（二）收益法
1.选择具体的估价方法
直接资本化法要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率，而市场上缺少与估价对象净收益流模式相同的房地产可比实例，不适合采用直接资本化法；由于可以调查到与估价对象具有同等风险的投资的收益率来求取报酬率，所以选用报酬资本化法。
估价对象收益期较长，其收益期限内净收益可以确定，本次评估选用报酬资本化法中的全剩余寿命模式。
运用收益法（全剩余寿命模式）进行房地产估价时，应按下列步骤进行：
2. 测算收益期
根据估价委托人提供的《不动产权证书》，委估房地产的土地用途为城镇住宅用地，土地使
用年期从2006年04月17日起2076年04月16日止，至价值时点土地剩余使用年限为57.67年；另外，房屋竣工时间为2015年08月31日，估价对象房屋结构为钢筋混凝土结构，该类房屋经济耐用年限为60年，估价对象建筑物建成于2015年，钢筋混凝土结构建筑物非生产用房耐用年限为60年，至价值时点已使用4年整，价值时点建筑物剩余经济寿命为56年。房屋剩余使用年限小于土地剩余使用年限，根据孰短原则，确定本次估价的收益年限为56年。
3.测算年总收益
(1)年有效毛租金收入的求取
年有效毛租金收入=年潜在毛租金收入-空置和收租损失
①潜在毛租金收入的求取
经估价人员对房地产市场进行调查，根据交易方式适合估价目的、交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，调查与估价对象在同一供需圈内的类似物业情况，选取了三个具有普遍性的物业作为可比实例。
估价对象客观市场租金水平确定
调查周边档次相同、用途相同、结构相似、装修档次相近等可比性较强的住宅租金水平和出租率，比较分析确定出租的客观租金水平和出租率。根据调查分析，用比较法测算估价对象的客观租金水平。
委估对象位于***市***大道**号**城小区第***单元***号房，建筑面积为106.36平方米，本次评估取（19+20+20）/3=20元/平方米/月。本次评估根据估价人员对***市房地产市场价格调查、了解、分析以及估价项目的实际情况，确定估价对象客观出租率为95%。根据现场勘查及询问估价委托人，估价对象自用，无租约限制，本次评估估价对象租金内涵为建筑面积。则：
年租金收入=月租金×12×建筑面积×有效出租面积比率×出租率
=20×12×刘雨欣老公是谁106.36×100%×95%
=24250元
（2）年押金利息收入
出租押金一般按两个月租金交纳，价值时点时中国人民银行公布的一年期（含一年）定期存款利率为1.50%，无利息税，则：
年押金利息收入=月租金×2×建筑面积×利率=20×2×106.36×1.50%=64元
（3）小s黄子佼年总收益 =年租金收入+年押金利息收入 =24250+64=24314元
4、计算年总费用
（1）房屋重置价格和房屋现值确定
① 重置价格确定：估价对象建成2015年，建筑结构为钢混结构，依据当地现行建筑工程概（预算）标准测算，参照同类结构、开发规模相似房屋建筑物的重置价格平均水平，结合建筑物实际情况，确定房屋重置单价为1800元/平方米。则：
房屋重置价格=房屋重置单价×建筑面积 =1800×106.36=191448元
② 成新率确定：采用年限法和现场观察法确定估价对象综合成新率为江铠同图片93%。
③ 房屋现值确定
房屋现值=房屋重置价格×成新率 =191448×93%=178047元
（2）管理费：指对出租房屋进行必要的管理和相关服务所支付的费用。按年租金收入的2%计取，则：
管理费＝年租金×2%=24250×2%=485元
（3）维修费：是指为保障房屋正常使用进行的定期修缮和日常维修养护费用需。根据现实状况，结合行业惯例，按房屋重置价格的2.0%计取。则：
维修费＝房屋重置价格×2.0% =191448×2.0% =3829元
（4）房屋年保险费：保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率0.20%计算，则：
房屋年保险费=房屋现值×0.20% =178047×0.20% =356元
（5）房屋出租年税金：税金是指房产所有人按照国家及地方有关规定，向税务机关缴纳的房产税、增值税、城市维护建设税和教育费附加等。
根据《自治区地方税务局关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》（自治区地方税务局公告2016年第2号）及《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，对个人租赁应税房产，按照如下规定实行核定征收：
① 个人租赁住房，每月取得租金收入在30000元以下的，核定征收率为5％。其中：房产税4%，个人所得税1%。
② 个人租赁住房，每月取得租金收入在30000元（含30000元）以上的，核定征收率为6.88%。其中：增值税1.5%（租金收益÷（1+5%）×1.5%），城市维护建设税0.105%，教育费附加0.045%，地方教育附加0.03%，房产税4%，个人所得税1.2%。
③ 个人租赁商铺和其他房产，每月取得租金收入在30000元以下的，核定征收率为5.6％。其中：房产税4%，个人所得税1.5%，印花税0.1%。
④ 个人租赁商铺和其他房产，每月取得租金收入在30000元（含30000元）以上的，核定征收率为11.7%。其中：增值税5.0%（租金收益÷（1+5%）×5.0%），城市维护建设税0.35%，教育费附加0.15%，地方教育附加0.1%，印花税0.1%，房产税4%，个人所得税2%。
本估价对象属于个人租赁住房，月租金收入低于30000元，故其房屋租赁征收税率按5%计，则：
年税金＝年租金×税率 =24250×5%=1213元
（6）年总费用=管理费+维修费+保险费+税金
=485+3829+356+1213
=5883元
5.报酬率的确定
报酬率确定的方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法。本参数指标体系采用市场提取法和安全利率加风险调整值法进行测算。
（1）市场提取法。根据对当地近年与委估房地产相同或相近似的房地产租售市场状况调查，搜集市场上近期交易的房地产的纯收益、价格等资料，反算出它们各自的报酬率。根
据实际情况，采取简单算术平均值确定报酬率为6.5%。
（2）安全利率加风险调整值法。以安全利率加上风险调整值作为报酬率。其中安全利率采用价值时点时中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率1.50吴签什么梗%；再依据对估价对象的社会经济因素、投资风险、通货膨胀等因素的分析，确定风险调整值为6.0%，根据：报酬率=安全利率+风险调整值，确定报酬率为7.5%。
（3）报酬率的确定
最终报酬率采用市场提取法和安全利率加风险调整值法的简单算术平均值进行确定，则：
报酬率=(市场提取法+安全利率加风险调整值法)/2 =(6.5%+7.5%)/2 =7.00%
6.计算房地产年纯收益，并对年纯收益未来变化趋势分析
房地产年纯收益 =年总收益-年总费用 =24314-5883=18431元
该区域房地产市场价格在一定时期内呈上升趋势，租金水平随着该区域房地产状况呈现上升趋势，房地产年总收益以及年总费用预期将在未来一定期间内变化，故房地产年纯收益
将在未来一定期间变化。
7.计算房地产总价值
（1）建筑物经济剩余寿命内房地产价值
①公式选用：根据估价对象实际情况及对区域内房地产市场分析，在一定时期内该区域租金水平随着该区域房地产状况呈现上升趋势，本次估价选用净收益在未来有限期内逐年递增的计算公式。具体如下：
V＝a/(r-g)*[1-(1+g)ⁿ/(1+r)ⁿ]
2022年几点几分立春式中：V——房地产在价值时点的收益价格
a——房地产的未来第一年净收益
r——房地产的报酬率
g——净收益逐年递增比率
n——房地产未来可获收益的年限
②确定收益逐年递增比率：通过对同类物业用房的租赁市场调查，在未来的收益年限内，市场租赁价格仍有上涨空间，本次确定估价对象的客观收益逐年递增比率为4.0%。
③房地产总价值的计算
房地产总价值= a/(r-g)*[1-(1+g)ⁿ/(1+r)ⁿ]
=18431/(7%-4.0%)×[1-(1+4.0%)56/(1+7%)56]
=489397元
房地产单价=489397÷106.36=4601元/㎡
（2）建筑物经济使用年限结束后的土地剩余价值
因土地剩余使用年限大于房屋剩余使用年限，土地的价值还需折现价值，需考虑年期修正。年期修正公式：
年期修正系数=[1－1/（1＋R）N]/ [1－1/（1＋R）M]
其中：R——土地还原率（土地还原率根据银行定期存款利息以及结合土地投资风险情况并参考***市土地级别与基准地价更新报告，确定土地还原利率为6.5%）
按上述公式计算各年限修正系数
土地剩余使用年限为57.67年，房产剩余使用年限为56年，修正系数如下：
土地年期修正系数= [1-1/(1+6.5%)57.67]/ [1-1/(1+6.5%)56]=1.003
修正后土地使用权价值=（房地产总价-房屋现值）×年期修正系数
=（489397-178047）×1.003
= 312284 (元）
（3）综合房地产单价
修正后房地产单价=（修正后土地使用权价值+房屋现值）/建筑面积
=（178047+312284）/106.36李敏镐 秀智
=4610(元/平方米)
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