯积÷总⽤地⾯积，反映建筑⽤地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、绿化率:
指项⽬规划⽤地范围内绿化⽤地总⾯积占规划建设⽤地⾯积的⽐例;
4、绿地率:
描述的是居住区⽤地范围内各类绿地的总和与居住区⽤地的⽐率;
5、层⾼:
住宅⾼度以“层”为单位计算，是指下层地板⾯或楼板⾯到上层楼层⾯之间的距离.
6、净⾼:
指下层地板⾯或楼板上表⾯到上层楼板下表⾯之间的距离.净⾼=层⾼-楼板厚度;
指下层地板⾯或楼板上表⾯到上层楼板下表⾯之间的距离.净⾼=层⾼-楼板厚度;
7、进深:
指住宅的长度，指⼀间独⽴的房屋或⼀幢居住建筑从前墙⽪到后墙⽪之间的实际长度，为了保证住宅具有良好的⾃然采光和通风条件,⽬前我国⼤量城镇住宅房间的进深⼀般都限定在5⽶左右，不能任意扩⼤.住宅进深过⼤，就是住宅成为狭长型，距离门窗较远的室内空间⾃然光线不⾜，但进深⼤的住宅可以有效的节约⽤地;
8、开间:
指住宅的宽度，指⼀间房屋内⼀⾯墙⽪之间到另⼀⾯墙⽪之间的实际距离，住宅的开间在住宅设计上有严格的规定；较⼩的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、建筑⾯积:
指建筑物外墙外围所围成空间的⽔平⾯积.包含了房屋居住可⽤的实⽤⾯积、墙体柱体占地⾯积、楼梯⾛道⾯积、其它公摊⾯积等;
10、公摊⾯积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、⾛道、设备间、⾸层⼤堂及⼩区内其它⼀些配套设施的⾯积总和;
11、使⽤⾯积:
它是建筑⾯积扣除公摊⾯积、及墙体柱体所占⽤的⾯积后的直接供住户⽣活的净使⽤⾯积，俗称地砖⾯积;
12、占地⾯积:
建筑物基底及其功能需要占⽤的⾯积，也叫红线⾯积;
13、套内建筑⾯积=套内使⽤⾯积+套内墙体⾯积+阳台建筑⾯积(露台⾯积按半⾯积计算);
14、建筑⾯积=套内建筑⾯积+公摊⾯积;
15、销售⾯积=套内建筑⾯积+公摊的公⽤建筑⾯积；商品房按“套”或“单元”出售;
16、公⽤建筑⾯积=整幢建筑⾯积-套内建筑⾯积和-不应分摊的建筑⾯积;
17、公摊的公⽤建筑⾯积=套内建筑⾯积×公⽤建筑⾯积分摊系数;
18、公⽤建筑⾯积分摊系数：公⽤建筑⾯积÷套内建筑⾯积之和;
19、分摊的公⽤建筑⾯积包括:⼤堂、公共⼤厅、⾛廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、⽔泵房、⽔箱间、冷冻机房、配电室、煤⽓调压室、空调房、电梯⼯休息室、值班警卫室、卫星接收机房等;
20、不记⼊的公摊⾯积：仓库、车库、车道、供暖锅炉房、⼈防地下室、物管⽤房、售房单位⾃营、⾃⽤房屋、多幢房屋服务的警卫室;
21、实⽤率=套内建筑⾯积÷住宅建筑⾯积;
22、使⽤率=使⽤⾯积÷住宅⾯积,⼀般⾼层塔楼在72%⾄75%之间，板楼在78%⾄80%之间;⼩于实⽤率;
23、地下室:
指房间地⾯低于室外地平⾯的⾼度超过该房间净⾼的1／2;
24、半地下室:
指房间地⾯低于室外地平⾯的⾼度超过该房间净⾼的1／3，且不超过1／2;
25、阳台:
供居住者进⾏室外活动/晾晒⾐物等的空间;
26、平台:
供居住者进⾏室外活动的上屋⾯或由住宅底层地⾯伸出室外的部分;
27、标准层:
指平⾯布置相同的住宅楼层;
28、中间层:
底层和最⾼住户⼊⼝层之间的中间楼层.
三、房地产⾏业术语:
(⼀)室内设施:
1、四⽓：暖⽓、煤⽓、热⽔器、空调;
2、全齐：家电(电视、冰箱、洗⾐机)和家具(床、⾐柜、沙发、电视柜、整体橱柜); (⼆)装修分类:
1、⽑坯:⽔泥地、⽔泥墙;
2、简装修：地砖、⽩墙;
3、中装修:⼤地砖、⽊地板;
4、精装修:⽊地板、包门、包窗;
5、豪华装修：装修前卫、⽤料讲究;
(三)户型及⾯积:
1、⼀居室：公房⾯积:30-50平⽶；商品房⾯积:40-60平⽶;
2、⼆居室：公房⾯积:50-70平⽶；商品房⾯积:70-100平⽶;
3、三居室：公房⾯积:60-90平⽶；商品房⾯积:110-150平⽶;
4、越层：房屋使⽤层跳跃的房型，如⼀越⼆，三越四等;
5、错层：房屋内地⾯错落的房型;
(四) 楼层及朝向:
1、楼层描述，多层楼房为6层，房屋所在层3层，简写3/6;
优劣:
楼房中多层楼有“⾦三银四”的说法，即六层楼三层最佳，四层次之;
⾼层楼中楼层较⾼的价位也较⾼，但⼆⼿房中顶楼除外;
2、朝向(以主卧室窗户所对应的⽅向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;⾼层板楼与多层楼的朝向相似;
⾼层塔楼多为四⾓，其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性:
(⼀) 不可移动性;
(⼆) 独⼀⽆⼆性;
(三) 寿命长久性;
(四) 数量有限性;
(五) ⽤途多样性;
(六) 相互影响性;
(七) 受政策\市场影响⼤;
(⼋) 标的⾼;
(九) 变现慢;
(⼗)保值增值性;
五、房屋分类及详解:
(⼀) 按住宅层数划分:
1、低层：层数为1-3层;
2、多层：层数为4-6层;
占地面积和建筑面积
3、中⾼层：层数为7-9层;
4、⾼层:10层以上;