金融观察与经济视野
陈小平1，刘军2，孙佳乐1
（1.义乌工商职业技术学院；2.浙江国信房地产土地估价咨询有限公司）
摘要： 2019年，义乌总人口230万，其中流动人口有147.8万，义乌是一个流动人口占大多数的城市，流动人口中，租房人口为
127.55万，因此，住房长租需求巨大。义乌市高新区由于产业集聚能力强，租房需求旺盛，但出租房源主要以农民房为主，其服务水平低，经营混乱。本文在对长租公寓市场SWOT分析基础上就义乌高新区长租公寓市场发展提出了建议。
关键词：义乌；长租公寓；SWOT
一、义乌市高新区长租公寓建设的背景
义乌信息光电高新技术产业园区，成立于2016年底，开发面积140余平方公里，本文研究的范围是指产
业园区中已创建成功的浙江省省级高新区部分，以下简称为“义乌高新区”。目前，义乌高新区有华灿光电、爱旭太阳能、瑞丰光电、岩谷科技纳米新材料、木森林照明等骨干企业20余家，已形成以半导体照明为主导，信息数据、时尚服饰为特的优势产业集，产业集聚引力大。由于快速的产业集聚必然带来人才集聚，对于新引进企业的员工，住房的主要解决途径主要是居住职工宿舍和租住房屋，但义乌高新区管委会已不再从新建厂区批准职工宿舍用地，所以，租房是大多数员工解决住房的最主要途径，品质较高的长租公寓是新引进人才的解决住房的重要途径。
二、高新区租赁市场特征
（一）租客特征
1.租客稳定性好，长租需求大
通过对高新区租客的租期进行调查统计发现，租期为1年的占比最大，为80.1%，一到三年为7.4%，三年及以上为3.2%，半年租期及以下的为9.3%。可见，高新区住房长租需求大。
2.对出租房要求相对较高
从期望家具配备和装修调查结果看，期望简装修配备家具的占比最大，为47.2%，其次是期望精装修配备家具的为35.3%，精装修不配备家具和简装修不配备家具的分别为9.1%和6.9%，毛坯房和其他分
别为1.2%和0.3%。可见租客对出租房的装修和配家具的要求较高。这与高新区人才学历较高，具备专业知识和技能，收入较高而且稳定等特征相符。
3.租客的购房意愿不高
通过高新区租客在义乌购房意愿调查发现，不可能或不会在义乌买房的占42.7%，10年及以上在义乌买房的占6.3%，5-10年在义乌买房的占15.3%，3-5年购房的占18.4%，1-3年的占14.7%，一年内打算购房的占2.6%。可见，高新区租客近期购房的意愿较低。
（二）户型需求特征和房源特征
1.租赁市场需求的主力户型为一室一厅（带厨卫）和两室一厅
通过对高新区租户问卷调查统计，最期望的租房户型为一室一厅（带厨卫）和两室一厅，分别为49%和32%，一室户型仅占7%，其余为三室和三室以上。
2.租赁房源主要为农民房，商品房很少而且面积偏大
目前高新区周边可供出租的房源主要是农民房，只有安福家园和紫竹苑等为数极少的商品房项目有出租房源。其中农民房小区环境糟杂，生活配套不完整，户型结构布局差；安福家园和紫竹苑等商品房
的小区环境较好，户型比较适合居住，但户型偏大，多数为三房至四房，与一房至两房的主流需求不符。
3.产业集聚能力强，未来住房租赁需求量大
目前高新区东区已建成十多个省市重大产业项目，产业集聚能力强，根据园区管理部门预计，到2022年可新增的高新技术产业年产值800亿元以上，预计纳税额80多亿元，到2023年仅规模以上企业四十余家，员工人数超5万人，加上以后新厂区不再批建职工宿舍用地，可以预计，高新区未来住房租赁需求潜力很大。
三、长租公寓市场发展SWOT分析
（一）机会分析
1.义乌市经济发展的良好态势和营商环境持续改善
（1）义乌市经济发展的良好态势
根据义乌市《政府工作报告》，2019年，经济发展稳中有进、稳中向好，产业转型、城乡品质持续提升，高质量发展态势更加明显。全年实现地区生产总值（GDP）1421.1亿元，比上年增长7.4%，比20
18年的增速提升0.4个百分点。实现进出口总额2560.0亿元，增长9.4％。其中，出口2521.6亿元，增长9.4％；进口38.5亿元，增长10.2％。居民人均可支配收入为62711元，同比增长8.5%，其中城镇常住居民人均可支配收入为71207元，居全国县级城市第一，同比增长7.8%，农村常住居民人均可支配收入为36389元，同比增长9.0%，可见义乌经济发展持续向好。
（2）营商环境持续改善
义乌连续两年稳坐营商环境百强县前5位，营商环境持续改善：2019年《长三角一体化规划》正式出台，提出加快义乌跨境电子商务综合试验区建设、加快义乌国际贸易综合改革试验区建设。2019年1月，浙江省印发《义乌国际贸易综合改革试验区框架方案》，6月义乌和阿里巴巴集团签署世界电子贸易平台（eWTP）战略合作协议，双方将加速产业数字化转型，推进eWTP与义乌实体市场融合发展，进一步提升众多中小企业的资金周转效率，中小企业的物流、通关、支付和金融都将享受一站式服务，商品出海可实现24小时通关。2019年5月，浦江—义乌供水工程举行通水仪式，解决了义乌城市缺水的难题，12月浦江纳入义乌市境内高速客车免费通行政策范围正式获得省政府批准，推进了义乌与浦江的资源整合进度。12月《义乌国际贸易综合改革试验区条例》经浙江省人大常委会第十五次会议通过，并于2020年1月1日起施行。
2.各级政府出台的租房政策机会
2017年10月中共中央十九大报告指出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度，让全体人民住有所居；2018年3月国务院全国两会政府工作中提到，培育住房租赁市场，发展共有产权住房，建立多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民众早日实现安居宜居；2018年4月证监会和住建部关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知，明确了住房租赁资产证券化业务的开
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展条件及其优先和重点支持领域，为租赁住房建设验收、备案、交易等程序，以及资产证券化审核程序建立绿通道；2018年5月，住建部决定力争用3-5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上，非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地；2018年9月，中共中央、国务院《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》指出，大力发展住房租赁市场特别是租赁市场，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。
可见，发展租赁市场是国家的一个政策趋势。3.义乌市住房租赁需求发展潜力大
根据义乌市公安局近五年统计数据显示，义乌市近五年的流动人口、流动人口租房占比、租房人口等三个指标都在稳步增长：流动人口数量从2015年的125.07万增长到2019年的152.10万，增长了27.03万人，年均增长4.0%；流动人口租房占比从2015年的78.41%增长到83.86%；租房人口数量从2015年的98.06万增长到2019年的127.55万，增长了29.49万人，年均增长5.4%。可见住房租赁市场需求强劲。
表1 近5年义乌市流动人口、租房人口、流动人口租房占比变化
年份20152016201720182019流动人口（人）12506841335921143686814297581521024
租房人口（人）9806021061141115102811503521275496
流动人口租房占比78.41%79.43%80.11%80.46%83.86%
（二）威胁分析
1.国内经济增长放缓，各地实施人口争夺策略，未来人口增
长不确定性增加
近年来，我国经济由高速增长进入了中速增长的新常态，流
动人口总量也从增长到减少，在2014到2018年间共减少了1200万
人，在流动总人口日趋减少的情况下，各地纷纷出台人才新政吸
引人口，虽然义乌近几年的人口保持增长态势，但面对各地间激
烈的人口竞争形势，义乌为了人口增长的不确定性增加。
2.疫情对产业发展的持续影响增加了租房人口增长的不确
定性
由于疫情暴发，国内经济增长受到较大冲击，不同产业都
因为疫情受到了影响。经济学家任泽平经研究发现，仅春节七
天，国内电影票房损失70亿，餐饮零售损失5000亿，旅游市场损
失5000亿，仅这三个行业的直接经济损失就超过一万亿。疫情
给产业和人口流动带来威胁，导致义乌的租房人口增长带来不确
定性。
（三）优势分析
1.高新区形成的产业优势加大了对租房租赁市场的需求
根据高新区预计，至2023年，可新增高新技术产业年产值
800多亿元，缴纳税金达80亿元，高新区内规模以上企业达40家，职工数量超过5万人，可见高新区具备强大的产业优势，加上今
后高新区内新设工厂不再批准员工宿舍用地，今后高新区内强劲
的住房需求是可以预期的。
在单位不提供宿舍的情况下，居民解决住房的途径有两种，春节高速免费通行时间2022
即买房和租房。目前高新区租客买房意愿不高，租房成为绝大多
数居民解决住房的主要方式。
2.新建长租公寓项目能更好地适应住房租赁市场的需求
从前文高新区租赁市场特征调查结果看，现有可供出租的
商品房少且面积偏大，不能满足市场的需求；农民房面积多样，但品质太差，不能很好地满足市场的需要，因此，在高新区快速发展的形势和特殊的住房租赁市场背景下，新建长租公寓通过准确地市场定位，从产品定位、户型设计、设施配套等多方面入手，能更好地适应住房租赁市场的需求。
（四）劣势分析
1.公共交通有待进一步提升
高新区的地理位置处于城市周边，虽然园区内交通路网发达，连接园区的外部交通规划良好，但未全部落地，比如高铁项目正在施工过程中，轻轨项目还未正式实施。公共交通系统不够发达，公交路线和班次偏少，居民日常出行出行不够便利。
2.高新区配套设施亟待进一步完善。
目前高新区周边配套明显不足：从教育资源上看，园区内幼儿园、小学、初中学校紧缺，学位不足，需要到周边区域借用学位；从商业配套上看，园区内没有较大的商业综合体，不能满足园区居民的日常生活、购物和娱乐；从绿地景观上看，目前园区内尚无大型公园；另外，图书馆、运动场等文化健身设施也很缺乏。虽然目前高新区的学校、商业综合体、大型公共绿地、公共健身设施均有新的规划，
但都未建成，这对于产业集聚性强和人口增长速度快的高新区来说，这些配套和设施的建成和投入使用更显急迫。
四、高新区长租公寓市场发展的建议
面对复杂的市场发展形势，高新区长租公寓市场发展应该抓住机遇，充分发挥高新区的优势，削弱威胁，转变内部劣势。
（一）抓住政策机遇，转变劣势，完善高新区配套设施建设近几年，高新区的配套设施建设取得了长足发展，特别是交通路网方面取得了重大发展，已形成“高速+高铁+轻轨+快速路网”的良好交通网规划，其中高速和快速路网已基本建成，高铁和轻轨获批后正在建设中，但是作为省级高新区，其配套还需进一步完善，这样才有利于产业集聚发展和吸引人才。建议趁着政策利好，从以下五方面入手：一是抓紧落实规划，加快交通路网、学校、综合体、大型公园等设施的建设，落实质量监管，尽早保质保量投入使用；二是交通方面，申请引入更多的公交线路，建设公交站点和公交始发站，优化和完善交通路网建设；三是教育配套，引入优质中小学和幼儿教育机构，满足高新区人才子女的入学入托需求；四是申请大型园林绿地规划，建设美丽园区；五是引进大型商业综合体，满足高新区生活娱乐需求。（二）充分发挥高新区租赁市场优势，紧跟市场需求，做好长租公寓的规划建设长租公寓项目在良好的租赁市场环境下，仍需进行细致地市场调查，进行项目的选址、规划：项目应紧贴市场需求
打造成一个舒适、安心、智慧、时尚、活力、便捷，设施配套一体化，面向产业员工需求的理想居住区；项目应根据实际情况，规划资金来源，确定建筑规模、户型结构，控制投资成本。
参考文献：[1]单爽.《住房租赁条例（征求意见稿）》助力“住有所居”[J].中国房地产，2020（34）：34-37.[2]邱佳钰，刘圣欢.城中村长租公寓的租金变化与管控[J].现代商贸工业，2020，41（32）：92-93.[3]陈小平.一种基于消费性需求视角的中小城市商品住房产品定位模型[J].佳木斯职业学院学报，2019（12）：265+267.[4]陈小平.浙江义乌商品住房市场发展的SWOT分析研究[J].现代商业，2015（07）
：112-113.基金项目：浙江省2019年访问工程师校企合作项目《义乌市住房租赁市场研究》（编号：FG1500016）阶段性成果。
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