美国有没有房产证？ Title、Deed和 Title Insurance 是怎么一回事?
熟悉中国国内房地产市场的人士都知道，当我们买房之后，会领到政府颁发的房产证。该证件是肯定证件持有者对房屋具有所有权的官方文件。同时，房产证还可以抵押给银
在美国买车后，买主一般会得到官方签发的Title, 这就相当于一份所有权证。该所有
权证 (title) 将随车的转让、变卖、赠与等一同进行，伴随车“终生”.。但在美国买房后，
在所有交割文件中，却不到 Title文件。也就是说，没有一份文件来证明业主真正的
“拥有”这个物业。这是为什么呢？这与美国房地产市场长期的私有制度有关。美国土地交易的历史远远早于现代规范交易制度的建立。要证明一块土地的所有权，需要证据而不是证明。理论上必须追溯该土地交易的所有历史记录，否者，在法律上就会有漏洞。比
如有一块土地，当前的业主(Owner-0) 要卖该土地给Owner +1, 如果owner+1要取得土地
的Title （所有权证书），理论上，Owner-0 应该出具文件，证明（1）他是合法从
Owner-1处获得该土地的（继承、被赠与、购买），（2）还要证明他在持有过程中，没
有欠税、没有抵押他人、没有转让或赠与他人、没有法律上的纠纷。要证明（1），Owner-0 必须出具Owner – 1 转交给他的证明Owner -1合法拥有和合法持有的所有文件。
如果这块土地在过去400年中交易了100次，这些文件中，应该包括过去的所有Owner ：Owner—1，Owner- 2，Owner- 3 ……的交易的文件。这是做不到的。当今的房地产交易时，律师要提请title 服务公司做title search，查看该物业的交易记录。但是，往往只能回顾
有房产证可以贷款吗50年，更早的交易纪律多半没有官方保存。民间保存的纪律或许不全、不准确、不易获得。即便是官方的交易记录，也难以保证其准确性。因此，当一个物业被交易时，业主
很难提供无可辩驳的证据来证明自己当今拥有的物业在该物业的历史上一直是合法拥有、合法交易的。换句话说，当前的业主不能100%保证，当这个物业交割后，某天，有一个人向法院提起诉讼，用文件证明称他的爷爷在50年前将该物业的20%的权益赠与他的爸爸，而他爸爸的哥哥在未取得他爸爸同意下，将该物业转买给了以前倒数的第3个业主。而当前的业主又是无辜的。在这种情况下，怎样的制度安排才能保证交易双方的权益和
信心呢？
既然完全证明合法拥有的title不可行，律师们发明了一种叫Deed的文件。Deed本身是一种单边保证契约。当物业交易时，卖方（seller）签署这样一份文件，将他在该物业
上的所有权益转让给buyer，并作出适当的保证。Deed的类别有4种，通常在房地产交
易时使用最多的是 General Deed 和specific deed 两种。General Deed 是最好的一种。他不
仅保证该owner在持有该物业期间中是合法持有，所有债权、债务以及权益是清晰的，
而且承诺，如果将来该物业由于产权纠纷而发生诉讼，无论该纠纷所涉及到该物业历史
上的任何时段，seller 承担一切费用和损失。Specific deed 只是承诺承担有限的责任，如
果该纠纷涉及到该物业的历史时段不是在seller持有该物业期间， seller不承担这人。而
我们当今大多数的二手房交易，其Deed 是Specific deed。
其实，deed上承诺的担责部分，是没有保证的。房地产交易后，buyer要到seller，并成功诉讼很难。怎么办呢？这时候，Title Insurance 出场了。Title Insurance 是一次性支付，在buyer持有期间一直有效。有了Title Insurance房地产交易就轻松多了，buyer不需要担心seller是否合法购得和持有该物业，也
不需要验证seller是否是真正的合法持有人。Buyer买Title Insurance时，Title Insurance 公司会去做这些搜索。即使不测发生诉讼，
Title Insurance 公司会赔偿buyer的一切损失。有一个真实的故事。有一块闲置土地，其owner A长期在国外，少有照料。有一个与A 同名人，冒充A 和buyer签订了购买合同，buyer合法取得deed和title insurance。A 发现后提起诉讼，虽然冒名者早已不知去向，A
仍然重新获得该物业的产权，buyer 则从Title Insurance 公司获得足以令buyer满意的赔偿。
当前市场上Title Insurance 公司很多。价格差异很大。如果过户的律师是buyer雇佣的，应该可以取得较好的价格。大家可以Google一下收费的比较，你就比较清楚你付的Title Insurance 费用多了还是赚了。
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